Witam!
To mój pierwszy artykuł na wykopie, a napisałem go dlatego, że dzięki ''dobrej zmianie'' nie mogę wybudować wymarzonego domu na wsi wspomagając się kredytem. I liczę, że może wspomożecie mnie dobrą radą, albo przynajmniej poklepiecie po plecach, bo powiem wam normalnie żyć w tym kraju się odechciewa.
TL;DR poprawka w ustawie o księgach wieczystych i hipotece wprowadzona przez nową ustawę PiSu sprawiła, że banki nie mogą wpisywać w KW hipoteki wyższej niż rynkowa wartość działki - czyli nie mogą realizować typowej procedury przy budowie domu w oparciu o kredyt - jeżeli przeznaczenie terenu w gminie określone jest jako ''tereny gospodarki rolnej'
Rok temu zostaliśmy z żoną szczęśliwymi posiadaczami działki na wsi - nieopodal Poznania. Działkę oczywiście kupiliśmy częściowo wspomagając się kredytem i trzeba było trochę ten kredyt pospłacać, a także zmienić pracę żeby mieć zdolność na budowę domu. W tym roku po odpracowaniu odpowiedniego okresu i uzyskaniu umowy o pracę na czas nieokreślony radośnie wybraliśmy się z żoną złożyć wniosek o kredyt na budowę domu.
Oczywiście wcześniej załatwiłem z moim różowym paskiem wszystkie formalności, uzyskałem zapewnienia o możliwości przyłączenia mediów, warunki zabudowy dla działki, a ostatecznie decyzje o pozwoleniu na budowę. Dodam jeszcze że działka jest odrolniona i ma 6,66 ara – czyli w teorii miała nie łapać się pod nową ustawę. Żeby nie było, dal uwiarygodnienia poniżej, decyzja o pozwoleniu na budowę:
I tu zaczynają się schody. Bank po jakimś czasie od złożenia wniosku zadzwonił do mnie i powiedział, że będzie jeszcze wymagane zaświadczenie o przeznaczeniu terenu z gminy, w związku z nową „
ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw”.
Nie wyczuwając jeszcze zagrożenia, złożyłem szybko wniosek o takie zaświadczenie w gminie i już po paru dniach dostałem informacje, że jest do odbioru. Otrzymałem takie oto zaświadczenie:
Z zaświadczeniem od razu zawędrowałem do banku i tutaj Pani przyjmująca je ode mnie załamała ręce, mówiąc że w zaświadczeniu działka ma przeznaczenie jako tereny gospodarki rolnej (tak, można się na takim ternie budować w oparciu o warunki zabudowy). W związku z czym odnoszą się do niej przepisy tej nowej ustawy. A konkretnie problematyczny jest ten zapis:
Art. 4. W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.2)) wprowadza się następujące zmiany:
…
3) w art. 68 po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu: „2a. Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.”.
Dotychczas normalną procedurą przy kredycie na budowę domu było to, że hipoteka na działce przewyższa wartość rynkową działki, a bank stopniowo wypłaca pieniądze na budowę domu. W gruncie rzeczy przy budowie domu na terenie z innym przeznaczeniem np. na zabudowę jednorodzinną, tak jest nadal. Obecnie jeżeli działka ma w studium przeznaczenie rolne, to pomimo możliwości uzyskania pozwolenia na budowę i spełnieniu wszystkich innych wymagań banku, nie będzie możliwości wpisania hipoteki, więc bank nie udzieli kredytu. Przepis wszedł od 1 maja 2016 i już parę takich wpisów do ksiąg wieczystych zostało odrzuconych, dlatego banki w tej chwili wstrzymują procedowanie wszystkich wniosków o kredyt tego typu.
Wydaje się, że problem jest do przeskoczenia bo zapis dotyczy gospodarstwa rolnego, a zgodnie z nową definicją gospodarstwa rolnego (którą także wprowadza ta ustawa): to gospodarstwem rolnym jest:
„2) „gospodarstwie rolnym” – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;”,
Czyli działka o niecałych 7 arach nie wchodzi w rachubę, ale zgodnie z definicją Kodeksu Cywilnego:
Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Więc nie ma żadnego ograniczenia powierzchni. Innymi słowy trzeba czekać na nowelizację ustawy, albo oficjalną interpretację dla sądów, albo starać się o zmianę przeznaczenia działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie. Pierwsze i drugie nie wiadomo kiedy może wyjść (miejmy nadzieje na naciski ze strony banków na szybkie działanie rządu), a na drugie po złożeniu wniosku można sobie dać spokój z robieniem czegokolwiek na około 2 lata. Oczywiście zawsze mogę zacząć budować z własnych środków… ale nie zarabiam tyle co typowy programista z wykopu :(
Ogólnie problem oprócz mnie pewnie dotknie setki innych ludzi, którzy budują się na wsiach gdzie działki zwykle nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. A w takich przypadkach oprócz ścisłego centrum wsi, reszta działek zwykle przeznaczenie ma rolne.
Jakieś rady drodzy wykopowicze?
Komentarze (304)
najlepsze
W POLSCE JAK W LESIE KUHWA.
itd a my mamy prawo( ͡° ͜ʖ ͡°)
@chrisx: Niestety tak to nie działa ( ͡° ͜ʖ ͡°)
1) On ma pozwolenie na budowę, tylko nie ma kasy
2) Do 35m2 (czy 25m2) na zgłoszenie, nie możesz postawić żadnego budynku mieszkalnego, tylko gospodarczy :>
idz do kogoś kto się na tym zna, a nie pytaj randomów na stronce gdzie średnia wieku to 20lat
Komentarz usunięty przez moderatora
Pamiętaj że zachowanie dobieramy według społeczności w której się znajdujemy. Nietaktem jest przybijanie piątki prezydentowi na oficjalnej kolacji a seba z pod bloku za perorowanie najpewniej Ci po ludzku jebnie. Jesteśmy na wykopie (Ty od ponad 7 lat) i przez ten czas wyklarował się własny zestaw zachowań, odpowiedzi. Jeżeli brać tak wszystko do siebie to powinienem dostać siarczysty policzek od narzeczonej bo powiedziałem
Obecna działka położona jest tak, że do centrum Poznania za pomocą pociągu dotrę w 20 parę minut + 10 minut na dotarcie do miejsca pracy. To jest tyle samo czasu, ile obecnie poświęcam na dotarcie do pracy mieszkając w Poznaniu, za pomocą komunikacji miejskiej. A mam zieleń, ciszę i spokój.
Fakt cena działki, też jest ważnym czynnikiem. Ale ja akurat bardziej cenię sobie zalety wsi :)
Zostan rolnikiem.
Tak z ciekawostek ta ustawa mówi o jeszcze jednej rzeczy - żeby przejąć ziemie po rodzicach musisz mieć wykształcenie rolnicze, bo inaczej państwo przejmie tę ziemię ( ͡° ͜ʖ ͡°) To się nazywa socjalizm lvl hard.