Wyliczenie Pana Kotrasińskiego jest bardzo ciekawe i jestem zaskoczony, że różnica wartości mimo wszystko jest tak niewielka, ale niestety ceny przedstawione na mapie zupełnie nie pokrywają się ze stanem faktycznym.

Otóż grunty pod nieruchomości komercyjne powinno wyceniać się nie w przeliczeniu na 1 mkw. gruntu lecz na 1 mkw powierzchni najmu, ponieważ różne dopuszczalne wysokości zabudowy, kształt działki, sąsiedztwo (kwestia nasłonecznienia mieszkań) wpływają na możliwości zabudowy. Logiczne, że im więcej metrów kwadratowych powierzchni najmu będzie można wybudować tym więcej przychodu będzie generować nieruchomość.

Dla przykładu grunt pod obecnie powstający 155 metrowy biurowiec Q22 (róg Jana Pawła i Grzybowskiej) zastał zakupiony za ok. 31 mln euro (co prawda był wtedy zabudowany hotelem Mercure, ale koszty wyburzenia są mniejsze niż się mogłoby wydawać). W przeliczeniu na 1 mkw gruntu daje to kwotę ok. 40 000 zł/mkw (działka ma 3 200 mkw), a licząc na powierzchnię najmu ok. 2 500 zł/mkw i jest spójne z innymi transakcjami w centrum. Tak więc żeby obliczyć wartość omawianej działki należy określić jaką powierzchnię można przeznaczyć na wynajem (przy maksymalnym wykorzystaniu jej możliwości zabudowy).
W bezpośrednim sąsiedztwie, gdzie obecnie jest jeszcze budynek Sezamu, powstanie obiekt biurowy o powierzchni ok. 13 500 mkw. najmu czyli wartość gruntu wynosi ok 11 500 zł/mkw. Przyjmując, że interesująca nas działka będzie miała podobne parametry zabudowy (a jest o 20% większa więc z pewnością będzie można ją lepiej zagospodarować) to wartość na pewno nie będzie niższa te 11 500 zł/mkw, a gdyby dopuszczona została jakaś konkretna dominanta wysokościowa nawiązująca do sąsiedniej zabudowy (czyli część budynku wysokością odbiegająca od reszty) to wartość byłaby jeszcze większa.Pokaż całość