Rynek mieszkań i wpływ optymalizacji podatkowej na szybko rosnące ceny.
Nie każdy prowadzi firmę więc logicznym jest, że nie każdy orientuje się w sposobach inwestowania firmowego kapitału mającego na celu płacenie niższych podatków. Każdy jednak ma potrzebę mieszkaniową i ceny nieruchomości wpływają na nasze życie. Warto więc zrozumieć jak bardzo system podatkowy uprzywiejował inwestorów i dlaczego biznes typu wynajem/airnb tak bardzo się opłaca.
Jednych stać na mieszkania więc mają ich kilka, drudzy muszą je od nich wynajmować. Osoby posiadające kapitał i zdolności inwestycyjne to często przedsiębiorcy. Bardzo liczna w Polsce grupa mająca około 2.5 mln podmiotów. Polski system podatkowy mocno obciąża potencjał zysków więc normalną sprawą jest optymalizacja podatkowa która zwiększa rentowność kapitału którym dysponuje przedsiębiorca. Legalna optymalizacja podatkowa polega najczęściej na wykorzystaniu możliwych ulg i ponownym zainwestowaniu zysków firmy. Można to zrobić naprzykład kupując mieszkanie, a następnie wprowadzając je do majątku firmy.
Najczęściej z racji na niższe koszty rekomenduję wzięcie kredytu hipotecznego na prywatną osobę, i późniejsze przekazanie go do majątku firmy. To co zyskujemy to korzyść wynikająca z amortyzacji oraz odliczenia kosztów od raty odsetkowej. Dla założenia przyjmijmy, że nieruchomość kosztuje 500 tysięcy złotych. 10 letnia amortyzacja sprawia, że każdego miesiąca płacimy 792 zł podatku mniej. Odliczenie odsetek przy założeniu łącznego kosztu kredytu na poziomie 250 tysięcy zł daje nam 132 zł miesięcznej korzyści przez kolejne 30 lat. Sens inwestowania w nieruchomości wiąże się z kalkulacja dotycząca możliwej kwoty odstępnego. Rata kredytu na 450 tysięcy zł to 1780 zł miesięcznie. Takie mieszkanie można wynająć za 1800-2200 zł. Od wielu zmiennych zależy czy zarobimy 20 zł czy 420 zł.
Bycie uzależnionym od wielu czynników to ryzyko. Przedsiębiorcy zmniejszają je osiągając pewny zysk związany z niezapłaceniem podatku. Ich sytuacja jest każdego miesiąca lepsza o 925 zł, a to stanowi 50% kosztu zakupu nieruchomości. Właśnie dlatego nieruchomości uważane są za pewną inwestycje. Dlatego ich ceny w ostatnim czasie mocno poszybowały a coraz więcej mieszkań mimo, że chwilowo stoją puste nadal stanowi opłacalny interes dla ich właścicieli.
Warto wspomnieć o kilku technicznych kwestiach. Mieszkanie może być naszym kosztem, gdy jednocześnie stanowi dla nas przychód. Wiąże się to z zapłaceniem podatku od zysku. Gdy wynajmujemy mieszkanie prywatnie płacimy 8.5% lub 12.5% stawki ryczałtu. W przypadku rozliczania mieszkania w działalności płacimy taki podatek jaki w danym miesiącu został nam naliczony. Od bazowej stawki 17% lub 19% odliczamy masę różnych kosztów. Przeciętnie łączna stawka opodatkowania nie powinna przekraczać 5-8%. Sprawia to, że płacimy podatek porównywalny lub niższy w stosunku do ryczałtu. Sprzedanie takiego mieszkania zwalnia nas z podatku jeśli w ciągu dwóch lat środki przeznaczymy na refinansowanie ich na cele mieszkaniowe. Sposób ten można więc wielokrotnie powielać. To tylko jeden z wielu sposobów na niższe podatki. Jeśli nie masz pomysłu na niepotrzebne koszty i płacisz wysoki podatek mogę Ci pomóc.
Warto dodać także, że przyspieszona amortyzacja działa tylko dla mieszkań starszych niż 5 lat. Jeśli decydujemy się na zakup mieszkania deweloperskiego korzyści przez okres pierwszych 5 lat będą mniejsze, i będą wynosić 1.5% wartości mieszkania rocznie.
@droetker4: czyli 150 tysięcy podatku mniej na jednym mieszkaniu. Ładna sumka( ͡€ ͜ʖ͡€) aktualnie jestem na UoP z racji na wiek poniżej 26 roku życia, ale w przyszłości może się przydać.
@droetker4: Bardzo ciekawy wpis. Załóżmy że takie mieszkanie wprowadzone do majątku firmy chcemy sprzedać a zyski skonsumować - nie na inne nieruchomości, czy w takim wypadku nie oddamy państwu w podatku od zysku tego co wcześniej zarobiliśmy na odpisach amortyzacyjnych?
"Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż przez małżonków mieszkania mającego status odrębnej własności, które zostało w całości zamortyzowane, dokonana po 15 latach od daty jego zakupu, nie powoduje powstania źródła przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).""
Załóżmy, że mam warsztat samochodowy (nijak związany tematycznie z wynajmem, nawet geograficznie) - jak tak określona działalność współgra z uzyskiwaniem przychodu z tytułu najmu? Jak zakup mieszkania można wliczyć w koszt działania takiej firmy? Czy takie mieszkanie włączone do majątku firmy nie przestaje być miejscem służącym jedynie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (bodajże istotne np. z punktu widzenia przekształcania nieruchomości z użytkowania wieczystego na własność)?
