[gatineau]

Hej mirki z #finanse i #finanseosobiste

Wczoraj ktoś mnie prosił o wyjaśnienie co mam na myśli mówiąc "kredyt hipoteczny należy wziąć poniżej możliwości i nadpłacać o 20% co miesiąc" i się całkiem rozpisałem na ten temat, może kogoś zainteresuje wpis Wybaczcie składnie ale pisałem to na szybko i nie spodziewałem się że wyjdzie tyle tekstu. Od razu mówię: ja mieszkam w Holandii, matematyka kredytów hipotecznych jest taka sama ale mogą się różnić niuanse typu kara za nadpłatę, stałość oprocentowania, wymagany wkład własny, itp. Każdy powinien przesymulować swoją własną sytuację.

Powiedzmy że masz na mieszkanie 3k budżetu i możesz wziąć kredyt oprocentowany na 3%

3k raty to kredyt na równiótkie 711 568,00 zł. Będziesz to spłacał w równych ratach, 3k miesięcznie. Co miesiąc przez bite 30 lat - 360 miesięcy. Ile będziesz musiał płacić do banku za 10 lat? 3000 zł. Za 20 lat? 3000 zł. Sporo? Przewidywalnie? Nie, cholera wie czy za 10, 20 lat nadal będziesz miał 3000 zł miesięcznie. Pewnie tak, ale może coś ci się stanie, może w pracy się wypalisz, może urodzi się chore dziecko. Nie wiadomo.

Ale teraz zrób taki numer - masz 3k budżetu więc weź mniej kredytu, tak żeby rata była równa 2500 zł ale i tak spłacaj 3000 zł, w końcu taki jest twój budżet.

Kupujesz gorszą chatę - żeby rata wyniosła 2500 zł bierzesz 592 973.33 zł kredytu. I następuje pierwszy miesiąc, przelewasz bankowi standardowe 2500 zł i dodatkowe 500 zł nadpłaty.

Co się dzieje gdy nadpłacasz kredyt? Czas spłaty pozostaje bez zmian. Maleje rata. Twoje 500 zł nadpłaty w tej symulacji zmniejsza ratę niewiele - dokładnie o 2 zł i 11 gr, w następnym miesiącu twoja rata to 2497.89 zł.

Ale ty nadal płacisz 3000 zł. Więc teraz nadpłacasz 502 i 11 gr. I ta nadpłata znowu zmniejsza ratę, w miesiącu 3 twoje zobowiązanie to już 2 495 i 76 gr. Nadpłacisz 504 zł i 24 gr. Co miesiąc te kilka złotych więcej. Kilka złotych to niewiele, ale miesięcy jest kilkaset...

Po 5 latach, miesiąc 60 twoja rata spadła już do 2 341,79 zł. Fajnie? No rewelacyjnie, nadal płacisz 3k, nadpłacasz już 658 zł 21 gr a przecież cały czas płacisz tyle samo! Spłata kredytu cały czas przyspiesza.

Po 10 latach, miesiąc 120 rata wynosi 2105 zł 81 gr. I pamiętaj: twoje zobowiązanie to rata. Ty płacisz 3k bo możesz ale jakby coś się stało zawsze możesz wrócić do oryginalnego harmonogramu i zapłacić 2105 zł. W alternatywnym scenariuszu gdybyś wziął pełen kredyt choćby skały srały musiałbyś płacić 3k.

Po 20 latach twoja rata spada już do 900 zł. W tym momencie mozna powiedzieć że jesteś "wolny", jasne coś tam musisz płacić ale jest to najprawdopodobniej kompletnie nieistotna część twojego budżetu domowego - w końcu minęło długie 20 lat, raczej zarabiasz więcej a inflacja sprawiła że te 900 zł jest warte tyle co 500 zł w chwili gdy zaciągałeś kredyt. Niby masz dług, ale ten dług to efektywnie zero, spłaciłby go emeryt. Jeżeli nadal płacisz 3k zł miesięcznie to płacisz 900 zł raty i 2100 zł nadpłaty. W tym tempie zostało naprawdę niewiele. Możesz sobie też już zwolnić i ostatnie 10 lat płacić po 900 zł, w tym momencie to ten kredyt to już i tak pierdnięcie, przestaje to mieć znaczenie.

