[Yossarian82]

#deweloperka Znalazłem ciekawy komentarz na jakiejś stronie Facebookowi a propos jak się ma deweloperka w Polsce. Pan Marcin Rawa.

Szanowni, przepracowałem ostatnie 14 lat dla dewelopera, doświadczenie i zdanie mam więc wyrobione. Nie, nie będę bronił ogółu deweloperów, bo jest w tym gronie naprawdę sporo osób nieuczciwych, podobnie jak wśród , lekarzy, prawników, mechaników, kasjerów i każdej innej grupy społecznej i zawodowej. Zresztą taka natura ludzi – gdzie większe pieniądze wchodzą w grę, tam potencjalnie większe ryzyko oszustwa. Zresztą przy tak dużym zaangażowaniu środków, proporcjonalnie wyrządzona krzywda może być większa, dlatego za jednego nieuczciwego dewelopera odpowiada później 20stu normalnych. Zarówno jako inżynier jak i pracownik dewelopera, nie mogę zgodzić się z kilkoma informacjami, które napisano w powyższym poście. Nie będę też opiniował tej konkretnej sytuacji, bo pewnie akurat w samym opisie procesu próby zakupu może być i prawda i nieprawda. Nie byłem świadkiem – nie wiem. Postaram się możliwie najlepiej i „możliwie najkrócej” odnieść jednak do faktów o branży:
-Patodeweloperka oczywiście istnieje i ma się dobrze, ale nie wszystko co się buduje należy określać tym mianem. Wolny rynek i duża dostępność mieszkań daje każdemu szeroki wybór. Można też budować we własnym zakresie. Nigdy nie kupiłbym 15 metrowego „apartamentu” ale skoro ludzie to kupują to ktoś to buduje. Nie kupowaliby, deweloperzy by tego nie budowali. Ktoś to jednak takim hasłem nazwał i nadużywa się tego słowa podobnie jak słowa „apartament” w branży, do każdego nowego mieszkania nawet 10 km od cenrum.
-Zarzuty do dewelopera firmy Skanska- odnoszą się przede wszystkim do tego co wyrośnie na działce obok. Jaki wpływ ma na to deweloper? To miasto wydaje takie decyzje i pozwala na takie inwestycje. Czy jak wybuduję sobie dom, to mam winić siebie za to, że np na działce obok wybudują mi za kilka lat supermarket?
Kwestie związane ze służebnościami, które prawnie ustanowiono, podpisano akty notarialne, przeniesiono własności. Czy to deweloper utrudnia przejazd czy jednak sąsiad? Czy uczciwe Państwa zdaniem jest obwinianie za to dewelopera, że sąsiedzi nie mogą się dogadać ze sobą i gminą, która wydaje pozwolenie na inwestycję obok ?
Usterki, jak najbardziej Skanska za to odpowiada, jednak wszedłem na grupę tego osiedla i wydaje się, że to nie kwestia usterek jest tu tematem sporu, ale standardowo już winny jest zły deweloper.
-Marża 70% , 50 %? Gdzie i jak… Dzisiejsze marże na polskim rynku oscylują w granicach 11-30%. Im inwestycja bardziej „premium” i większe miasto tym większa marża. Przy standardowej mieszkaniówce, blokach, deweloper, dla którego pracowałem w mieście takim jak Lublin i Poznań miał marże w zakresie 11-19%. Czy mieszkania kosztowały po 5000 zł/m2 czy 12000 zł/m2 jak teraz , to procentowa marża wygląda na przestrzeni tych lat tak jak wyżej. W Warszawie marża z dwójką z przodu. Wziąć jednak należy pod uwagę fakt, że od zakupu działki, przygotowania inwestycji i uzyskania pozwoleń do rozpoczęcia budowy procedura trwa zwykle 2-4 lata. A więc środki wydane na działkę są zamrożone. Przy dzisiejszych stopach % , z samych odsetek za te pieniądze można by było zarobić pewnie około 5-6% rocznie., nic nie robiąc. Kolejno inwestycja trwa 2-3 lata i mniej więcej tyle się sprzedaje. Deweloper też bierze kredyty i płaci za obsługę kredytu średnio 8-9% rocznie. A gdzie inflacja. Deweloper zakłada obowiązkowe mieszkaniowe rachunki powiernicze , za która płaci kilkadziesiąt tysięcy za każdy budynek i kilka tysięcy miesięcznie za obsługę. To tam wpłacane są środki klientów, którymi bank sobie obraca i na nich zarabia, dodatkowo kasuje dewelopera obsługa kredytu. Stworzono jeszcze w nowej Ustawie deweloperskiej, fundusz gwarancyjny. Uważam, że sposoby na ochronę Nabywców są bardzo słuszne, jednak trzeba pamiętać, kto na tym dodatkowo zarabia i czy przypadkiem wypracowana dotychczas 12letnia ustawa deweloperska nie była wystarczająca? Kosztem finalnie oczywiście dostanie po nosie klient. Po kilkuletnim procesie przygotowania i później budowy, na czysto, po spłacie kredytów deweloper zarobił na ostatniej inwestycji 14%. 56 mieszkań. Czyli 48 mieszkań sprzedał na obsługę budowy, wszelkie koszty, a ostatnie 8 sprzedanych to jego zysk. Jasne to się nadal opłaca , bo w dużej skali budowy to kasa rzędu prawie 3 mln zł. Tylko najpierw zainwestował i wziął ponad 17 mln kredytu plus wkład własny. Gdyby w trakcie budowy spotkała go sytuacja jak w covidzie i horrendalne wzrosty cen materiału ( przykładowo Stal z 1800 zł na ponad 5000 zł ) to prawdopodobnie miałby problem ze złożeniem i skończeniem tej budowy. Jest kasa ale jest ryzyko. W statystykach można zobaczyć marże spółek giełdowych w okolicy 30%. Jak to się dzieje? Firma matka sprzedaje swoim spółkom celowym budowane mieszkania i wykazuje duży zysk. Ma wtedy możliwości i zdolności kredytowe co jest super istotne w tej branży. Spółki córki osiągają później stratę ale to już mało ważne, linia kredytowa dewelopera ma się dobrze. Realna marża w Warszawie to rząd wielkości 18 -26%. Czy to tak dużo przy takim ryzyku, skoro na sprzedaży butów sklep ma marże 70-80% i ryzyko minimalne? Należy wziąć też pod uwagę, że mówimy o marży netto, np. bez kosztu projektu i zakupu działki, tak przedstawiane są dane giełdowe, czyli stricte koszt budowy per koszt sprzedaży.. A dziś zakup działki to lwia część kosztów całej inwestycji, i to ona wpływa na różnice cen pomiędzy centrum a rogatkami albo Warszawą a Kielcami. Poza tym koszt budowy metra i materiału jest wszędzie podobny. Poprzedni rząd pokazał już „tanie budowanie”. Polecam sprawdzić ile wyniosły koszty budowy mieszkania + mimo iż rząd miał działki za frajer.
Wiem, że na budownictwie, deweloperce, Polacy znają się tak samo dobrze jak na medycynie i mechanice, ale jak czytam niektóre artykuły to chyba niekoniecznie.
Żeby zostać deweloperem wystarczy trochę odwagi, można wziąć kredyt, spłacać go, zaczynać od budowy małego domku albo dowożenia piasku na budowę. Wynika z tego, że budować i sprzedawać w tym kraju może KAŻDY, zachęcam zatem wszystkich ślepo krytykujących, do rzucenia roboty i rozpoczęcia działalności deweloperskiej.