Smród trupów z szafy- spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe- zarządy i zarządcy- relikt komuny czy konserwacja komunistycznych praktyk. Czy koszty utrzymania nieruchomości w Polsce są najwyższe, a jakość świadczonych usług bywa jak za komuny i dlaczego? W okresie PRL jak i obecnie...
Smród trupów z szafy- spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe- zarządy i zarządcy- relikt komuny czy konserwacja komunistycznych praktyk.
Czy koszty utrzymania nieruchomości w Polsce są najwyższe, a jakość świadczonych usług bywa jak za komuny i dlaczego?
W okresie PRL jak i obecnie nieruchomości były dobrem pożądanym, często niedostępnym tak łatwo dla wielu. Za komuny trzeba było latami wpłacać pieniądze na książeczki mieszkaniowe, latami czekać na przydział... Obecnie mieszkanie kupić można od ręki mając środki lub zdolność kredytową, za to z kredytem zostaje się na kolejne ...30 lat.
W przeszłości mieszkaniówkę bardzo często kontrolowali współpracownicy milicji, SB, zbierali materiały do teczek na lokatorów. Kiedy system komunistyczny chylił się ku upadkowi, zaczęły powstawać "prywatne inicjatywy", powiało nowością, niestety szybko smród trupów z szaf spółdzielni mieszkaniowych miał rozejść się po "lokatorach".
U schyłku komuny mieszkania komunalne nie były remontowane, pieniądze z czynszów były rokradane, wiedziano że idzie nowe. Zaczęto sprzedawać mieszkania z bonifikatami 90-95% za 5-10% wartości, jeśli LOKATOR płacił "CZYNSZE" ponad 30 lat. W księgach wartość tych mieszkań była już "0", a spółdzielnie pozbywały się mieszkań w budynkach, które i tak wymagały kapitalnych remontów. Zanim jednak sprzedano ponad 50% udziałów, Miasto/ gmina wywoływały uchwałę o kapitalnych remontach. Miasto będąc większościowym udziałowcem bez przetargów robiło milionowe inwestycje w rewitalizację, termomodernizację.
Co ciekawe, na te remonty przyznawane były dotacje. O dofinansowaniach nie informowano, zaciągano kredyty, sprzedawano mieszkania i wstawiano "nową" firmę administrującą, zwykle ta firma rozwiązywała odwieczny problem- zamykała podwórko, robiła ten remont. Biura Obsługi Mieszkańców były bankrutami, zatrudniano tych samych ludzi i już jako prywatna firma robiono... to samo.
"ROBILI TO NA MIĘKKO"
Zebrania współwłaścicieli nieruchomości zaczęły odbywać się w szkołach, jako "nauczyciele" przy tablicy pojawiali się "zarząd i zarządca". Właściciele nieruchomości grzecznie siedzieli w ławkach jak dzieci, wysłuchać "mądrych". Paradoks polegał na tym że Ci mądrzy "zarządcy" często posiadali wykształcenie PODSTAWOWE gdyż z zawodówek za komuny nie byli w stanie ukończyć. Kto by kończył, gdy mogli zarządzać pokomunistycznymi nieruchomościami?
Używano też specyficznego nazewnictwa- CZYNSZ, LOKATOR. Ludzie myśleli że tak musi być, że "czynsz trzeba płacić", a LOKATOR który kwestionuje zaliczki, będzie miał odebrany przydział. Wygląda to tak jakby wielu ludzi nie wiedziała czym jest własność, jakie są jego prawa.
Gdy to nie skutkowało, roztaczano aurę SBckich układów. Mówiono że "i tak przegrasz w sądzie", bo my mamy "chody na policji", pomawiano osoby które zadawały pytania. Osoby starsze były łatwiejszym celem, zawsze mieli na nich "teczki", robili notatki swoim dawnym prowadzącym, że się "czepiają" i interes się kręcił.
FUNDUSZ REMONTOWY- DOTACJE I POŻYCZKI
Nowe czyli stare. W pierwszej kolejności "nowa firma" w momencie składania reklamacji na remont itd. wykonane przez miasto miała powoływać się na "nieposiadanie dokumentów", brak prawa do reklamacji. Wszelkimi sposobami mieli doprowadzać do tego by nie kwestionowano zawyżonych kosztów remontu, ani jakości.
