[j777]

ktoś wie przy wycenie nieruchomości metoda porówynania parami jak sie bierze te 3 nieruchomości to na jakiej podstawie, gdzie to jest napisane lub przyjęte że jedna ma np. mniejszą wielkość a druga większa żeby to tak porównać? #polska

mam coś takiego, ale to chyba nie to:

Analiza właściwego rodzajowo, przestrzennie i czasowo rynku nieruchomości pozwoliła określić informacje zawarte w tabeli 1. Tabela 1 Cechy rynkowe, ich wagi i realizacje Cechy rynkowe (Xi) a) Wagi cech rynkowych Realizacje cech rynkowych (xij) a) X1 0,35 x11, x12, x13, x14 X2 0,30 x21, x22, x23, x24 X3 0,20 x31, x32, x33 X4 0,15 x41, x42, x43 a) i – numer cechy rynkowej, j – numer realizacji (poziomu) cechy rynkowej, wyższy numer realizacji oznacza lepszy poziom cechy, lepszy w sensie kryterium preferencji wartości (stymulanta - lepszy wyższy, destymulanta – lepszy niższy).

#pytanie #mieszkanie #nieruchomosci #prawo

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777 muszą to być nieruchomości podobne. Rzeczoznawca je wybiera na podstawie bazy. Jak chcesz to ci opiszę tą metodę krok po kroku ale to jutro lub wieczorem. Co studiujesz?

[PanKloszard]

@j777: Z tego co ja się uczyłem przelotnie to bierze się kilka nieruchomości o podobnych parametrach, przykładowo mieszkanie, zwraca się uwagę na metraż, okolicę, jak najbliższą czasowo transakcję, standard wykończenia, piętro itd. następnie porównujesz swoją do tych z transakcji i dajesz wartości poniżej 1 lub powyżej jeśli przykładowo metraż jest bardziej chodliwy to wskakuje (wymyślam) 1,2 jeśli standard jest niższy to dajesz 0,8 po nadaniu wagi wyciągasz średnią (przykładowo 1,1) i

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: @PanKloszard: dzieki, ale są praktyczne problemy - odpowiadam na zarzuty drugiej strony do opinii i wydaja mi sie absurdalne.. ale szukam gdzie jest tak napisane...
CHODZI o kilka rzeczy praktycznych:

- jak porównać te cechy jak np. biegły przyjmie wszystkie nieruchomości identyczne wprost na jednej ulicy i o podobnych numerach ewidencyjnych..? to jaki sens takiego "porównania"?

- czy myślenie w stylu że bada np. tylko w jendym w siebie

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777:
Nieruchomośći podobne to takie które wykazują podobne cechy. Lokalizacja, Cena, metraż, przeznaczenie funkcjonalne, wyposażenie w media, uwarunkowania prawne. Rzeczoznawca wybiera je z uwzględnieniem celu wyceny i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomosci

- jak porównać te cechy jak np. biegły przyjmie wszystkie nieruchomości identyczne wprost na jednej ulicy i o podobnych numerach ewidencyjnych..? to jaki sens takiego "porównania"?

Nie jest to błędem, i może być wskazane nawet.

- czy myślenie w stylu

[maur]

czy myślenie w stylu że bada np. tylko w jendym w siebie ustalonym "obszarze" jako takie "dzielnicy atrakcyjności" przyjmuje obszar do porównania a wyklucza dom, czy nieruchomość obok z tabeli bo sam uważa że 10 metrów dalej to nie jest ok?

@j777: jasne, że jest ok, przecież mieszkanie zbliżone (piętro, winda) położone 300m dalej będzie bliższe cenie niż 10m obok dom czy 20m obok wielka płyta (a wycenia kamienice/nowe budownictwo).

