[foobarek]

Wziąłem kredyt hipoteczny w lipcu 2021 ze zmiennym oprocentowaniem (( ͡° ͜ʖ ͡°)) i chciałbym się podzielić kilkoma spostrzeżeniami:

1. Gdybym mógł cofnąć czas to pierwszy stałbym w kolejce po stałe procenty żeby mieć na 5 lat spokój, ale teraz jedyne co mogę zrobić to spróbować Wam (i pewnie ponownie sobie) wytłumaczyć dlaczego wtedy wybrałem tak a nie inaczej.

2. Uważam się za człowieka przyzwoicie wykształconego i w miarę oczytanego, świadomego przede wszystkim braku wiedzy w wielu dziedzinach. Przed wzięciem kredytu poczytałem, popytałem, ogólnie na tyle ile mogłem się po prostu douczyłem. Na pewno nie jestem jak z mema - my nie czytali, podpisali i co teraz?

3. Korzystałem z usług dwóch różnych doradców kredytowych, w tym jednym z polecenia. Jak myślicie, ile razy zaproponowali chociaż rozważenie stałego oprocentowania? Zero. Jak sam zacząłem ten temat, to byłem dość szybko gaszony przez ludzi z wieloletnim doświadczeniem - taki był wtedy klimat.

4. Bank ma chyba obowiązek przedstawić symulację dla wyższego WIBORu - pokazali dla kilku i kolejno dla 16% (rata z 1650 na 8000 zł, wtedy wydawało się to całkowitą abstrakcją). Przy podpisywaniu umowy było pytanie czy zdaję sobie sprawę, ze stopy mogą wzrosnąć, po krótkiej rozmowie sama Pani przyznała, że na pewno wzrosną, ale raczej dopiero za jakiś czas i pewnie nie jakoś znacznie. Pamiętacie jakie były wtedy przewidywania analityków?

5. O Panu Glapińskim można by się dużo rozpisać, myślę, że wszyscy wiedzą co dokładnie mówił przed październikiem ub. r. - m.in. brak wzrostu stóp do końca jego kadencji (czerwiec 2022) i w zasadzie wyśmiewanie takich pomysłów.

6. To komu zwykły człowiek ma ufać w tym kraju? Prezes NBP mówi jedno, analitycy wszystkich dużych instytucji też byli w zasadzie zgodni i dopiero teraz widać jak bardzo się mylili. Wiem, że chwile później się zmieniła znacznie sytuacja, ale jednak przekaz był na tamten moment jasny i klarowny - nie będzie podwyżki stóp.

7. NBP jest teoretycznie niezależne od władzy, ale koń jaki jest każdy widzi. Dochodził aspekt polityczny, tzn. ostatnie czego chce parta będąca u władzy, żeby przed wyborami wywalić raty kredytów znacząco do góry (tak, w grupie kredyciarzy są też zwolennicy PiSu). Byliśmy w sumie świeżo po zapowiedziach Nowego Ładu, gdzie mieli dotować wkłady własne dla "biednych" rodzin, więc wywalenie stóp bardzo do góry to jednoczenie podkopywanie własnego sztandarowego programu.

8. Co więc robię? Liczę i zakładam:
a) zmienne oprocentowanie: 2,3, stałe wtedy około: 3,8-4% (obie wartości podane z marżą banku).
b) żeby te wartości się zrównały, WIBOR musiałby pójść od razu o 1,5-1,7% do góry i utrzymać przez całe 5 lat.
c) jeśli nie podwyższą stóp od razu lub podwyższą je o mniej to mogą je proporcjonalnie później podnieść trochę wyżej, a nadal sumarycznie kredyt na zmiennych wyjdzie porównywalnie lub nawet lepiej w stosunku do tego ze stałym oprocentowaniem.
d) znowu przykład, jeśli stopy nie poszłyby do końca kadencji Glapińskiego (jak zapowiadał), czyli przez rok od wzięcia kredytu, to przez kolejne 4 lata musiałby być na poziomie ~2% (czyli porównywanie jak w 2015r.). I tak dalej...

9. Możecie się śmiać, ale zakładałem wtedy, że aż tak złej sytuacji nie ma. Inflacja wywaliła z wielu powodów, m.in. tych zewnętrznych, chociaż wiem, że to całe rozdawnictwo przyczyniło się pewnie w równym, jak nie większym stopniu. Sorry, ale ja na tę władzę nie głosowałem.