Ale powiedzmy że płacisz nadal 3k miesięcznie to ostatnią ratę płacisz w miesiącu 272 - 7.3 lat przed terminem. Nadpłacałeś 20%, a kredyt trwał 24% krócej. Magia procentów i składania rat.

Na screenie lewa oś to kapitał pozostały do spłaty, prawa to miesięczne zobowiązanie do banku. W obu wariantach płacimy tyle samo (3k) ale w wariancie full kredyt płacimy bo musimy w wariancie 80% musimy tylko tyle ile mówi zielona linia. Zobowiązanie cały czas maleje.

Excel uwzględniający nadpłaty już przygotowany więc planuję zrobić kolejną symulację: hipoteka vs wynajem przy założeniu że: wkład własny 20%, przy wynajmie odkładamy nadwyżkę pieniędzy na fundusz/akcje/cokolwiek co przynosi 4% zysku netto rocznie. Czynsz najmu zakładam na 4% wartości mieszkania rocznie. Super bonus: pokażę JAK BARDZO rząd rucha w dupę wynajmujących: dodajemy 2% inflacji rocznie która wpływa solidarnie na wszystko: zakładamy coroczny wzrost pensji (a więc budżetu na nadpłatę hipoteki lub budowanie oszczędności przy najmie) oraz wartości domu i co za tym idzie czynszu najmu.

Jak ktoś jest zainteresowany jakimiś innymi symulacjami (inne oprocentowanie, kwoty, czas spłaty, harmonogram nadpłat) piszcie w komentarzach

Tag do obserwowania #hipotekazwykopem

[Mesiash_ten_prawdziwy]

@gatineau: kiedyś banki naliczały dodatkową opłatę za rozliczanie nadpłat. Jesteś pewien, że teraz już tak nie ma, żeby wszystkie obliczenia były poprawne?

[gatineau]

A jeżeli kogoś interesuje skoro to takie proste i wystarczy nadpłacać to dlaczego ten "kredyt z ratami malejącymi" nie jest standardem proponowanym przez banki i doradców?

Proste - banki na Waszej nadpłacie tracą - gdy nadpłacacie kredyt przestajecie płacić odsetki od nadpłaconego kapitału. Bank traci (stąd niektóre idą tak daleko żeby dawać za to karę i Was do tego zniechęcić). Czemu doradcy tego nie doradzają? Nie wiem, ale się domyślam - wolą

[graf_zero]

@gatineau: powinieneś ta symulacje porównać z kredytem za 593tys ale z rata 3k.(czyli krótszym).
Oraz z kredytem na 593tys, z rata malejąca, zaczynająca się od 3k, albo od 2,5 z nadpłata 500zl

[gatineau]

Jesteś pewien, że teraz już tak nie ma, żeby wszystkie obliczenia były poprawne?

@Mesiash_ten_prawdziwy: tak jak pisałem, wszystko do sprawdzenia z własną sytuacją. Ja jak szukałem kredytu od razu powiedziałem doradcy że mam zamiar nadpłacać i znalazł mi kredytodawcę który pozwala bez dodatkowych opłat nadpłacać 10% oryginalnego kapitału rocznie - to mi w zupełności wystarczyło. Nie wiem niestety jak wygląda pod tym względem polski rynek ale wiem że mój ojciec na

[gatineau]

powinieneś ta symulacje porównać z kredytem za 593tys ale z rata 3k.(czyli krótszym).

Oraz z kredytem na 593tys, z rata malejąca, zaczynająca się od 3k, albo od 2,5 z nadpłata 500zl

@graf_zero: mam oba te warianty na liście, ale nie jest to mój priorytet. Krótsze kredytowanie mnie niezbyt interesuje, imho w inflacyjnej ekonomii z tanim kredytem im dłuższy kredyt tym lepiej więc nigdy nie rozważałem skracania okresu spłaty z góry. Wolę

[wacek_1984]

@gatineau: dobry wpis, może coś rozjaśni ludziom, u mnie wygląda to tak:
1 Rata -> 1100.13, obecnie 723.32, oczywiście obniżki SP trochę pomogły. Dążę do 500zeta miesięcznie ;D

[Gibbon]

@gatineau: Warto by porównać to z nadpłatą skracającą okres spłaty i pokazać ilość zobowiązania do spłaty w obu przypadkach.