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: nie mam przy sobie.. chodzi mi własnie o zarzuty drugiej strony bo są chyba z d.. wziete albo robi to specjalnie zeby dokuczyć kolejną wyceną ludziom

Odnośnie tego wyżej zobacz:

- mowa jest wszędzie w przepisach, rozporzadzeniu, standardach nie o "atrakcyjności" działek ale o ATRYBUTACH.. to nie to samo.. atrkacyjność to pojęcia którymi operuje biuro nieruchomości nie biegły sądowy

- w orzecznictwiej jak wyżej błędem jest sztuczne dzielenie obszarów na

[j777]

@maur: nie do końca bo to pułapka, cena nie ma nic wspólnego z potocznie rozumianą bliskością fizyczną

dwie sąsiednie działki moga sie róznic.. tak samo jak dwa samochody obok siebie TYLKO zaparkowane...

liczą sie cechy, a nie sąsiedztwo..

INNACzej już wyglada np. dostęp do drogi, infrastruktury, to jest ok przy wycenie..

Błędem jest liczenie na zasadzie: biorę ceny tylko z miasta, sołectwa, a 5 metrów dalej to juz ceny inne :-)

[maur]

@j777: no o to mi chodziło.

"wyklucza dom, czy nieruchomość obok z tabeli bo sam uważa że 10 metrów dalej to nie jest ok?"

ma prawo wykluczyć bo nie sama lokalizacja się liczy, a cechy.

[j777]

@j777: no o to mi chodziło.

@maur: ok, ale nie tylko dlatego bo liczę do znaku sołectwa a dalej to inna cywilzacjia.. przeciez cena na to nie wpływa..

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777:

- mowa jest wszędzie w przepisach, rozporzadzeniu, standardach nie o "atrakcyjności" działek ale o ATRYBUTACH.. to nie to samo.. atrkacyjność to pojęcia którymi operuje biuro nieruchomości nie biegły sądowy

Atrakcyjność dzielnicy może wpływać na cenę. W niektórych przypadkach rzeczoznawca może się tym kierować.

w orzecznictwiej jak wyżej błędem jest sztuczne dzielenie obszarów na miasto, wieś, dom z wielkiej płyty - inny deweloperski

Jeśli mówisz o orzeczeniu z tego twojego drugiego

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Ale może rzeczoznawca nie brał określonych nieruchomości ze względu na uwarunkowania prawne lub funkcje? Wyślij mi tą opinię albo opisz chociaż dokładnie od A do Z sytuację bo z tego co piszesz to trudno coś pokapować. Nie zadałeś, żadnego konkretnego pytania, teraz jakby rzucasz coś po omacku, bardzo ciężko ci pomóc.

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: nie, to jest tak że druga strona załączyła jako swoj zarzut swoją opinię..

i tam biegły jej wskazał, że do metody porównawczej wziął sobie 30 działek wszystkie w cenie 2 razy wiekszej z podaniem że wg niego jest to ta sama lokalizacja i jej atrakcyjnosc..

pisząc własnie że tylko te jego 30 nieruchomosci jest tak atrkacyjna, a te obok 10 czy 20 metrów to nie pasuje bo ta ulica jest

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: w skrócie moim zdaniem biegły powinien trzymac sie z daleka od biur nieruchomości, cen ofertowych a nie transakcyjnych, oraz "atrakcyjności" bo to wszystko jest subiektywne

liczą się atrybuty nieruchomości, i szczegółowe dane faktyczne a nie subiektywne

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Aha no to teraz już więcej wyjaśnia ale co cię to tak naprawdę obchodzi? Przecież opinia drugiej strony to tylko jego to co mu się wydaje. Jak się nie zgadza niech woła swojego rzeczoznawcę i tyle. Nie rozumiem sytuacji w ogóle sąd wziął biegłego rzeczoznawcę który ustalił cenę. Drugi ziomeczek się nie zgadza i napisał pismo co jemu się wydaje, że rzeczoznawca się myli w operacie? No to jak się

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777:

w skrócie moim zdaniem biegły powinien trzymac sie z daleka od biur nieruchomości, cen ofertowych a nie transakcyjnych, oraz "atrakcyjności"

Rzeczoznawca powinien brać aktualną sytuację na rynku nieruchomości więc nie jest to prawdą.

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: ale biura widnują cene własnie w tym obszarze celowo tak samo w czasie przetargów publicznych

a rzeczywista cena jest normalna..

