[droetker4]

O kredycie 2%, rynku wynajmu i tym co opłaca się bardziej.

Ceny nieruchomości oraz koszt kredytu spędzają sen z powiek prawie wszystkim. Szczególnie tym którzy jeszcze nie kupili nieruchomości lub dopiero zaczynają ją spłacać. Przedstawiam wam analizę oraz porównanie kosztu wynajmu, zestawienie średniego oprocentowania hipotek oraz uzasadnienie tezy, że w obecnym ustroju dążenie do własności jest po prostu opłacalne.

Co jest największym problemem młodych Polaków? Coraz mniejsze możliwości oszczędzania. Spowodowane jest to wysoką inflacją. Drugi czynnik blokujący zakup nieruchomości to brak wkładu własnego lub zbyt niska zdolność. Te dwa ostatnie problemy to największe ustrojowe blokady. Rząd w swoich programach celuję w populizm i tani kredyt. Czy ten kredyt jest taki tani?

Do 2020 roku - WIBOR 1.7%
2020-2021- 0.2% WIBOR
Od 2022 6.5-7%
Kredyt dla wybranych od 1 lipca 2023 - 2% (+wyższa marża)
Porównanie do zachodu Europy? Stałe stopy na poziomie 2-2.5% łącznie

Program drogi w utrzymaniu dla budżetu, wyróżniający i skreślający niektórych, proinflacyjny, skutkiem będzie opóźnianie przyszłych obniżek stóp procentowych. Ten tani kredyt jest droższy niż każdy kredyt jeszcze do niedawna. Zdolność nie jest dużo wyższa, a ponadto można łatwo utracić dopłaty.

Jeśli nie zakup, to co jest alternatywą? W Krakowie wynajem dla pary to około 3000 zł odstępnego. 35-40 metrów w centrum, 50-55 metrów na obrzeżach. Wartość takiej nieruchomości to 0.5 mln zł, czyli 400 tysięcy w kredycie:
Rata dla poszczególnego oprocentowania( 2.2%, 3.7%, 4.5%, 9%) to 1518 zł, 1841 zł, 2026 zł, 3218 zł. Ponad połowę mniejsza rata od kwoty odstępnego w czasie pandemii, porównywalna w najbardziej skrajnym okresie i górce WIBORu(konsumenci wyszli i tak na plus przez wakacje kredytowe). W Polsce panuje wiele systemowych błędów, polityka monetarna jest niespójna, a decyzje podejmowane są chaotycznie. Jednak popyt na kredyty wynika z logicznych decyzji konsumentów i spadnie dopiero przy zakończeniu obecnego cyklu demograficznego. Zresztą nawet jeśli Twoja nieruchomość stanieje, to nie jest spekulacja i nie powinno być to problemem. Masz ją po to żeby w niej mieszkać i gromadzić kapitał poprzez spłatę kredytu.

10 lat wynajmu to 360 tysięcy złotych przeznaczone na konsumpcje. Sam kredyt to oczywiście koszty odsetek, ale co bardzo ważne:
- Zależą od średniego oprocentowanie kredytu w całym okresie
- Prawdopodobnie będą niższe niż skumulowana wartość inflacji
- Kredyt można nadpłacać, refinansować, używać jako tani kredyt gotówkowy(np. na rozwój biznesu).

Powstaje oczywiście kilka pytań i wątpliwości:
- Co dalej z rynkiem najmu? Może ceny wynajmu będą niższe, absolutny poziom to szaleństwo.
- Czy w ciągu najbliższych 20/30 lat znów będziemy mieć podobny lub większy kryzys inflacyjny? Tutaj zabezpieczeniem jest okresowo stała stopa, analiza tego kiedy ją wziąć jest stosunkowo łatwa.
Dlaczego ludzie kupują mieszkania i chcą kupować mimo wysokich cen?
- Opłaca się to bardziej niż najem
- Jako inwestycja mieszkanie jest nieopodatkowane podatkiem belki, a zysk z biznesu(wynajmu) opodatkowany niskim ryczałtem
- To inwestycja materialna, a ludzie tracą zaufanie do pieniędzy

Czy mieszkania są tyle warte? Pewnie nie. Czy to oznacza, że ludzie przestaną je kupować? Też nie. Jedyny problem to nasi rządzący. Powinien być rozwijany nadal program mieszkania bez wkładu( z większymi limitami, preferencyjnymi warunkami dla singli oraz rodzin). Druga sprawa to utemperowanie systemu bankowego, większa ochrona konsumentów oraz dążenie do obniżenia długoterminowego kosztu kredytu. Zarówno po stronie banków, jak i polityki monetarnej. Nie można zapominać o zwiększeniu podaży. To już temat na odrębny wpis.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz się zorientować, pozyskać wiedzę i statystyki napisz do mnie albo odwiedź stronę.

