[droetker4]

O kredycie 2%, rynku wynajmu i tym co opłaca się bardziej.

Ceny nieruchomości oraz koszt kredytu spędzają sen z powiek prawie wszystkim. Szczególnie tym którzy jeszcze nie kupili nieruchomości lub dopiero zaczynają ją spłacać. Przedstawiam wam analizę oraz porównanie kosztu wynajmu, zestawienie średniego oprocentowania hipotek oraz uzasadnienie tezy, że w obecnym ustroju dążenie do własności jest po prostu opłacalne.

Co jest największym problemem młodych Polaków? Coraz mniejsze możliwości oszczędzania. Spowodowane jest to wysoką inflacją. Drugi czynnik blokujący zakup nieruchomości to brak wkładu własnego lub zbyt niska zdolność. Te dwa ostatnie problemy to największe ustrojowe blokady. Rząd w swoich programach celuję w populizm i tani kredyt. Czy ten kredyt jest taki tani?

Do 2020 roku - WIBOR 1.7%
2020-2021- 0.2% WIBOR
Od 2022 6.5-7%
Kredyt dla wybranych od 1 lipca 2023 - 2% (+wyższa marża)
Porównanie do zachodu Europy? Stałe stopy na poziomie 2-2.5% łącznie

Program drogi w utrzymaniu dla budżetu, wyróżniający i skreślający niektórych, proinflacyjny, skutkiem będzie opóźnianie przyszłych obniżek stóp procentowych. Ten tani kredyt jest droższy niż każdy kredyt jeszcze do niedawna. Zdolność nie jest dużo wyższa, a ponadto można łatwo utracić dopłaty.

Jeśli nie zakup, to co jest alternatywą? W Krakowie wynajem dla pary to około 3000 zł odstępnego. 35-40 metrów w centrum, 50-55 metrów na obrzeżach. Wartość takiej nieruchomości to 0.5 mln zł, czyli 400 tysięcy w kredycie:
Rata dla poszczególnego oprocentowania( 2.2%, 3.7%, 4.5%, 9%) to 1518 zł, 1841 zł, 2026 zł, 3218 zł. Ponad połowę mniejsza rata od kwoty odstępnego w czasie pandemii, porównywalna w najbardziej skrajnym okresie i górce WIBORu(konsumenci wyszli i tak na plus przez wakacje kredytowe). W Polsce panuje wiele systemowych błędów, polityka monetarna jest niespójna, a decyzje podejmowane są chaotycznie. Jednak popyt na kredyty wynika z logicznych decyzji konsumentów i spadnie dopiero przy zakończeniu obecnego cyklu demograficznego. Zresztą nawet jeśli Twoja nieruchomość stanieje, to nie jest spekulacja i nie powinno być to problemem. Masz ją po to żeby w niej mieszkać i gromadzić kapitał poprzez spłatę kredytu.

10 lat wynajmu to 360 tysięcy złotych przeznaczone na konsumpcje. Sam kredyt to oczywiście koszty odsetek, ale co bardzo ważne:
- Zależą od średniego oprocentowanie kredytu w całym okresie
- Prawdopodobnie będą niższe niż skumulowana wartość inflacji
- Kredyt można nadpłacać, refinansować, używać jako tani kredyt gotówkowy(np. na rozwój biznesu).

Powstaje oczywiście kilka pytań i wątpliwości:
- Co dalej z rynkiem najmu? Może ceny wynajmu będą niższe, absolutny poziom to szaleństwo.
- Czy w ciągu najbliższych 20/30 lat znów będziemy mieć podobny lub większy kryzys inflacyjny? Tutaj zabezpieczeniem jest okresowo stała stopa, analiza tego kiedy ją wziąć jest stosunkowo łatwa.
Dlaczego ludzie kupują mieszkania i chcą kupować mimo wysokich cen?
- Opłaca się to bardziej niż najem
- Jako inwestycja mieszkanie jest nieopodatkowane podatkiem belki, a zysk z biznesu(wynajmu) opodatkowany niskim ryczałtem
- To inwestycja materialna, a ludzie tracą zaufanie do pieniędzy