Biegły ten tego ziomeczka, robi to celowo miesza dwa systemy metodą porównawcza z korygowania ceny średniej w ten sposób że sam sobie dobiera "średnią cenę" ale tylko z tego obszaru, potem wciska że taka jest "norma" a co do niej nie pasuje dlatego że nie jest "atrakcyjne" :-)

tylko żeby

[maur]

Rzeczoznawca powinien brać aktualną sytuację na rynku nieruchomości więc nie jest to prawdą.

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: aktualną sytuację to wg mnie = transakcje. bo same oferty to życzeniowe ceny przecież.

[maur]

@j777: nie prościej powołać innego rzeczoznawce? Ew innego biegłego?
Z tego co czytałem swój operat raz to wydaje mi się, że spooory margines jest, bez względu jaką metodologię się uzna, jakie nieruchomości/działki weźmie.. można zmieniać cene +-10-20% jeśli nie więcej w pewnych przypadkach.

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@maur: Ty mówisz o cenach transakcyjnych a ja o poprawnie przeanalizowanym rynku nieruchomości, których charakterystyczne cechy i aktualny stan, preferencje uczestników rynku i ceny ofertowe rzeczoznawca powinien brać pod uwagę w dobieraniu nieruchomości, cech i ogólnym procesie wyceny. W tamtym zdaniu zabrakło mi "Brać pod uwagę"

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Jak biura windują cenę. Średnia ofertowa cena ma mniej więcej stałą relację w stosunku do średniej ceny transakcyjnej. Ale rzeczoznawca działa na cenie transakcyjnej co nie znaczy, że ma nie brać pod uwagę sytuacji na rynku. Jak masz zastrzeżenia co do rzeczoznawcy gościa to bierz swojego albo idź do Komisji Odpowiedzialnośći Zawodowej.
@maur: margines jest 30% więc twój rzeczoznawca może oszacować dajmy na to mieszkanie za 100tys na wartość

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

Biegły ten tego ziomeczka, robi to celowo miesza dwa systemy metodą porównawcza z korygowania ceny średniej w ten sposób że sam sobie dobiera "średnią cenę" ale tylko z tego obszaru, potem wciska że taka jest "norma" a co do niej nie pasuje dlatego że nie jest "atrakcyjne" :-)

@j777: Ty nie masz pojęcia o czym piszesz. Podejście jest porównawcze a w podejściu porównawczym są dwie metody. Porównywania parami i korygowania ceny

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: chodzi oczywiście o porównywanie parami..

ja mam sie niezgadzac z zarzutami ziomeczka i jego biegłego..

weź pod uwage że w małych miejscowosciach gdzie ziemia jest w zasadzie jedynym składnikiem do lokowania kapitału wypaczenia cen ofertowych siegają zeniutu nawet 100 % często jest podwyższana do prawdziwych wycen

jak biegły może sie tym kierować, ze jakas babka w biurze sobie piszcze co chce?

Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i

[maur]

jak biegły może sie tym kierować, ze jakas babka w biurze sobie piszcze co chce?

@j777: @Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: To operat nie bazuje na cenach transakcyjnych z rzeczywiście zawartych transakcji, tylko na ofertowych? Gdzie i dlaczego niby? :P

[j777]

@maur: bo sobie biegły na wynajęcie pisze że był w biurze nieruchomościami i tak sobie przeglądał i określił atrakcyjność.. to jak samonapędzająca sie maszyna..


@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: moze rzecz w tym: Ewentualna korekta związana z położeniem nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, z obszaru tego samego rynku lokalnego, może być dokonywana w procesie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiednimi współczynnikami

a to co pisze wyzej to lecenie w wała, bo biegły robi sobie korekty

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@maur: Oczywiście, że bazuje na transakcyjnych. Ja mówię, że rzeczoznawca tworząc operat musi mieć rozeznanie w lokalnym rynku nieruchomości. Więc powinien znać ceny ofertowe czy atrakcyjność pewnych dzielnic. Właśnie po to by między innymi dobierać nieruchomości podobne.

@j777:

Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i cechach nieruchomości podobnych (umożliwiająca dokonanie oceny różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu na rynku, jak tego wymaga art.

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Może biegły nie znał danego rynku i sprawdzał jak się sytuacja ma także poprzez preferencje ludzi. Ma do tego prawo i powinien to zrobić.