@droetker4: Super! Bardzo merytoryczny wpis, a nie buczenie dzieciaków mieszkających z mamusią czekających na spadek cen który magicznie spowoduje że za 50k kupią kawalerkę w Warszawie xD
@droetker4: Jak obecnie wygląda sytuacja, żeby wziąć kredyt na dom prowadząc działalność gospodarczą? Dają banki czy raczej kiepski klient? Chodzi mi o dom dla siebie, a nie na firmę i wynajem.
@JankesPn nie stanowi to problemu. Grunt to dobre przeanalizowanie parametrów kredytu i wybranie adekwatnych banków. Doświadczony doradca kredytowy sobie z tym poradzi i jeśli dochód jest odpowiedni nie ma wielkiej różnicy czy mamy czasy przed pandemią czy po pandemii. Każdy bank ma swojego docelowego klienta i w przypadku trudniejszych tematów (ryzykowna branża, ryczałt, niskie dochody) trzeba się odpowiednio przygotować i czasami zastosować parę sztuczek ;)
Nie każdy prowadzi firmę więc logicznym jest, że nie każdy orientuje się w sposobach inwestowania firmowego kapitału mającego na celu płacenie niższych podatków. Każdy jednak ma potrzebę mieszkaniową i ceny nieruchomości wpływają na nasze życie. Warto więc zrozumieć jak bardzo system podatkowy uprzywiejował inwestorów i dlaczego biznes typu wynajem/airnb tak bardzo się opłaca.
Jednych stać na mieszkania więc mają ich kilka, drudzy muszą je od nich wynajmować. Osoby posiadające kapitał i zdolności inwestycyjne to często przedsiębiorcy. Bardzo liczna w Polsce grupa mająca około 2.5 mln podmiotów. Polski system podatkowy mocno obciąża potencjał zysków więc normalną sprawą jest optymalizacja podatkowa która zwiększa rentowność kapitału którym dysponuje przedsiębiorca. Legalna optymalizacja podatkowa polega najczęściej na wykorzystaniu możliwych ulg i ponownym zainwestowaniu zysków firmy. Można to zrobić naprzykład kupując mieszkanie, a następnie wprowadzając je do majątku firmy.
Najczęściej z racji na niższe koszty rekomenduję wzięcie kredytu hipotecznego na prywatną osobę, i późniejsze przekazanie go do majątku firmy. To co zyskujemy to korzyść wynikająca z amortyzacji oraz odliczenia kosztów od raty odsetkowej. Dla założenia przyjmijmy, że nieruchomość kosztuje 500 tysięcy złotych. 10 letnia amortyzacja sprawia, że każdego miesiąca płacimy 792 zł podatku mniej. Odliczenie odsetek przy założeniu łącznego kosztu kredytu na poziomie 250 tysięcy zł daje nam 132 zł miesięcznej korzyści przez kolejne 30 lat. Sens inwestowania w nieruchomości wiąże się z kalkulacja dotycząca możliwej kwoty odstępnego. Rata kredytu na 450 tysięcy zł to 1780 zł miesięcznie. Takie mieszkanie można wynająć za 1800-2200 zł. Od wielu zmiennych zależy czy zarobimy 20 zł czy 420 zł.
Bycie uzależnionym od wielu czynników to ryzyko. Przedsiębiorcy zmniejszają je osiągając pewny zysk związany z niezapłaceniem podatku. Ich sytuacja jest każdego miesiąca lepsza o 925 zł, a to stanowi 50% kosztu zakupu nieruchomości. Właśnie dlatego nieruchomości uważane są za pewną inwestycje. Dlatego ich ceny w ostatnim czasie mocno poszybowały a coraz więcej mieszkań mimo, że chwilowo stoją puste nadal stanowi opłacalny interes dla ich właścicieli.
Warto wspomnieć o kilku technicznych kwestiach. Mieszkanie może być naszym kosztem, gdy jednocześnie stanowi dla nas przychód. Wiąże się to z zapłaceniem podatku od zysku. Gdy wynajmujemy mieszkanie prywatnie płacimy 8.5% lub 12.5% stawki ryczałtu. W przypadku rozliczania mieszkania w działalności płacimy taki podatek jaki w danym miesiącu został nam naliczony. Od bazowej stawki 17% lub 19% odliczamy masę różnych kosztów. Przeciętnie łączna stawka opodatkowania nie powinna przekraczać 5-8%. Sprawia to, że płacimy podatek porównywalny lub niższy w stosunku do ryczałtu. Sprzedanie takiego mieszkania zwalnia nas z podatku jeśli w ciągu dwóch lat środki przeznaczymy na refinansowanie ich na cele mieszkaniowe. Sposób ten można więc wielokrotnie powielać. To tylko jeden z wielu sposobów na niższe podatki. Jeśli nie masz pomysłu na niepotrzebne koszty i płacisz wysoki podatek mogę Ci pomóc.
źródło: comment_15993906946GtmOo99Lc1EjotRPuQyqM.jpg
Pobierz"Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż przez małżonków mieszkania mającego status odrębnej własności, które zostało w całości zamortyzowane, dokonana po 15 latach od daty jego zakupu, nie powoduje powstania źródła przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).""
Tutaj link do całej interpretacji
W skrócie zamortyzowane w pełni mieszkanie
Ale przedsiębiorcy mają w Polsce najgorzej ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Załóżmy, że mam warsztat samochodowy (nijak związany tematycznie z wynajmem, nawet geograficznie) - jak tak określona działalność współgra z uzyskiwaniem przychodu z tytułu najmu? Jak zakup mieszkania można wliczyć w koszt działania takiej firmy?
Czy takie mieszkanie włączone do majątku firmy nie przestaje być miejscem służącym jedynie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (bodajże istotne np. z punktu widzenia przekształcania nieruchomości z użytkowania wieczystego na własność)?