Często jako byli współpracownicy milicji manipulowali informacjami, zbierali zaliczki na fundusz remontowy na "spłatę" fikcyjnych pożyczek, oczywiście pomijano fakt że na remonty przyznane były milionowe dotacje.
OSZUSTWA NA OGRZEWANIU
Poprzez stosowanie tzw. podzielników kosztów ogrzewania, które nie są przyrządami pomiarowymi, mogli oszukiwać (umyślnie wprowadzać w błąd) właścicieli nieruchomości. Za faktury vat zwykle płacono połowę, a zaliczki zbierano dwukrotnie wyższe. Wystarczało nie przekazywać informacji o zbiorczych kosztach ogrzewania i zebranych zaliczkach.
PODSZYWANIE SIĘ POD ZARZĄD/ ZARZĄDCĘ
Powszechną praktyką od lat 90 było podszywanie się pod zarządcę nieruchomości przez osoby nieuprawnione. Czy to chodziło o sprawy spadkowe, odzyskiwanie nieruchomości, czy inne oszustwa, mechanizm był prosty. Osoba podająca się za zarządcę podpisywała umowę o "administrowanie", wyrabiała pieczątki wspólnoty, prezesa zarządu i szła do banku, urzędu skarbowego. Jak "przeszło" to już tak zostawało, gdyby nie przeszło, zarząd wspólnoty/ osoby podające się mogły wstawić dodatkowe pełnomocnictwa. Te słupy ze wspólnoty zwykle obdarowane dodatkowym mieszkaniem, płacący zaniżone zaliczki, mogły robić wszystko o co je poproszono, powodów mogło być kilka- finansowe, osobiste, obyczajowe itd.
WYŁUDZENIA VAT
Wspólnoty i spółdzielnie robiły remonty, płaciły za media, usługi na podstawie faktur vat 23%. Są czynnym płatnikiem podatku vat. "Lokatorzy" otrzymywali kwoty brutto do zapłaty bez vat. Co roku zarządy/ zarządcy mogli występować o zwroty vat, do 30 000 zł odbierali w gotówce, zwykle w ratach, lub na osobne rachunki. Otwarcie rachunków przez osoby podające się za zarządcę nie stanowiło problemu.
UKRYWANIE DOKUMENTÓW
Na koniec wystarczyło ukrywać dokumenty- wyciągi bankowe, posługiwać się programami typu Videotel gdzie można było wskazać "niektóre transakcje".
Rachunkowość wspólnot mieszkaniowych prowadzona jest często niezgodnie z ustawą o rachunkowości, pomimo wielomilionowych budżetów, są całkowicie poza kontrolą.
POMAWIANIE
Sposobem na osoby zadające pytania o finanse jest pomawianie. Fikcyjne donosy były ich specjalnością za komuny, stare nawyki są silne, proces i skazanie może odbyć się bez wiedzy pomawianej osoby. Na wszystko donosiciele milicji mają sposób, byle ukrywać dokumenty- jedyny silny dowód w sprawie nieprawidłowości.
WSPÓLNOTY NA ŚWIECIE
Na całym świecie nieruchomości wspólne zarządzane są na zasadzie "wspólnot". Jedynie w Polsce całkowicie wypaczono prawo własności, aby kultywować relikt komuny.
PODSUMOWANIE
Nie piszemy o ustawionych zamówieniach bez przetargów, bo to sprawy oczywiste, trudne do udowodnienia, przyznawanie sobie "premii" przez zarządy, marnotrawienie środków itd.
Powyżej opisane zostały praktyki kryminalne, oszustwa, wyłudzenia z którymi spotkaliśmy się podczas audytów wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kluczem jest pozyskanie wyciągów bankowych i prawidłowe rozliczenie "od początku" całych finansów wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni na podstawie zawartych umów. Być może będziecie bardzo zdziwieni jak było naprawdę.
"Chcącemu nie dzieje się krzywda"- chcecie być nadal oszukiwani czy chcecie zadbać o własną nieruchomość?
tygodnia
Komentarze (233)
najlepsze
mieszkańcy wspólnot dzielą się na trzy grupy:
- Większość której nic nie obchodzi ale miedzy sobą gada co oni by nie zrobili. 0 udzielania się
- Debile co by wszystko ustawiali ale o rynku czy zarządzaniu zero wiedzy i nie chcą się pod niczym podpisać, ani do zarządów nie wejdą bo nie. Dra mordę najbardziej.