10. Zakładając, że stopy dojdą do max 4-5% (być może to złudne...), i WIBOR 3/6M też się ustabilizuje na tym poziomie (teraz jest rozjazd bo banki nadal przewidują wzrost stóp, ale z czasem się to wyrówna), to nadal będzie "tylko" 2-3% różnicy w stosunku do stałego oprocentowania, które mogłem wtedy wziąć. Dużo czy mało? Wiadomo, że szkoda każdej złotówki, ale jak na obecną panikę jakoś te wartości mnie nie przerażają.

11. Tak naprawdę, opłacalność kredytów porównamy dopiero po pełnych 5 latach. To, że teraz stopy wywaliły, nie znaczy, że za jakiś czas nie spadną (a niech to będzie nawet za 2-3 lata). Co prawda nie przewiduję, żeby spadły na tyle, żeby w okresie 5 letnim mój kredyt się bardziej opłacał, ale dopiero wtedy porównamy jak duży był rozjazd.

12. Może taki trochę banał na koniec, ale pamiętajcie, że nic nie jest czarno białe i tak oczywiste jak niektórzy próbują sobie wmówić. Nikt nie ma 100% pewności jak gospodarka będzie wyglądać za x lat.

13. Są wszystkie punkty ( ͡° ͜ʖ ͡°).

#kredythipoteczny

[kaaban]

@foobarek: I gdzie miałeś prognozy analityków na 5 lat do przodu?

Wszystko co napisałeś to prawda, Sęk w tym, że to dokształcanie się chyba nie poszło za dobrze, skoro umknęło Ci drukowanie pieniędzy na skalę niespotykaną od kilkudziesięciu lat i rozgrzany do czerwoności rynek nieruchomości. Efektem tych dwóch czynników może być tylko inflacja i podniesienie stóp

Natomiast powiedzmy że powyższe mogło ci umknąć, serio nie mam o to pretensji. Za

[masloovsky]

@foobarek: wg mnie stopy nie bedą maleć aż do wyborów. Przed wyborami jakaś obniżka dla propagadny władzy i gitara.

Co do programu, myślę, że ludzie i tak będą w to iśc. Start jest jakoś w maju lub w czerwcu (nie pamiętam dokładnie kiedy). Możliwość wzięcia kredytu bez konieczności oddania wkładu własnego na jego starcie jest bardzo zachęcająca, sam się zastanawiam nad tym rozwiązaniem bo ciężko jest odłożyć wynajmując już mieszkanie

[p.....k]

@kaaban: analiza wsteczna jak zawsze skuteczna xD

[kaaban]

@powaznyczlowiek: Mam mieszkanie na kredyt sprzed kilku lat, chciałem je zmienić jeszcze przed covid. Widząc co się dzieje i porównując ceny nieruchomości uznałem że zaczekam, więc nie jest to analiza wsteczna. Jestem na tyle stary że pamiętam kryzys 2008/09, osoby z 20/21 będą pamiętać o nim przy kolejnym dolku

[kaaban]

@masloovsky: Ale ten wkład i tak będziesz musiał oddać, chyba że narobisz dzieci

[masloovsky]

@kaaban: tak ja wiem, ale to i tak wg mnie jest lepsze rozwiązanie - spłacanie tego w ratach niż w całości na starcie

[foobarek]

@kaaban: To już wiem, pytanie teraz czy będzie bolało bardziej czy mniej? Tak jak napisałem wyżej, zakładałem podwyższenie stóp procentowych, ale nie tak szybko i nie tak mocno. Będzie człowiek mądrzejszy na przyszłość, teraz pasuje się zmobilizować i próbować jak najwięcej nadpłacać...

[Kahneman]

@foobarek: Ad 4, 6: Pokazanie symulacji WIBORU w 3-ech różnych wariantach to krok w dobrą stronę (o ile kojarzę to się pojawiło relatywnie niedawno w umowach), ale bez kontekstu jest to, tak jak piszesz, abstrakcja. A kontekstem byłoby pokazanie wykresu kształtowania się stóp procentowych w okresie ostatnich 20-30 lat, tak jak się bierze kredyt. Wtedy też widać, że stopa na poziomie 5% nie jest niczym nadzwyczajnym. Nadzwyczajne jest raczej to

[gerypl89]

