Witam!
To mój pierwszy artykuł na wykopie, a napisałem go dlatego, że dzięki ''dobrej zmianie'' nie mogę wybudować wymarzonego domu na wsi wspomagając się kredytem. I liczę, że może wspomożecie mnie dobrą radą, albo przynajmniej poklepiecie po plecach, bo powiem wam normalnie żyć w tym kraju się odechciewa.
TL;DR poprawka w ustawie o księgach wieczystych i hipotece wprowadzona przez nową ustawę PiSu sprawiła, że banki nie mogą wpisywać w KW hipoteki wyższej niż rynkowa wartość działki - czyli nie mogą realizować typowej procedury przy budowie domu w oparciu o kredyt - jeżeli przeznaczenie terenu w gminie określone jest jako ''tereny gospodarki rolnej'
Rok temu zostaliśmy z żoną szczęśliwymi posiadaczami działki na wsi - nieopodal Poznania. Działkę oczywiście kupiliśmy częściowo wspomagając się kredytem i trzeba było trochę ten kredyt pospłacać, a także zmienić pracę żeby mieć zdolność na budowę domu. W tym roku po odpracowaniu odpowiedniego okresu i uzyskaniu umowy o pracę na czas nieokreślony radośnie wybraliśmy się z żoną złożyć wniosek o kredyt na budowę domu.
Oczywiście wcześniej załatwiłem z moim różowym paskiem wszystkie formalności, uzyskałem zapewnienia o możliwości przyłączenia mediów, warunki zabudowy dla działki, a ostatecznie decyzje o pozwoleniu na budowę. Dodam jeszcze że działka jest odrolniona i ma 6,66 ara – czyli w teorii miała nie łapać się pod nową ustawę. Żeby nie było, dal uwiarygodnienia poniżej, decyzja o pozwoleniu na budowę:
I tu zaczynają się schody. Bank po jakimś czasie od złożenia wniosku zadzwonił do mnie i powiedział, że będzie jeszcze wymagane zaświadczenie o przeznaczeniu terenu z gminy, w związku z nową „
ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw”.
Nie wyczuwając jeszcze zagrożenia, złożyłem szybko wniosek o takie zaświadczenie w gminie i już po paru dniach dostałem informacje, że jest do odbioru. Otrzymałem takie oto zaświadczenie:
Z zaświadczeniem od razu zawędrowałem do banku i tutaj Pani przyjmująca je ode mnie załamała ręce, mówiąc że w zaświadczeniu działka ma przeznaczenie jako tereny gospodarki rolnej (tak, można się na takim ternie budować w oparciu o warunki zabudowy). W związku z czym odnoszą się do niej przepisy tej nowej ustawy. A konkretnie problematyczny jest ten zapis:
Art. 4. W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.2)) wprowadza się następujące zmiany:
…
3) w art. 68 po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu: „2a. Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.”.
Dotychczas normalną procedurą przy kredycie na budowę domu było to, że hipoteka na działce przewyższa wartość rynkową działki, a bank stopniowo wypłaca pieniądze na budowę domu. W gruncie rzeczy przy budowie domu na terenie z innym przeznaczeniem np. na zabudowę jednorodzinną, tak jest nadal. Obecnie jeżeli działka ma w studium przeznaczenie rolne, to pomimo możliwości uzyskania pozwolenia na budowę i spełnieniu wszystkich innych wymagań banku, nie będzie możliwości wpisania hipoteki, więc bank nie udzieli kredytu. Przepis wszedł od 1 maja 2016 i już parę takich wpisów do ksiąg wieczystych zostało odrzuconych, dlatego banki w tej chwili wstrzymują procedowanie wszystkich wniosków o kredyt tego typu.
Wydaje się, że problem jest do przeskoczenia bo zapis dotyczy gospodarstwa rolnego, a zgodnie z nową definicją gospodarstwa rolnego (którą także wprowadza ta ustawa): to gospodarstwem rolnym jest:
„2) „gospodarstwie rolnym” – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;”,
Czyli działka o niecałych 7 arach nie wchodzi w rachubę, ale zgodnie z definicją Kodeksu Cywilnego:
Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Więc nie ma żadnego ograniczenia powierzchni. Innymi słowy trzeba czekać na nowelizację ustawy, albo oficjalną interpretację dla sądów, albo starać się o zmianę przeznaczenia działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie. Pierwsze i drugie nie wiadomo kiedy może wyjść (miejmy nadzieje na naciski ze strony banków na szybkie działanie rządu), a na drugie po złożeniu wniosku można sobie dać spokój z robieniem czegokolwiek na około 2 lata. Oczywiście zawsze mogę zacząć budować z własnych środków… ale nie zarabiam tyle co typowy programista z wykopu :(
Ogólnie problem oprócz mnie pewnie dotknie setki innych ludzi, którzy budują się na wsiach gdzie działki zwykle nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. A w takich przypadkach oprócz ścisłego centrum wsi, reszta działek zwykle przeznaczenie ma rolne.
Jakieś rady drodzy wykopowicze?
Komentarze (304)
najlepsze
Ewentualnie wrzuc petycje na fejsa i wyslij do kancelarii prezydenta.
Ewentualnie wrzuc petycje na fejsa i wyslij do kancelarii prezydenta.
Ewentualnie wrzuc petycje na fejsa i wyslij do kancelarii prezydenta.
Komentarz usunięty przez moderatora
Komentarz usunięty przez moderatora
Dlatego właśnie, niestety, dwa miesiące temu zmieniłem plan z budowy nowego na kupno gotowego domu. Zastanawiam się tylko nad trzema opcjami: rudera do "odbudowania" na poziomie fundamentów, stan deweloperski lub gotowiec do wprowadzenia. Mam tylko nadzieję, że z takich powodów ceny domów nie skoczą nagle w górę.
To się nie dodaje jak mówi Max Kolonko
Z drugiej strony jeśli masz warunki zabudowy ustalone dla tej działki i pozwolenie na budowę może można opisać ją jako budowlaną a nie rolną?
a tutaj link bezpośredni do formularza http://www.kostrzyn.wlkp.pl/asp/pliki/download/gp_wniosek_o_sporzadzenie_planu_miejscowego.doc
A tutaj wyszperałem artykuł
http://otodom.pl/wiadomosci/prawo/jak-wybudowac-dom-na-dzialce-rolnej-id1706.html
. Akurat w moim przypadku robiłem to z drugiej strony Poznania pod Rokietnicą i zmiany w planach zagospodarowania następywał średnio 3 razy w roku więc jest nadzieja.
PS. Wg mnie to kwestia dogadania się z bankiem - bierzecie kredyt na budowę, ale płacicie ubezpieczenie pomostowe, a po zakończeniu budowy i wycenie nieruchomości, ustanawiacie hipotekę
szczerze, skontaktuj się z konkretnym biurem projektowym, najlepiej obdzwoń ile możesz i wybadaj, ktoś na pewno miał ten problem i na pewno da się go ominąć, trzeba tylko wiedzieć jak.
albo szparagi.
Co do nowego przepisu o gospodarstwie rolnym, to powinien być stosowany nowy bo:
Lex specialis derogat legi generali - Norma szczególna uchyla normę generalną.
Lex posterior derogat legi priori - Norma późniejsza uchyla normę wcześniejszą.
Może dogadaj się z bankiem, żeby spróbować dokonać wpisu na hipotekę na żądaną kwotę, a jak sąd odmówi to złóż zażalenie powołując się na te normy kolizyjne.
@janusz0: Wat?