Ciężko mi cokolwiek powiedzieć bez operatu bo to tam wszystko powinno być z uzasadnieniem.

[maur]

@j777: Weź nie zawracaj @Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol gitary jak nie chcesz mu pokazać operatu. Idź do innego rzeczoznawcy, możesz z operatem. Albo z prawnikiem porozmawiaj jakie są opcje, powołac innego biegłego, czy rzeczoznawce, czy jedno i drugie. Bo teoretyczne rozważania to wiesz..

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: a ta akurat ustawa w tym miejscu jest kulawo napisana bo dwa ostatnie myślniki bierze się baaardzo rzadko i są ważniejsze. Standardu wyposażenia praktycznie nigdy się nie wycenia no chyba, że ktoś ma basen i sale kinową.

Zresztą kluczowe jest tam "np"

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: ok, to przykład ale jak ktoś jest juz takim mistrzem sztuki zen i mówi o atrakcyjności nie tylko nieruchomości ale dzielnicy obszaru, itd (ps. jako kto urbanista z biura nieruchomości? pisze juz trochę przewrotnie), to co nie zna walorów estetycznych tej atrakcyjności czy standardu?

czy Praga Pd w Warszawie jest atrkacyjna bo mi sie podoba, czy może dlatego że ma określoną estetykę lub standard? to chyba logiczne..?

...........
mi chodzi

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Właśnie o atrakcyjności w tym wypadku można by mówić tylko o dzielnicy, lub obszarze. Atrakcyjność samej nieruchomości nie ma żadnego znaczenia tak samo jak nikłe znaczenie ma standard wyposażenia.

Za atrakcyjne uznałbym dzielnice które są modne. Ale jak to zrobił inny rzeczoznawca to mogę tylko wróżyć z kuli.

mi chodzi o co innego, jak sie stosuje metode porównywanie parami.. i są te 3 nieruchomości to MUSZA byc logicznie te o

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: to zobacz na to czy przypadkiem nie nara się na ten zarzut z tej metody faktycznie: Metoda korygowania ceny średniej (zob. M. Prystupa, Zasady stosowania metody korygowania ceny średniej, "Nieruchomość" 2011, nr 1, s. 10-16) opiera się na kilku podstawowych założeniach. Podstawową zasadą jest jej wykorzystanie na potrzeby wyceny właściwego rynku nieruchomości podobnych. Jeśli poprawnie zostanie określony przez rzeczoznawcę rynek nieruchomości podobnych w zakresie rodzaju, obszaru i okresu badania cen

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: on nie wziła nawet faktycznie takich samych cech, bez korygowania, lecz ustalił wpółczynniki dokładnie takie same np. po 20 procent i po 30 procent żeby wyjść na swoje..

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: ale przecież ty mówisz o metodzie porównywania parami to co mi wyjeżdżasz z metodą korygowania ceny średniej?

W metodzie porównywania parami jak masz wszystkie cechy takie same to po prostu nie korygujesz o poprawki i jedziesz ze srednia od razu. Jak się tak złożyło to spoko. Po co rzeźbić 3 tabelki uwzględniać poprawki jak nie trzeba?

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Bo to właśnie rzeczoznawca ustala wagi cech.

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: ja to wiem, wszyscy to wiedzą

ale ten biegły własnie chyba specjalnie pomieszał te metody, stosuje je przemiennie sobie uzasadniając..

pod przykrywką porówynwania prami

jak biegły chce być czysty to powinien moim zdaniem pójść po danych ze starostwa bez wykluczania nieruchomości, chyba ze ma jakies naprawde powody i szczegółowo je uzasadnic (zanda atrakcyjność nie ma tutaj zanczenia, ale cechy typowo techniczne, budowlane, urbanistyczne i tyle)

wybrac tylko 3 nieruchomosci nie

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Nie rozumiem jednego.