Czy mieszkania są tyle warte? Pewnie nie. Czy to oznacza, że ludzie przestaną je kupować? Też nie. Jedyny problem to nasi rządzący. Powinien być rozwijany nadal program mieszkania bez wkładu( z większymi limitami, preferencyjnymi warunkami dla singli oraz rodzin). Druga sprawa to utemperowanie systemu bankowego, większa ochrona konsumentów oraz dążenie do obniżenia długoterminowego kosztu kredytu. Zarówno po stronie banków, jak i polityki monetarnej. Nie można zapominać o zwiększeniu podaży. To już temat na odrębny wpis.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz się zorientować, pozyskać wiedzę i statystyki napisz do mnie albo odwiedź stronę.

[ksiezycoweNieruchy]

@droetker4 dlaczego program mieszkanie bez wkładu miałby być dalej rozwijany? przecież to tylko napędza ceny nieruchomości i inflację tak jak bk2%. Ktoś kto nie jest w stanie uzbierać 20% wartości mieszkania nie powinien go mieć i tyle. To jest zdrowe podejście, a nie kolejne programy socjalne pompujące popyt przy zbyt małej podaży mieszkań atrakcyjnych do życia.

[droetker4]

@ksiezycoweNieruchy

Bo wkład własny to kwestia wyrównania szans na starcie. Daleko mi do socjalisty, akceptuje te programy rządowe, bo jesteśmy na nie skazani. Jednak różnica w funkcjonowaniu 20 latka, który od zaczyna od zera lub bycia na minusie, kontra 20 latka który dostaje pieniądze na wklad jest diametralnie różna i lepiej wyrównać szanse na początku, niż poprzez tani kredyt dla wybranych. BK2% to dopłaty, mieszkanie bez wkładu to gwarancje. A co do

[ksiezycoweNieruchy]

@droetker4 żeby uzbierać na wkład własny wystarczą 3 lata oszczędzania, a ta gwarancja powoduje że ktoś dostaje wiecej pieniędzy niż powinien. To powinno być naturalne że jeśli chcesz mieć mieszkanie to musisz chociaż trochę oszczędzić, a nie i tak dostanie się od opiekuńczego państwa gwarancję. Ale rozumiem niektórzy mają wizję socjalistycznego państwa, a niektórzy bardziej kapitalistycznego. Po prostu takie rzeczy skumulowane doprowadziły do sytuacji, w której teraz jesteśmy, czyli największej inflacji od

[majkel88]

@droetker4:

Krakowie wynajem dla pary to około 3000 zł odstępnego. 35-40 metrów w centrum, 50-55 metrów na obrzeżach. Wartość takiej nieruchomości to 0.5 mln

35-40m BLISKO centrum to 600-700k, a z tymi 50m na obrzeżach to powodzenia życzę żeby ktoś ci sprzedał za 500k jak ludzie wołają po 12-13k na Hucie i Mistrzejowicach za stare nory do generalnego remontu xD

[droetker4]

@majkel88 uważam, że da się znaleźć mieszkanie w centrum do 15k, a na obrzeżach za 9-10k. Mówiąc centrum za 15k nie mam na myśli prestiżowych lokalizacji, bo wtedy wynajem to 4500-5000 zł. Oczywiście czasami ceny ofertowe są kosmiczne, ale poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości trochę trwa i trzeba negocjować.

[droetker4]

@ksiezycoweNieruchy

Nie rozumiem skąd ta empatia do tych ludzi, którzy zakładasz, że nie spłacą kredytu. To nie Twój problem, wręcz przeciwnie. Zarówno w przypadku BK2% oraz mieszkanie bez wkladu banki dyskontują ryzyko i marża jest wyższa. Druga sprawa to zabezpieczenie hipoteczne. Polacy najbardziej interesują się innymi Polakami, gdy może im się potencjalnie stać jakaś krzywda. Najbardziej o zdolności do spłaty kredytu decydują zarobki. Wkład można odziedziczyć albo ukraść. Druga sprawa. Kto jest

[Kiedysbedeczerwonka]

tym co opłaca się bardziej.

