[garsi]

Mirasy, cena wyjściowa mieszkania z rynku wtórnego 360tys., mieszkanie w zadbane i w dobrym standardzie.
Pierwsza nasza propozycja negocjacyjna jaka powinna być?
#mieszkanie #kupnomieszkania #negocjacje

[d.....n]

@garsi: Zasięgnij opinii u specjalisty, a nie na wykopie.

[zielonestopylucyfera]

@dawidrayan: zacznij od złotówki, ja tak na allegro robiłem ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[krzysztof114]

@garsi: W przypadku mieszkań negocjuję sobie wszystko co mnie interesuje, a cenę zostawiam na koniec. Sama wychodzi taka jak powinna o ile właściciel nie jest upośledzony.

[seelk]

@garsi: zależy jak ta cena ma się na tle innych mieszkań o podobnym standardzie, czy są jakieś obiektywne wady tego mieszkania, które moga być arugmentem do zbicia ceny?

[staryalejary11]

@garsi: wszystko zależy, średnia różnica między ceną ofertową, a transakcyjną to 10-25% na rynku wtórnym. Im większe mieszkanie tym zazwyczaj więcej da się zejść. Jak wiesz, że ogłoszenie już sporo wisi to dasz pewnie radę sporo zejść, sprzedający się nie obrazi, ja bym uderzał w 310k jeśli nie jest to jakaś okazja.

[rotero]

W przypadku mieszkań negocjuję sobie wszystko co mnie interesuje, a cenę zostawiam na koniec. Sama wychodzi taka jak powinna o ile właściciel nie jest upośledzony.

@krzysztof114: hej, możesz rozwinąć?

[krzysztof114]

@rotero: negocjowanie warunków zakupu nieruchomości to nie klasyczne kupowanie auta po januszowemu. Tutaj od wynegocjowania do kupna mija kilka dni, czasem miesiąc albo i dłużej, jak masz kredyt. Nawet z gotówką nie robi się aktów następnego dnia. Nie da się przyprzeć kogoś do muru jak z autem i kupić za pół ceny. Każdy jak się prześpi to się wykręci i nie sprzeda. Mieszkania nie weźmiesz na plecy i nie zabierzesz.

[rotero]

@krzysztof114: dzięki. Nie jestem w stanie wyobrazić sobie argumentów, które by przekonały kogoś do obniżenia ceny o 60% w ciągu jednej rozmowy ( ͡° ʖ̯ ͡°)

[krzysztof114]

@rotero: działka ma kilometr długości i 60 metrów szerokości. Super wartość ma część od frontu. W czasie negocjowania sam przyznałem, że nawet i 150 zł za metr to dobra cena za front. Za fragmentem z frontu jest część z domem właściciela, dalej dopiero pozostała część terenu. Teren za domem ma sporą wartość, ale czym dalej tym mniejszą. Ja wykombinowałem dla klienta fragment zaraz za domem właściciela.
Argumenty:
Skoro nie jest

[rotero]

@krzysztof114: sprytne, szanuję.

[krzysztof114]

@rotero: mija 12 rok w branży, od początku obrót gruntami, teraz 5 rok własna firma. Wszystkiego można się nauczyć. Grunty i problemy prawne związane z nieruchomościami kręcą mnie bardziej niż niektórych anime :P

[rotero]

@krzysztof114: nie wątpię, to co lubimy wciąga ( ͡° ͜ʖ ͡°) Czemu akurat grunty, a nie np. nieruchomości pod najem?

[krzysztof114]

@rotero: W przypadku najmu odpowiadasz za długoterminowe relacje obu stron. Zarabiasz raz przy transakcji, a potem pilnujesz np rok. Za mała kasa jak za takie zaangażowanie. Poza tym łatwo jest rozgryźć ludzi na tydzień, miesiąc, czy dwa, ale nigdy nie wiesz, czy najemcy za pół roku nie padnie firma, czy żona go nie puści kantem i z super wypłacalnego gościa nie zrobi się Mietek spod sklepu. Podchodzę do tematu cholernie

[rotero]

@krzysztof114: orientujesz się może jak jest z inwestowaniem w nieruchomości i amortyzacją wartości nieruchomości w ramach działalności gospodarczej?

[krzysztof114]

@rotero: Prowadziłem w Licheniu warsztaty na ten temat :) Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji podatkowej. Jak masz większą DG, jak masz jakieś związki z budowlanką, jak masz łagodny US to da się wyjść naprawdę dobrze na plus. No i spora zaleta jest to, że wszelkie decyzje i pozwolenia w mniejszych gminach załatwiasz w 1/3 tego czasu co zwykły petent. Niestety w większości przypadków typowych działalności, czyli np przy usługach bez

[rotero]

@krzysztof114: mam mniejszą ( ͡° ͜ʖ ͡°) działalność gospodarczą (JDG), związaną z usługami, i zastanawiam się czy rozszerzenie jej o wynajem nieruchomości kupowanej na kredyt nie dałoby mi kosztów potrzebnych do zmniejszenia podatku dochodowego. Czyli łączenie tego co robię obecnie + kredyt na nieruchomość + amortyzacja.

[krzysztof114]

@rotero: Plan dobry. Najpopularniejsze ryzyka to:
1) Skoro kupujesz na firmę to musisz wynajmować na fakturę. Podatki masz więc takie jak przy firmie, a nie ryczałt.
2) Przy sprzedaży płacisz VAT.
3) W razie wpadki finansowej nieruchomość będzie zajęta o wiele szybciej niż gdyby była własnością prywatną.

Da się z tym żyć o ile nie planujesz obracać zakupionymi nieruchomościami.

[rotero]

@krzysztof114: dzięki, ad 2 - a jak nie jestem VATowcem?

[rotero]

@krzysztof114: a jeszcze co do ad 1

załóżmy że jestem fryzjerem, zarabiam 10000 PLN, kosztów dla uproszczenia zero, ZUS 1500 więc płacę dochodowy 18% od 8500 czyli około 1500 miesięcznie (mocno upraszczam, wiem że ZUS też się wlicza/rozlicza z dochodowym).
Także rocznie wychodzi 18000 dochodowego

Ale stwierdzam, że kupię nieruchomość za 200000 na kredyt na moją fryzjerską JDG, pod najem (nie jako miejsce świadczenia usługi). Wynajmuję ją za 1500 miesięcznie, czyli płaciłbym 18% z 1500 czyli dodatkowo 270 zł dochodowego, czyli łącznie 3240 dochodowego rocznie z najmu. Dodatkowe koszty z kredytu dla

[krzysztof114]

@rotero: Co do samego podatku, to warto sprawdzić co może być na ryczałcie, co na zasadach ogólnych, czasem liniowy wychodzi najlepiej. Co do VAT, to będzie on po prostu dla Ciebie kosztem którego nie odzyskasz. Jeśli tak jak piszesz owe koszty są żadne, bądź znikome, to nie ma problemu.
ProTip: nawet części kosztów utrzymania domu czy mieszkania da się rozliczać w koszty DG.
Amortyzacja to piękna sprawa, a mało kto