Jak pomieszał? Wagi % masz przy każdej metodzie. Robisz to na początku. Potem wybierasz nieruchomości podobne. Wybrał 3 które mu wystarczyły i jednocześnie miały cechy takie same jak nieruchomość wyceniana wiec nie korygował cen o różnice w cechach i przeszedł od razu do średniej? Jest to jak najbardziej poprawne. Czemu miał specjalnie wybierać inne? Dla zasady, żeby pokazać jaki to on biegły w robieniu tabelek? Jak możesz

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: nie ta opnia została sporządzona tylko po to aby podważąc opinię sądową..

biegły zrobił własną listę nieruchomości, wszystkie z górnej półki

do tego wybrał 3 z jednej ulicy z taką samą wartością

przyjął cechy i tak mu wszyszło że akurat wyceniana nieruchomość ma taką samą cenę jak te 3 do średniej :-)

to wszystko.. zeby było śmieszniej sam ten biegły wyceniał wcześniej te nieruchomości z tej całej tabelki..

takie błędne

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777:

mi chodziło że założenia metody porównywania parami właśnie powinny to na jakimś etapie wykluczyć, jak bawimy sie w srednie ceny to lepiej wybrac korygowanie sredniej, a jak porównywanie parami to wybieramy 3 i skupiamy sie na cechach a nie piszemy z góry że są jednakowe

Niekoniecznie.

Pokaż mi lepiej tą opinię jak będziesz miał to sprawdzę czy są jakieś braki w niej.

Zresztą znowu pomijasz pewne kroki.

Porównywał parami tak?

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: sprobuje przesłac, lub tresc zarzutów

ale on na bank zrobił to specjalnie, bo to mała miesjcowość.. tam nie ma jakis atrakcyjnosci :-)

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: zobacz na to:

-Stan nieruchomości zgodnie z komentowaną ustawą dotyczy m.in. stanu zagospodarowania np. w sensie urbanistycznym, lecz również i planistycznym, który wpływa na wartość nieruchomości.

-Stan prawny może dotyczyć stanu dotyczącego własności nieruchomości, lecz również stanu przeznaczenia na określone cele nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podziału geodezyjnego nieruchomości, np. na działki budowlane, lub jego braku.

-Stan techniczno-użytkowy związany jest zazwyczaj z budynkiem lub budowlą posadowioną na nieruchomości, stopniem

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777 ja ci pisze że rzeczoznawca może dodać swoje cechy które uzna za stosowne. To nie jest zamknięty zbior, że można brać tylko pod uwagę to co jest wymienione

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: a nie moze ich pominąć ... mówiąc tylko o atraktycjności...

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777 teoretycznie w opinii może.

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: i co ludzie mają płacić kasę bo biegły tak sobie wyobraża atrakcyjność? to normalne..

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: Biegły rzeczoznawca ma na uwadze inne rzeczy niż twój biegły rzeczoznawca. To wpływa na wycenę. Tak samo jak to, że np jak gmina powoluje swojego rzeczoznawce to on ma na uwadze, żeby to było korzystne dla gminy, dlatego ty powołujesz swojego który ma na celu to, żeby korzystne to było dla ciebie. To naturalne i nie jest to nieetyczne czy błędne, póki wycena jest robiona wg sztuki. W końcu np

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: dzieki ale moze tez byc innaczej

dadza w sadzie jednego biegłego, on powie swoje potem sedzia na wszelki wypadek da drugiego ten podniesie cene o te 30 procent bo mu wolno, ale będą rozbieznosci w obu opiniach i trzeba trzeciego, czwartego

koszty rosna a ja z nieruchomoscia nic nie zrobie :-(

ps. ile to trwa wszystko od zlecenia przez sad i wpłaty zaliczki.. chodzi zeby na sezon nie było zandego

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

@j777: oczywiście, że może być inaczej. RM też nie jest nieomylny i błędy zdarzają się jak w każdej profesji. No ale nie da się tego stwierdzić na podstawie twoich wpisów, bez dokumentów

[j777]

@Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol: ciagle je przepisuje jeszcze..

ale chyba sedzia ma na tyle rozwagi ze nie wciągnie sie w te gierke z kilkoma opiniami w sprawie bo ktos sobie wydumał te atraktycjność, bo to gra nie wart swieczki, koszty duze, czas dla twierdzen kogos ze mu sie nie podoba