[nokio]

#nieruchomosci #zarzadzanienieruchomosciami

Cześć! Mam ogromną prośbę do znawców tematów zarządzania nieruchomościami, bo mam tutaj pewien zgrzyt, a niestety nie znam się na tym jeszcze na tyle aby zareagować.

W skrócie kilka faktów:

1. Nowy budynek - 4 kondygnacje, garaż podziemny, ok 40 mieszkań.
2. Zarządca wybrany przez developera na etapie końca budowy
3. Zarządca ma tu swoje mieszkanie ale w nim nie mieszka
4. Zarządca podpisał sam ze sobą umowę na sprzątanie obiektu wraz z pracami ogrodniczymi itd. - umowy nikt nie widział
5. Zarządca sam sprząta obiekt, zamiata liście itd. Pracuje z domu więc według moich obserwacji raz w tygodniu sprząta na dworze, a raz w środku. Czasami raz w tygodniu, czasami dwa - generalnie tak jak mu się podoba. Według teoretycznej umowy budynek powinien być sprzątany w całości (zewnątrz, wewnątrz + garaż podziemny) dwa razy w tygodniu.
6. Jakości sprzątania nikt nie kontroluje ani nie sprawdza ponieważ oczywiście on musiałby kontrolować sam siebie :)
7. Zarządza zaczyna traktować obiekt jako "swój". Często odmawia mieszkańcom na wnioski o poprawę pewnych działań czy elementów.
8. Zarządza nie odpowiada na maile, po wysłaniu zapytań zazwyczaj oddzwania i zazwyczaj kończy się odpowiedzią "nie da się" lub zajmę się tym - często kolejna reakcja na dany projekt trwa 6 miesięcy (na przykład błachy temat dorobienia pilota do bramy itp)
9. Jako mieszkańcy mamy pewne wnioski o modyfikacje czy rozbudowy, np. wiata na rowery ale są bagatelizowane
10. Spotkanie organizowane raz w roku z informacją kilka dni przed, wtedy frekwencja to kilka osób, bo zazwyczaj nikt nie mógł się już zwolnić z pracy lub miał zaplanowane inne rzeczy.

Generalnie denerwuje mnie to ponieważ z tego co wyliczyłem z metrów budynku to kwota totalnie estymowana wychodzi mi:

1. 3.10 za sprzątanie - ok. 10800 za całość miesięcznie
2. 4.14 za metr administracji/zarządzania - 14500 brutto za całość miesięcznie

Teraz moje główne pytania, jak to ogarnąć z perspektywy mieszkańców, a mnie jako właściciela, nie wiem jeszcze co z tej batalii wyniknie, a nie chce mieć z nim wojny (przynajmniej póki co)

1. Co ja jako mieszkaniec mogę w tej sytuacji zrobić? Czy my jako wspólnota mieszkańców możemy wybrać jakiegoś przedstawiciela, który mógłby z nim rozmawiać?
2. Jak reagować na brak jego odpowiedzi w mailach?
3. Jak wymusić na nim pewne projekty lub rozpisanie głosowania? Na przykład jako mieszkańcy chcemy aby załatwił 3 oferty na budowę wiaty rowerowej, jak go do tego skłonić?

Z góry dzięki za odpowiedź. Chciałbym to rozpykać jak w szachach, nie chcę na razie z nim wojować, wolę to zostawić na ew. ostatnią deskę ratunku.

[dupasmoka]

@nokio: jako wspolnota mieszkaniowa zrobicie nowa uchwale o zmiane zarzadcy i ja przeglosujcie

[PfefferWerfer]

@nokio: Zbierasz 50% podpisów pod uchwałą o zwołaniu zebranie wspólnoty w dacie X i proponujesz wtedy głosowanie nad właśnie tymi projektami które chcecie żeby były zrobione. Jeśli się zbiorą i przegłosują to wtedy zarząd musi to zrobić, jeśli nie zrobi to wtedy powtórka i wniosek nad odwołaniem zarządu i powołaniem nowego.

Oczywiście odwołanie uda się jedynie pod warunkiem tego że deweloper nie podpisał z nim nierozwiązywalnej umowy terminowej co na

[pilot1123]

@nokio: weźcie go natychmiast zmieńcie, goli was jak owce. My płacimy w starej kamienicy 1,8 zł kosztów administracji/sprzątania

[nokio]

@PfefferWerfer: Jak się dostać do tej umowy? Na szczęście to nie kolega, po prostu jeden z klientów, który kupił mieszkanie i go "omotał".

[pilot1123]

@nokio: on ma obowiązek wam udostępnić tę umowę. Macie zawiązaną wspólnotę?

[PfefferWerfer]

@nokio: Musi wam ją pokazać bo to publiczna umowa do wglądu dla wszystkich członków wspólnoty. Jeśli tego nie zrobi to masz prawo pozwać wspólnotę do sądu i on nakaże jej pokazanie albo możesz po prostu go odwołać jako zarząd i wtedy sam powinieneś mieć w to wgląd (ale jak ci nie przekaże jej to też nic nie zrobisz xd). Spróbowałbym się też skontaktować z deweloperem który powinien mieć kopię z

[nokio]

@pilot1123: Z tego co wiem to nie mamy. Właśnie o to mi też chodzi - nie chcę być "one man army", wolałbym odpowiadać z ramienia wspólnoty. Wiem, że innych to też irytuje ale niestety ludzie są mało aktywni i bierni.

[pilot1123]

@nokio: u mnie podobny case (administrator powołany przez właściciela kamienicy zanim zaczął ją wyprzedawać) rozwiązaliśmy powołaniem 3 osobowego zarządu wspólnoty. Dzięki temu zarząd może podejmować dużo szybciej decyzje, np. powołanie administratora, ma wgląd w konta itd. Oczywiście musi się chcieć kilku osobom no i jak źle wybierzecie to możecie mieć też kłopoty przez to.

[nokio]

@pilot1123: A jak to zrobiliscie?

[pilot1123]

@nokio: uchwałą wspólnoty, czyli musisz napisać uchwałę i zebrać 50% podpisów (w udziałach). Myślę że najpierw musisz poznać sąsiadów i zacząć z nimi rozmawiać o temacie, u nas to trwało ponad rok.

[nokio]

@pilot1123: już większość poznałem, stworzyłem grupę na whatsapp i mam jakieś 80% ludzi :)

[marsjanin2012]

@nokio: dew zawsze wybierze zarzadzce takiego ktory mu krzywdy nie zrobi i nie bedzie dzialal na korzysc mieskzancow (np rekojmia na wady budynku) a na korzysc dew, opoznienia, marazm, niedbalstwo wszystko by minelo 5 lat i narka. Zmienic w trybie pilnym ale do tego trzeba chyba 51% glosow i ludzi ktorym sie chce zebrac i to zrobic.