[MG78]

Dlaczego nie ma powodów, aby cieszyć się ze spadku cen nieruchomości i czemu jeśli teraz nie stać mnie na kupno mieszkania to w trakcie kryzysu nadal nie będzie mnie na to stać?

Niedawno na głównej pojawił się wpis dotyczący spadku popytu na #nieruchomosci W komentarzach do znaleziska wiele osób, cieszy się, że "Trzask dupy januszy którzy mają 20 kawalerek pod kredyt na wynajem będzie słychać na drugim końcu galaktyki" i "ceny nieruchomości w dużych miastach spadną o połowę". W związku z #koronawirus trochę moich przemyśleń związanych z #gospodarka i #ekonomia. W pierwszym komentarzu tl;dr.

Niestety chyba nie będzie tak kolorowo jak się niektórym wydaje. Ceny nieruchomości oraz ceny wynajmu rzeczywiście w najbliższym czasie będą spadać, to do jakiego poziomu zależy od tego jak długo potrwa pandemia i w jakim stanie będzie nasza gospodarka. Prawdopodobnie jeśli kogoś nie było stać na zakup mieszkania przed kryzysem to w jego trakcie i po również może mieć z tym problem.

No ale zacznijmy od początku: JAK BYŁO?

W ostatnich latach ceny mieszkań rosły głównie w miastach wojewódzkich, na czele z Warszawą, Wrocławiem czy Krakowem. Ceny wynajmu oraz zakupu nieruchomości nie były napędzane bezpośrednio przez "januszy mający 20 mieszkań na wynajem" tylko przez rosnący popyt na lokale mieszkaniowe w tych określonych lojalizachach. Popyt w dużej mierze generowany przez pracowników zza granicy, ale również młodych przyjeżdżających do większych miast z polski powiatowej w pogoni za lepszą jakością życia. To zainteresowanie przekładało się na wzrost cen wynajmu przez co rosła rentowność inwestycji. Wyższa rentowność z inwestycji = większe zainteresowanie inwestorów oraz wyższy popyt na zakup nieruchomości powodujący wzrost ich cen. Gdyby popyt na wynajem był mniejszy rentowność inwestycji również byłaby mniejsza przez co mniej osób byłoby zainteresowane zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych i ceny zakupu byłby niższe.

Ceny nieruchomości nie rosły proporcjonalnie, w małych miastach nie zanotowano znacznych wzrostów cen mieszkań. Dlatego, że mniej ludzi chce tam mieszkać (niższe pensje, gorsze warunki życia, generalna lipa).

Przejdźmy więc do prognoz: JAK BĘDZIE?

W zależności od tego jak długa i dotkliwa będzie pandemia i towarzyszący jej kryzys gospodarczy możemy spodziewać się spadku cen nieruchomości. Procentowo największy spadek zanotują większe miasta, które w przypadku dotkliwego kryzysu opuszczą imigranci wracający do swojego kraju. W tych miastach dużo mocniej rozwinięte są też usługi, gastronomia czy turystyka. Upadek wielu firm z tych branż spowoduje wzrost bezrobocia, część osób zdecyduje się wrócić w rodzinny strony. Pracę straci również wielu studentów, którzy prawdopodobnie nie będą przedłużać umów kończących się w czerwcu (wielu studentów pracuje w gastronomii i usługach, w przypadku braku pracy wybiorą raczej powrót na wakacje do domu). Całkiem możliwe, że od października nie ruszy normalnie rok akademicki. Czynniki te wpłyną na drastyczny spadek cen wynajmu (więcej wolnych mieszkań - wyższa konkurencja o najemce).

Niższe ceny najmu spowodują spadek rentowności inwestycji i spadek zainteresowania nimi. Część osób będzie musiało pozbyć się swoich nieruchomości inwestycyjnych na skutek upadków firm, utraty pracy, itp.

Więcej nieruchomości na rynku = spadek ich ceny.

No to teraz odpowiedź: DLACZEGO NIE BĘDZIE TAK KOLOROWO?

Szykuje się największy kryzys od II Wojny Światowej i Wielkiego Kryzysu lat 30. Pracę stracą setki tysięcy osób, wiele biznesów zostanie zamkniętych. Bezrobocie na dwucyfrowym poziomie wpłynie na pensje, które zamiast rosnąć będą spadać. Rynek z rynku pracownika zmieni się w rynek pracodawcy. Jeśli ktoś sądzi, że kryzys go nie dotknie to raczej jest w błędzie. Kryzys dotknie wszystkich, chyba że akurat pracujecie w specyficznej branży (zakłady pogrzebowe, itp.).

Jeśli dziś nie stać Cię na mieszkanie to za pół roku sytuacja raczej się nie zmieni. Jeśli teraz masz jakieś oszczędności to może okazać się, że na skutek wspaniałych działań naszego rządu i nadchodzącej potężnej inflacji twoje oszczędności w przyszłości nie będą wcale warte tyle co teraz, lecz trochę mniej. Ceny nieruchomości spadną, ale wartość twoich oszczędności oraz twoja pensja prawdopodobnie również.

KTO STRACI NAJWIĘCEJ?

Najwięcej na całej sytuacji stracą nie osoby inwestujące w mieszkania, bo osoby takie najczęściej kupują je za gotówkę lub przy niewielkim udziale kredytu. Spadek rentowności oczywiście ich dotknie, ale w sytuacji gdzie upadnie wiele biznesów, ludzie stracą pracę będą mieli oni stosunkowo dobrą sytuację.

