[T.....k]

Dziś trochę o kosztach budowy domu.

Ceny budowy - Źródło: https://www.wielkiebudowanie.pl/go.live.php/PL-H320/cena-budowy-domu.html

https://i.imgur.com/xazDmYr.png

To ceny netto. Jeżeli dodamy 8% VAT (w systemie materiał+robocizna), wychodzi odpowiednio 3043 PLN za m2 (SSZ) i 5342 PLN (deweloperski) brutto.

Trochę katastrofizowane, bo ciężko mi potwierdzić. Mój SSZ kosztował 2130 zł za m2 brutto (chociaż tak naprawdę to kosztował mniej, bo zrobilem bryłę pod 150m^2, a liczę 100m^2, bo tylko tyle wykańczam).

Mój deweloperski - w oparciu o oferty, jakie dostałem na poszczególne roboty, które mi pozostały do zamknięcia tego etapu - zamyka się w 3900 PLN m2 brutto, a zważywszy na istotne spadki cen wielu materiałów - liczę na to, że wyjdzie taniej. Jeżeli odliczę to, czego nie musiałem robić, a zdecydowałem się zrobić (rekuperacja, klimatyzacja w większości pomieszczeń z funkcją grzania, dźwiękoszczelne okna w paru pomieszczeniach oraz podniesione ściany kolankowe o dwa pustaki, strop teriva zamiast więzarów), to mogę zdjąć 50-60k z ceny, czyli wychodzi 3300-3400 PLN za m2 brutto. Budowa z 2021.

No, ale być może po prostu znośnie trafiłem. Albo strona ma dane z dupy. Tutaj wykresy dla poszczególnych lat (netto).

SSZ:

https://i.imgur.com/ZTdNuIp.png

Deweloperski:

https://i.imgur.com/Ehq0Qyy.png

Załóżmy, że są prawdziwe. Co zatem sądzić o cenach, gdy mamy do czynienia z korektą cen materiałów (obecnie) i robocizny (IMO - 2023+) ?

Należałoby zacząć od teorii bańkowej... ;)

https://www.investopedia.com/articles/stocks/10/5-steps-of-a-bubble.asp

https://i.imgur.com/tsiMV0O.png

https://www.ipe.com/ahead-of-the-curve-the-bubbles-to-come/10031950.article

Jeżeli przyjmiemy, że na rynku budowlanym miała miejsce bańka (zarówno na materiałach, jak i robociźnie), to można pokusić się o małe szacowanie... Które zamieściłem na dole :)

Dlaczego tak? Czemu nie ceny z 2013?

Przede wszystkim - "bo podaż". Rosną ceny energii, gazu. Rośnie płaca minimalna, a zarazem "podłoga" dla robocizny w firmach. Jeżeli przyjmiemy, że firmy zejdą z marży do minimum i utną koszt (pracowniczy) płacąc robotnikom minimalną zamiast obecnych stawek (czyli absolutnie najniższe koszty,jakie mogą ponieść), to nadal będą one musiały płacić znacznie więcej, niż było to możliwe 5-10 lat temu. Firmy nie mogą zejść poniżej minimalnej i nie wyczarują tańszej energii. Duże obniżki na start to ścięcie marży, potem (w ramach pogłębiania się kryzysu) - obniżki wynagrodzeń. Dlatego krytykuję wykopowych fantastów w swoich superspadkowych scenariuszach - obniżki mają swoją twardą granicę, a tą granicą jest kres opłacalności inwestycji. Nikt nie będzie dokładał do interesu, po prostu nierentowny biznes zamknie, gdy skończy się przestrzeń do obniżek!! To zmniejszy podaż do poziomu, który zatrzyma i ustabilizuje spadki cen aż do zmiany koniunktury, gdy ceny znów zaczną rosnąć.

Ergo...