- Ludzi z którymi
@CukrowyWykop: Mieszkałem w Hiszpanii, teraz w Portugalii. Czynsz dla spółdzielni to zawsze minimum (rachunki). Jeśli są wydatki zw. z remontem to robimy rozpis wydatków i celową zrzutkę. W przypadku starych kamienic, gdzie mieszkańcy byli biedni i niezbyt chętni do wydatków - nie sprawdzało się ani trochę, w nowym budownictwie to świetne rozwiązanie. Fundusze wliczone w stały czynsz nigdy mi się nie podobały. A uczciwej spółdzielni to nie spotkałem ani
Ja od dłuższego czasu uczę rodziców że administrator to firma usługowa, usługująca im jako właścicielom a nie urzędnik który ma władzę. Na szczęście mają malutką wspólnotę - raptem 12 mieszkań, więc nie dochodzi do żadnych nadużyć.
U siebie we wspólnocie musiałem pana z zarzadu kulturalnie naprostować bo też mu się wydawało że on jest WŁAADZA i bezpośredni przełożony członków wspólnoty.
I póki co jestem zadowolony. Wspólnota niewielka -
@graf_zero: w rzeczy samej
Przekręt na przekręcie. Prezesi nie do ruszenia. Układy, zawyżone ceny remontow itp. Robienie rzeczy niepotrzebnych, ale mozna akurat zrobic na tym hajs, bo firma dogadana. I tak to się kręci.
Do tego prezes chce zbuzyc bazarek i mini park i postawić manhatan. Bloki po 20 pięter. Walczymy z nim od kilku lat.
Blokowane wszystkiego co jest do zrobienia co się da. Jeśli
@zdunek89: gdybyśmy tylko mogli znaleźć coś co łączy te sprawy... ;)
@Deftonez: Wreszcie ktoś to powiedział. Od
Akurat miałem kilka ciekawych akcji ze spółdzielnią na osiedlu na którym wynajmuję mieszkanie (całe szczęście wyprowadzam się na swoje za pół roku).
Otóż najpierw był podniesiony czynsz. Czynsz z 600 zł na 815 zł. Powód? PANIE, RZĄD PODNIÓSŁ MINIMALNĄ! Sprzątaczka kosztuje, Pan ochroniarz też kosztuje! (tak, #!$%@? Pan który wiecznie śpi "pilnując szlabanu"- ale trzeba mu oddać, jest bardzo miły i ma spoko psinę ;)), Pan konserwator też kosztuje (dodam
@Szoopen_: Właścicielka każe Ci płacić za rowerownię a jednocześnie nie chce dać do niej klucza? Masakra, nie daj się tam.
"Przedsiębiorstwo Energetyczne w Siedlcach obniżyło od 1 września cenę ciepła. Jednak lokatorzy Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie odczują tego w swoich portfelach. Mniej zapłacą za to lokatorzy niektórych bloków, zarządzanych przez Wspólnoty. Cena za ogrzewanie z PEC spadła o 1,3%. (..) Gdy w mieście gruchnęła wiadomość o obniżce, siedlczanie zaczęli się zastanawiać, czy zapłacą niższe rachunki.
Dwa tysiące dopłaty po rozliczeniu ogrzewania przy płaceniu w czynszu 200 złotych miesięcznie zaliczki.
Płaciłem rocznie za ogrzewanie 70 metrów tyle co ludzie w domach 200 metrów.
Dwadzieścia lat w tej patologii.
Najlepsza była opłata eksploatacyjna. Największa składowa czynszu. Za eksploatację własnego mieszkania. Nie mylić z funduszem remontowym.
Mieliśmy patologiczną sytuację w postaci:
- prezes firmy zarządzającej był jednoosobowym zarządem nieruchomości
- prezes podpisał umowę o zarządzanie ze swoją firmą
- dodatkowo umowa o zarządzanie była podpisana z rocznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec roku (czyli w praktyce 1..2 lata).
- firma zarządzająca była kompletnie nietransparentna, np:
* wybór wykonawców dla nas niekorzystny, nie było w umowach o wykonanie kar umownych, gwarancji itp.,
*