@droetker4: po co takie dywagacje? Przecież to wykształceni ludzie na 3 fakultetach, wybitni negocjatorzy, analitycy rynkowi właśnie wynajmują i nie mają własnego mieszkania, a cały wolny czas spędzają na analizie rynku.

Przypomina to trochę starego dziadka, który całe życie zbierał kapsle i teraz zrobili o nim reportaż w Sprawie dla reportera

[droetker4]

@Kiedysbedeczerwonka po prostu pisze do tych normalnych, których jest bardzo dużo i chcą się czegoś dowiedzieć.

[Kiedysbedeczerwonka]

po prostu pisze do tych normalnych, których jest bardzo dużo i chcą się czegoś dowiedzieć.

@droetker4: to chyba lepiej na twitterze niż tutaj, tak szczerze.

[OlekAleksander]

Zarówno w przypadku BK2% oraz mieszkanie bez wkladu banki dyskontują ryzyko i marża jest wyższa

@droetker4: Skąd to wziąłeś? Czy w BK2% marża nie jest ustalana na podstawie średnich marż kredytów meszkaniowych? I jakie ryzyko ma dyskontować bank, który dostaje część raty jako dofinansowanie od rządu, zamiast polegania w całosci na kliencie?

[ksiezycoweNieruchy]

@droetker4 to jest tak że za bk czy gwarancję wkładu nie płacą banki, tylko ludzie którzy robią na ten cały socjal. To jest z podatków, banki nie płacą za to ani grosza

[droetker4]

@OlekAleksander

średnia to nadal więcej niż najtańsza oferta. A te przy kredycie 2% zdecydowanie nie będą należeć do tanich. Rynek kredytów jest bardzo rozwarstwiony. Ale przede wszystkim. Marża to jedno, ale jeśli chodzi o łączny koszt kredytu również będzie drożej. Rynek od początku przewidywał, że kredyt 2% to będzie 4.5-5%. Marże rosną w ostatnim okresie, bo na bankach ciąży duża presja generowania zysku. Banki generują zyski z hipoteki przy użyciu rozmaitych sztuczek,

[victordeleco2]

@droetker4 łączne oprocentowanie kredytu będzie miało około (a raczej na pewno poniżej) 3% przecież to już potwierdzone

[droetker4]

@victordeleco2 łączne czyli zakładając główną stopę referencyjny na 2%, czyli tytułową?

[victordeleco2]

@droetker4 mówię o aktualnych stopach

[droetker4]

@victordeleco2 w takim razie nie wiem o czym mówisz. Jaka stopa wynosi wspomniane 3%?

[WarwaraBasia]

k ludzie wołają po 12-13k na Hucie i Mistrzejowicach za stare nory do generalnego remontu xD

@majkel88: znów te bajki sprzedajesz? jak cię poprosiłam byś mi kilka ogłoszeń takich pokazał to uciąłeś temat.

[majkel88]

@WarwaraBasia: jesteś mało inteligentna i nie potrafisz szukać, a to nie mój problem. Jak zmądrzejesz to możemy pogadać, ale się nie zapowiada.

Przed chwilą scrollujac grupkę na FB - 28m w bloku z lat 50-ych za 450k (16k/m2). To się nawet pomyliłem mocno w dół.

[WarwaraBasia]

@majkel88: uciekasz w wycieczki osobiste, bo nie masz argumentów :D

[majkel88]

@WarwaraBasia: nie będę po prostu tracił czasu na kogoś, kto nie potrafi wejść na jakiś serwis albo grupę na FB i przescrollowac kilka razy. Zresztą nic nie muszę ci udowadniać, oglądam tygodniowo po kilkanaście mieszkań, więc mi wisi zdanie jakiegoś randoma z wykopu, co w życiu mieszkania nawet nie miał.