Kolejne lata powinny być łaskawe dla tych, którzy zbudowali dom w sensownych cenach.
Powinny być również łaskawe dla tych, którzy dom dopiero zaczną budować.
Będą natomiast bardzo przykre dla kogoś, kto dał się nabić w 5000zł/m2 do stanu deweloperskiego w 2022.
Taka osoba (budująca w okresie "manii") nie będzie mogła odsprzedać takiego domu bezstratnie przez jakiś czas. Może nawet dłuższy czas.

Najlepszy moment na budowę domu? O ile nie będzie gwałtownych zmian w obecnym kierunku rynkowym (przede wszystkim - nie wejdą ruscy), to podobnie jak na zakup mieszkania najlepszy powinien być okres 2024-2025. Generalnie moment, w którym stopy procentowe zaczną być obniżane powinien być sygnałem dla każdego, że już warto się interesować tematem na poważnie, co osobiście szacuję na właśnie 2024. Oczywiście duża bezwładność rynku nieruchomości nie oznacza, że trzeba zacząć dokładnie w 2024. Mamy na to trochę czasu :)

Jeśli mogę coś doradzić - to ręce pod dupę i czekamy.

Disclaimer: Wykres szacunkowy, kąty nachylenia spadku może być kompletnie inny, prognoz na parę lat do przodu się nie podejmuję, analitykiem nie jestem, to tylko garść przemyśleń które mogą mijać się z prawdą. Jako, że niektórzy lubią moje analizy, to dorzucam tag do obserwowania/czarnolistowania.

#nieruchomosci #inwestycje #budowadomu #analizyzakolaka

[inflacja]

@TypowyZakolak: Ja kupiłem chatę podczas pandemii to po odjęciu działki koszt metra deweloperki też wyszedł ok 3000zł/m2.
5k/m2 w przypadku budowy domu to już bardzo dużo (mówię o zwykłej bryle, bez wodotrysków) chociaż jak rozmawiam z deweloperami (tak wiem, bardzo obiektywne źródło) to prędko ceny robocizny/materiałów nie spadną. Odpływ Ukraińców i ceny energii robią swoje. Znam też ludzi którzy się wstrzymają z budową z powodu kredytów i cen więc nie

[T.....k]

@inflacja: Deweloper kupuje najczęściej dużą działkę w niskiej cenie z metra, a na dodatek ma atrakcyjne zniżki i dostęp do taniej (własnej) robocizny. Nie ma sensu nawet próbować się z nimi porównywać, zawsze wygrają. To teoretycznie powinna być zachęta do kupna gotowego domu wybudowanego przez dewelopera... ale dochodzą problemy: niestarannie, ciasno, z najniższej jakości materiałów, z fuszerkami, a cenowo - przez wysoką marżę dewelopera - wychodzi często "taksobie". Oczywisćie nie

[inflacja]

@TypowyZakolak: Tylko znajdź tu czas na jeżdżenie na budowę i patrzenie na ręce ekipom. Plusem też była dla mnie stabilność. Widzę co kupuje i po ile. Nikt mi w trakcie budowy nie dodrukuje kilkuset miliardów złotych żebym popłynął jak wielu nieszczęśników z otwartymi budowami.

[Tomus88]

@TypowyZakolak: Wg mnie materiał na fundament i ściany jest przeszacowany x2.
Właśnie ruszam z budową domu 162m2 na płycie fundamentowej. Sam materiał z 23% VATem wyjdzie mnie ok 50-55k płyta, a ściany ok 20-25k, a wg tej strony powinno być odpowiedni 93k i 40k.

[T.....k]

@Tomus88: Tak podejrzewałem, że przestrzelone, bo mi też za cholerę się nie zgadzało. Chyba, że nie wliczasz koparkowego, piachu, robocizny?

edit: aha, domyślam się, czemu zamieszanie - wycena fundamentów dla domu 100m^2 może wprowadzać w maliny bo to może być po obrysie większa lub mniejsza bryła (piętro/poddasze/parterówka - ten sam metraż, kompletnie różne fundamenty).

