AMA - Szymon Panek (prawnik) i Karol Fudala (inżynier)

Cześć Wykopowicze, zapraszamy do zadawania pytań dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości, na które odpowiedzą Szymon Panek - szef zespołu prawników, oraz Karol Fudala - główny inżynier firmy Pewny Lokal. 

Cześć Wykopowicze, zapraszamy do zadawania pytań dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości, na które odpowiedzą Szymon Panek - szef zespołu prawników, oraz Karol Fudala - główny inżynier firmy Pewny Lokal. 

[Marrandior]

Których developerów polecacie? Których odradzacie?

[PewnyLokal]

@Marrandior: [Szymon Panek] Z dużych deweloperów najgorszą jakość wykoannia ma tradycyjnie Murapol, a najlepszą Dom Development (mówimy o top 20 deweloperów biorąc pod uwagę sprzedaż). Tradycyjnie b. dobrą jakość ma też Marvipol.

[davoid]

Pierwsze pytanie: czy poniemieckie domy to zwykle pewny zakup i dobra okazja? ( ͡° ͜ʖ ͡°) Drugie pytanie: czy domy szkieletowe to zwykle mina, bo w Polsce ludzie nie wiedzą jak to budować?

[PewnyLokal]

Chcę kupić działkę samodzielnie, bez pośrednika. Co powinienem sprawdzić pod względem prawnym oraz co powinienem zrobić żeby nie wtopić pieniędzy lub nie kupić działki na której są jakieś inne zobowiązania?

@davoid: [Karol Fudala] To zależy : ). Wszystko zależy od wielu czynników zewnętrznych. Dobrze utrzymany obiekt potrafi przetrwać wiele wieków, gdzie zaniedbany zamienia się w ruinę na przestrzeni kilku dekad. Niemieckie budownictwo na dolnym śląsku charakteryzuje się raczej dobrą jakością

[errai]

@PewnyLokal Sytuacja na rynku pierwotnym: deweloper chce przejść z umowy rezerwacyjnej na umowę deweloperską w kontekście oczekiwania na program dopłat. Tłumaczy to tym, że w tym roku znowelizowano ustawę deweloperską i oni koniecznie chcą już iść w umowę deweloperską, a nie w przedłużenie rezerwacji, tak jak pierwotnie to zapowiadali w kwietniu. Wydaje mi się to bardzo naciągane, o co może chodzić?

[PewnyLokal]

@errai: [Szymon Panek] Nie ma minimalnego okresu, na jaki powinna być zawarta umowa rezerwacyjna, ale wcześniej czy później deweloper musi podpisać notarialną umowę deweloperską. Tzn. nie można podpisać umowy rezerwacyjnej i czekać aż do odbioru mieszkania, bo wtedy deweloper naraża się na sankcje karne. Praktyka rynkowa jest taka, że miedzy umową rezerwacyjną a deweloperska nie powinno minąć więcej niż 3 msce, max. 6 mscy.

[good_veneer]

Dawajcie jakieś największe przypały przy odbiorach ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[tegotypubec]

Kiedy stanieją mieszkania? (╯°□°）╯︵ ┻━┻

A oprócz tego, jaka jest ogólna jakość naszego budownictwa?

[PewnyLokal]

@tegotypubec: (Karol Fudala) Patrząc się na zmieniające standardy, porównując inwestycje sprzed kilku dekad, jakość budownictwa stale rośnie. Dzisiejsze normy oraz stale zmieniające się wytyczne dotyczące parametrów noworealizowanych obiektów nie pozwalają na zejście poniżej pewnego pułapu. Co do cen, niewielka koreka (max 5% w dół) następuje teraz ze względu na spodziewane skasowanie kredytu 0%. Potem już raczej ceny nominalne powinny rosnąć przynajmniej w tempie inflacji.

[paramedix]

@PewnyLokal:

1. Jaki jest prawdziwy zysk dewelopera na 1 m2 mieszkania?
2. Ile REALNIE brakuje mieszkań w Polsce?

[PewnyLokal]

@paramedix: 1. [Szymon Panek] Według nas, odejmując wszelkie koszty biurowe, stałe, organizacyjne, deweloperzy mogą mieć obecnie ok. 100% zysku z inwestycji. Tzn. że materiały budowlane i pracownicy budowlani kosztują x a przychód to 2 razy x. Natomiast po dodaniu kosztów innych, np. pracownicy biura sprzedaży, marketing, inni pracownicy, itp. marże deweloperów to ok. 30-50% per inwestycja. Ale należy pamiętać że jest to marża per projekt, a średnio inwestycja budowlana trwa

[flyingcircus]

Czy uwazasz ze zakup inwestycyjny w PL pompuje cene bardziej niz regulacje?

[PewnyLokal]

@flyingcircus: [Szymon Panek] Uważam, że regulacje mogą mieć większy wpływ na cenę nieruchomości, niż inwestycje. Regulacje są znaczące w zakresie sprzedaży, budowy oraz wynajmu. Oczywiście inwestycje też mają wpływ na wartość nieruchomości.

[jarlaxe26]

Jak wyglądają podatki od nieruchomości u nas, a na Zachodzie?

[PewnyLokal]

@jarlaxe26: [Szymon Panek] Jeśli chodzi o same podatki od nieruchomości, (czyli coroczną opłatę za bycie właścicielem nieruchomości, to Polska jest jedynym z nielicznych krajów OECD, gdzie takie podatek nie jest od wartości nieruchomości, ale zasadniczo od powierzchni. W większosci stanów w USA, coroczny podatek od nieruchomości to od 1-3% wartości nieruchomości, a w Polsce, to mniej niż 0,1%. Jeśli chodzi o podatki transakcyjne (PCC), to w Polsce, co do zasady,

[TangoKK]

Czy i jak bezpieczne jest kupno mieszkania w inwestycji, którą deweloper finansuje w 100% ze środków własnych?

[PewnyLokal]

@TangoKK: [Szymon Panek] Zgaduję, że właśnie w takiej inwestycji chcesz kupić:) Ogólnie, jeśli deweloper 100% finansuje ze środków własnych to nie dlatego, że jest kasiasty, ale dlatego, że bank mu nie da kredytu. Co do zasady deweloperzy, nawet jak siedzą na gotówce to przynajmniej 50% inwestycji zwykle finansują z kredytu - takie są standardy rynkowe. A jeśli bank deweloperowi nie chce dać kredytu to zwykle dlatego, że dany analityk banku

[Ffyty]

ile standardowo wynosi prowizja pośrednika nieruchomości przy kupnie/sprzedaży mieszkania? Kiedy warto, kiedy nie?

[PewnyLokal]

@Ffyty: [Szymon Panek] Standardowo prowizja wynosi od 1,5-2,5% wartości nieruchomości. Warto dopytać pośrednika, czy inkasuje swoją prowizję od obu, czy od jednej strony. Z pośrednika warto skorzystać jeżeli nie chcemy angażować się w proces sprzedaży nieruchomości lub nie chcemy wykonywać wyszukiwania nieruchomości, którą chcemy kupić.