Osoby inwestujące w mieszkania są w tym momencie prawdopodobnie w dużo lepszej sytuacji niż Ci inwestujące we własne firmy czy posiadające pakiety udziałów na giełdzie (spadki -40%). Podczas gdy właściciele firm będą walczyć o przetrwanie Ci posiadający mieszkania będą w dużo lepszej sytuacji bo cały czas będą na plus, a pieniądze z wynajmu pozwolą im się utrzymać.

Najwięcej stracą osoby indywidualne i rodziny, które zdecydowały się na zakup mieszkania na kredyt w ostatnim czasie. W przypadku straty pracy lub znaczącej obniżce pensji osoby te mogą mieć problemy ze spłatą rat (nawet jeśli zostanie ona o rok odroczona), a przez spadek cen nie będą mogły sprzedać nieruchomości tak aby spłacić zaciągnięty kredyt.

No dobra, to jeszcze odpowiedź KTO ZYSKA?

Zyskają Ci, którzy mają wysokie nadwyżki finansowe w postaci gotówki w walutach obcych (Dolar, Euro, Funt). Takie osoby jeśli będą chciały wejść w rynek nieruchomości będą miały ku temu świetną okazję. Osoby z kapitałem będą miały zresztą do wyboru, do koloru bo możliwość zakupu upadających biznesów, rozpoczęcia nowych czy zakupu spółek notowanych na giełdach też będzie spora i pozwoli na spor zwrot z inwestycji.

Obecny kryzys to również świetna sytuacja dla wszystkich, którzy mieszkają i pracują za granicą i myśleli o powrocie na stałe do Polski. Zakup własnego mieszkania za zarobione w Wielkiej Brytanii funty będzie dużo łatwiejszy.

Myślę, że polskie nieruchomości oraz firmy mogą okazać się ciekawe dla zagranicznych inwestorów. Szczególnie w obliczu spadku wartości złotówki.

[MG78]

@Kwiatsloneczny: Ale ucieczkę z kapitałem czy fizyczną?

Dużo zależy od osobistej sytuacji, ciężko tak generalizować :)

[K.....y]

@MG78: fizyczną, po tym co przeczytałem to rozumiem że kapitał ucieknie na zachód

[MG78]

A zapomniałem jeszcze dodać kto straci:

- branża budowlana i deweloperzy

Mając na myśli branża budowlana mam na myśli zarówno właścicieli firm jak i pana Mietka oraz Saszę co na czarno robią za 150 zł/dzień.

[K.....y]

@MG78: finansowo to już jest jasne że złotówka topnieje

[MG78]

@Kwiatsloneczny: Na zachodzie też będą spadki. To kto będzie wygranym będzie zależało od tego jak dane kraje poradzą sobie z epidemią.

Ja uważam, że mocna izolacja która jest u nas teraz promowana długofalowo może przynieść negatywne skutki.

W USA i Wielkiej Brytanii więcej osób umrze teraz, ale szybciej zarazi się duża część społeczeństwa i będą w stanie szybciej wyjść z objęć pandemii, a gospodarka szybciej zacznie się rozkręcać.

U nas

[K.....y]

@MG78: mówisz że ci z wykończeń stracą najwięcej?

[MG78]

@Kwiatsloneczny: Nie wiem czy najwięcej ale na pewno stracą. Spadnie popyt na usługi.

1) Mniej nowych inwestycji - mniej rzeczy do wykańczania, wyższa konkurencja i spadek cen
2) Kryzys - część prac ludzie będą chcieli wykonywać sami w miarę umiejętności, mniej pracy wyższa konkurencja, spadek cen
3) wysokie bezrobocie - więcej chętnych do pracy w branży, spadek pensji

[K.....y]

@MG78: super! Jak dobrze że
Nie mam dzieci
Nie mam kredytów
Nie mam dużych wymagań
Nie mam mieszkania na głowie
Nic nie muszę ¯\_(ツ)_/¯

[MG78]

@Kwiatsloneczny: W sytuacji kryzysu niskie koszty stałe to na pewno duży plus :)

[janekplaskacz]

@MG78 - dobry tekst.
@DesBatory - masz, poczytaj.

[K.....y]

@MG78: aaa jak ( ͡º ͜ʖ͡º)

[abu_mastah]

@MG78 Bardzo ciekawe rozważania, zobaczymy ile z nich się sprawdzi. Patrząc w dużym uproszczeniu na wszystko co się obecnie dzieje niczego nie jesteśmy pewni, o dziwo nawet podatków ( ͡º ͜ʖ͡º)
Mnie natomiast bardzo ciekawi aspekt psychologiczny. Ciekawe jak to wszystko wpłynie na ludzi, którzy na pewno będą teraz patrzeć na bieżące potrzeby, a nie na przyszłościowe inwestycje.

[MG78]

@#!$%@?: Spadek wartości złotówki względem innych walut przełoży się na wzrost cen produktów i materiałów ściąganych zza granicy w tym również żywności. Kolejny powód to większa ilość pieniądza na skutek działań NBP.

Nieruchomości nominalnie stracą więc prawdopodobnie mniej niż realnie (to na skutek inflacji właśnie). Przykład:

Cena z grudnia 2019: 1 000 000 zł
Cena z grudnia 2020: 800 000 zł (nominalny spadek o ok. 20%)

[MG78]

@#!$%@?: Inflację mierzymy koszykowo. To, że niektóre produkty czy usługi będą tańsze nie znaczy, że cały koszyk będzie tańszy.

Słaby złoty = droższe usługi, produkty i materiały zza granicy

[MG78]

@#!$%@?: Nic nie pisałem o żadnych badaniach. Cały tekst jest moją opinią. Gdy Wielka Brytania i USA szybciej nabędą odporność stadną szybciej będą mogły wrócić do "normalnego życia" i nadrabiać zaległości gospodarcze :)