@foobarek: Spostrzeżenia oczywiście spisane po czasie są jak najbardziej słuszne. Ale ja nigdy nie zdecydowałbym się na pożyczkę powyżej 100k jeżeli nie miałbym pewności że raty będą stałe przez cały okres kredytowania (tak jak jest w normalnych krajach zachodnich). W Polsce kredyt ze stałym oprocentowaniem to jest jakaś kpina, 5 lat znamy zasady gry po czym bank na nowo przelicza nam oprocentowanie, przecież nikt normalny świadomie nie powinien w tym

[emil-hogan]

@kaaban: analizy analitykow z tego okresu. Podejrzewam, ze mniej jest wsrod nich osob z wyksztalceniem gimnazjalnym badz podstawowym w przeciwienstwie do wykopowych ekspertow.
Dodatkowo zapewnienia prezesa banku jeszcze w sierpniu, ze podwyzka stóp bylaby szkolnym bledem. Mało?

Dodatkowo, USA inflacja 7% stopy - 0,5%
Estonia 12% - stopy 0%, Litwa 11% - stopy 0%, Anglia 5,4% -stopy 0,5%

[foobarek]

@gerypl89: Zgadzam się, że stałe oprocentowanie na 5 lat to kpina, ale co zamiast kredytu hipotecznego? Dla mnie i pewnie wielu ludzi to wybór między wynajmem i ciułaniem oszczędności, które zjadają wzrosty cen nieruchomości, a właśnie kredytem i "własnym" mieszkaniem.

Chciałbym mieć inny wybór, ale nie mam.

[kaaban]

@emil-hogan: Znam te analizy. Chodziło mi o analizy 5 lat do przodu. To że prognozowali takie stopy na za rok to nic nie znaczy

[kaaban]

@gerypl89: A jak sobie to wyobrażasz przy takiej zmienności jaka jest na rynku? Stałe na 30 lat? To bank musiałby ci policzyc z 20% żeby to miało sens

[fortySeven]

To że prognozowali takie stopy na za rok to nic nie znaczy

@kaaban: stale oprocentowanie na 5 lat tez malo znaczy. Na 10 byloby warte rozwazenia, bo bodajze w 12 srednio w polsce splacana jest hipoteka, 5 to nadal żart. I tak jak napisal op, za 5 lat dopiero bedzie wiadomo kto mial rację.

[emil-hogan]

@kaaban: nikt nie mowil o 5 latach, OP wskazal w swojej wypowiedzi, ze spodziewal sie w najblizszym czasie, ze stopy utrzymaja sie na niskim poziomie, wszyscy brali pod uwage wzrosty w ciagu 2-3 lat do poziomu 2-3%. Analizy najblizszej przyszlosci są latwiejsze niz na 5 lat.

[emil-hogan]

@foobarek: jesli masz taka mozliwosc nadplacaj kredyt, jedyna sensowna opcja.

[kaaban]

@emil-hogan: No i takie wzrosty to jak najbardziej punkt wyjścia do stałej stopy

[kaaban]

To że prognozowali takie stopy na za rok to nic nie znaczy

@kaaban: stale oprocentowanie na 5 lat tez malo znaczy. Na 10 byloby warte rozwazenia, bo bodajze w 12 srednio w polsce splacana jest hipoteka, 5 to nadal żart. I tak jak napisal op, za 5 lat dopiero bedzie wiadomo kto mial rację.

@fortySeven: Ale przez 5 lat spłacisz część kapitału i nawet przejście na zmienna nie

[foobarek]

@kaaban: Tak jak @emil-hogan napisał, chodziło mi o perspektywę roku-dwóch. Gdyby przez rok zostały utrzymane niskie stopy (jak wszyscy wieszczyli), a później przez jakiś czas niewiele wyższe, to później nawet nagły skok do 3% i utrzymanie ich przez 3 lata dopiero dawałoby mniej więcej koszt kredytu na stałym oprocentowaniu, który wtedy mogłem dostać. No, ale jak widać przejechałem się na takim myśleniu i dziś wolałbym święty spokój.

Z ciekawości,

[emil-hogan]

Ja bym dzis bral zmienne. Aktualne stałe na 5 lat są ladnie odjechane. Nalezy zauwazyć, ze w ciagu max kilku lat, a jesli bedzie wola polityczna i wczesniej, wskaznik wibor moze byc zastapiony przez WRR.
Jest on oparty o transakcje zabepieczone REPO, na dzis takie pozyczki miedzy instytucjami finansowymi na okres 12msc oprocentowane są w okolicach 1%.
Libor zostal zastapiony na podobnie wyliczany wskaznik.