[Tomus88]

@TypowyZakolak: Możesz mieć tylko zebranie humusu lub wykop na 1,5 lub 3m. Ja liczyłbym prace ziemne jako koszt działki. Ewentualnie przyjął tak jak firmy od płyt fundamentowych, że w cenie liczą tylko humusowanie do 30cm.

[T.....k]

@Tomus88: No tak, racja. Ja miałem 1,2m wykop i stal po 4,5k ( ͡° ʖ̯ ͡°) dodatkowo grząski i kiepski grunt. Akurat fundamenty mi drogo wyszło, potem było lżej.

[Tomus88]

@TypowyZakolak: U mnie podobnie, wymiana na 1,3m. Łączny koszt z wywiezieniem to niestety 30k, przy czym liczyłem się z tym od początku i traktuję to jako koszt zakupu działki.

[Mac02]

@TypowyZakolak ceny mocno przeszacowane, chyba ze z marża dewelopera 30-40 procent.

Mnie rok temu deweloperka za 240m2 wyszła ok 530 tys. Czyli lekko powyżej 2 tys. Ok, budowałem przed kryzysem, ale mimo wszystko ceny nie poszły 2 razy do góry.. SSO kosztował 200 tys (materiał plus robocizna).

Teraz znajomy buduję ok 220m2 z piwnicą pełna i SSO wyjdzie go ok 300 tys.

[T.....k]

@Mac02: Ładne ceny Mireczku :) Bardziej zbliżone do tych, które ja poniosłem w SSO.

Bardzo tani stan deweloperski jak za tyle metrów :) jak Ci się to udało? samo tynkowanie i elewacja kosztują krocie. To w sumie chyba największy koszt.

[T.....k]

@Mac02: A te dane najpewniej z GUS-u brane.

"Budowa domu koszt wg GUS: Według danych Głównego Urzędu Statystycznego koszt wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w 2020 roku wyniósł:

I kwartał - 4567 zł,
II kwartał

[Mac02]

@TypowyZakolak

Im większy dom tym cena jednostkowa za m² spada.

Pokój 3x3 ma 9 m² i 12 m bieżących ścian.
Pokój 4x4 ma 16 m² i 16 metrów ścian

[T.....k]

@Mac02: Dobrze mówisz. Ciekawi mnie jednak, jakim cudem zdołałeś przy tak dużej powierzchni zmieścić się w podanej kwocie z uwagi właśnie na tynki i styropian. Mnie elewacja za 100m^2 będzie kosztować 40k jak nic, tynki wewnętrzne ze 20k. Następnie ocieplenie posadzki - kolejne 9k - ocieplenie stropu/poddasza kolejne 9k. Jakieś 80k na samo ocieplenie. Gdyby nie to, to od SSZ wzwyż byłoby już bajlando, a tak... sto koła na styropian

[Mac02]

@TypowyZakolak styropian do była jedyna rzecz która kupowałem w "kryzysie". SSO 200 tys, okna 65 tys, tynki wewnętrzne 40 tys, hydraulika 60 tys, wylewki 15 tys, elektryka ok 15 tys, pokrycie dachu 17 tys, tynki wewnętrzne 46 tys, elewacja (styropian, klej, siatka, tynk) robocizna 40 tys, styropian na podłogi i elewację ok 30 tys + materiału do elewacji tynk klej siatka itd ok 10 tys

[T.....k]

elektryka ok 15 tys

@Mac02: Serio tak tanio? :)

Mi wychodzi z robocizną 17-18 koła za kompletną instalację elektryczną i telekomunikacyjną (ethernet, monitoring, SSWIN, czujki dymowe), w tym wykonanie przyłączy pod skrzynkę, garaż, bramę, furtkę + pomiary potrzebne do odbioru technicznego

[Mac02]

@TypowyZakolak fakt jeszcze zapomniałem o alarmy i kable tv plus internet i z tego co widzę to ok 10 tys było.

Do pana od alarmu jak najbardziej mogę dać, do elektryka średnio bo to faktycznie było po znajomości i fucha na boku, normalnie nie wykonuje zleceń