[WarwaraBasia]

@majkel88: no to patrz, mówiłeś stare nory do remontu to masz xd

[majkel88]

@WarwaraBasia: nie napisałem, że każde

[LifeReboot]

Porównanie do zachodu Europy? Stałe stopy na poziomie 2-2.5% łącznie

@droetker4: dobra, tu skończyłem czytać. Znajdź mi stałą stopę na 20 lat przy inflacji 2-3 razy większej i wzroście wynagrodzeń o co najmneij 5%.

[ksiezycoweNieruchy]

@droetker4 sposób liczenia dopłat do bk2% sprawia że całościowe oprocentowanie kredytu (2% + marża banku) będzie wynosić około 3%.

[BurzaGrzybStrusJaja]

35-40m BLISKO centrum to 600-700k, a z tymi 50m na obrzeżach to powodzenia życzę żeby ktoś ci sprzedał za 500k jak ludzie wołają po 12-13k na Hucie i Mistrzejowicach za stare nory do generalnego remontu xD

@majkel88: nie wiem skąd u Ciebie to zawyżanie różnych cen jeśli chodzi o nieruchy. Ostatnio jak wyśmiewałem ogłoszenie najmu 38m2 mieszkania na Bagrowej za 3.5k to napisałeś, że Twoj znajomy podobne mieszkanie za 4K

[BurzaGrzybStrusJaja]

@droetker4: oprocentowania tego kredytu nie wylicza się ze wzoru 2%+marza. Kredyt jest oparty o ratę stała a w niej nie podaje się osobno marzy i metoda wyliczania oprocentowania działa w ten sposób że:
Stałe 8% = 2.8% w bk
Stałe 9% = 2.9% w bk

[maur]

żeby uzbierać na wkład własny wystarczą 3 lata oszczędzania, a ta gwarancja powoduje że ktoś dostaje wiecej pieniędzy niż powinien. To powinno być naturalne że jeśli chcesz mieć mieszkanie to musisz chociaż trochę oszczędzić, a nie i tak dostanie się od opiekuńczego państwa gwarancję

@ksiezycoweNieruchy: jak policzyłeś te 3 lata?
mogę się zgodzić, że naturalne powinno być byś chociaż trochę oszczędził. Ale by "chociaż trochę" wynosiło 20% to już mam

[ksiezycoweNieruchy]

@maur oszczędzić 3k na miesiąc to nie problem przez miesiac jak mieszkasz z rodzicami. Jak rozwalasz hajs, kupiłeś samochód, wynajmujesz i prowadzisz się ponad stan to ciężko będzie. Mówimy o człowieku który właśnie poszedł na studia lub nie poszedł na studia i zaczął pracę

[maur]

@ksiezycoweNieruchy: czyli Ci co mieszkają z rodzicami powinni kupować mieszkania. ;) Jak ktoś się wyprowadził bo albo miał kiepską sytuację w domu, albo zwyczajnie wyjechał na studia/do pracy, to niech odkłada 6 lat. A jak po drodze zachce mu się rodziny/dziecka to może i 8, tak? ;)

[ksiezycoweNieruchy]

@maur w dużych miastach zarabia się więcej. Rodziny się nie zakłada bez niczego jak w Afryce, bo to głupie

[maur]

@ksiezycoweNieruchy: zarabia się więcej, ale ma się tez inne wydatki. Chyba, że jesteś fanem zamrożenia sobie zycia, 5 lat tylko jedzenie w domu i oszczędzanie.. no to nie dogadamy się.
Myśle, że wkład mógłby być wymagany, ale 20% jest przesadą, która mocno ogranicza osoby które wynajmują i/lub mają rodziny.

[majkel88]

@BurzaGrzybStrusJaja:

Twoj znajomy podobne mieszkanie za 4K wynajmuje XD wiesz za ile się wynajęło to mieszkanie? 2500 i to 3 miesiące po dodaniu pierwszej oferty za 3500 XD

Widocznie właścicielowi palił się tyłek albo nie umie liczyć. Nikt kto ogarnia rynek za tyle tam nie

[BurzaGrzybStrusJaja]

@majkel88: No tak mu się pod nogami paliło, że 3 miesiące próbował wynajmować i dodał w 3 różnych językach XD tam średnia cena za takie mieszkanie to 2300-2800, a nie 4K tak jak Ty twierdziłeś XD

[majkel88]

@BurzaGrzybStrusJaja: nie masz wiedzy, koniec dyskusji.