[gatineau]

Zdążyłem przed 10 to leci wpis trzy na cztery, poprzedni

W poprzednim wpisie mamy symulację najem kontra hipoteka w sytuacji w której wynajmujący ma w sobie dyscyplinę i inwestuje zarówno pieniądze nie wydane na wkład własny jak i comiesięczną różnicę między swoim budżetem a czynszem najmu oraz reinwestuje odsetki co znacznie poprawiło sytuację wynajmującego.

Teraz zmienię kolejny parametr który jeszcze bardziej "pomoże" wynajmującemu: koszt utrzymania nieruchomości.

Jak wiadomo, właściciel mieszkania musi od czasu do czasu coś w nim zrobić. Począwszy od pierdół typu ubezpieczenie murów i zawartości czy zakup i naprawa sprzętu AGD po grubsze afery typu wymiana pieca, malowanie czy od czasu do czasu naprawa instalacji sanitarnej czy wymiana stolarki okiennej.

Ile to będzie kosztować? Nie mam pojęcia ale w Internecie znalazłem że dość rozsądnym założeniem wydaje się być 1% wartości nieruchomości rocznie. Czyli masz mieszkanie warte 500k zł - odkładaj sobie na fundusz remontowy 1% jego wartości rocznie czyli 5000/12 = 416 zł miesięcznie. Dużo? Dużo. Ale zgadza się to z moimi doświadczeniami - zazwyczaj wydaje się że na remonty wydajemy dużo mniej aż przychodzi ten piękny rok kiedy trzeba zrobić coś dużego i wyparowuje za jednym zamachem 20k zł. Sam już miałem tą sytuację, mam nieruchomość i kiedyś zaczął mi mocno cieknąć dach, zalał kawałek ściany. Przyszła ekipa, naprawili dach, przy okazji kazałem odmalować mieszkanie - jebs, 22 000 zł. A gdzieś w zanadrzu mam perspektywę wymiany pieca gazowego który zbliża się już do 20 lat służby oraz wymianę drewnianych okien od których strasznie ciągnie zimą... Więc myślę że w perspektywie 30 lat taki 1% brzmi OK.

Wspomniałem w poprzednim wpisie że nie lubię zbytnio tego parametru - dlaczego? Bo w wypadku najmu przecież nikt charytatywnie dla nas nieruchomości nie utrzymuje - koszty jej utrzymania są przerzucane na lokatora w czynszu. Więc jak zaczynamy uwzględniać koszt utrzymania nieruchomości to nie jestem pewien czy nie powinniśmy jednocześnie zwiększyć czynszu najmu - obecnie w arkuszu zakładam 4.5% wartości nieruchomości rocznie brutto - to trochę mało, po odliczeniu podatku i kosztów utrzymania nieruchomości równych 1% właścicielowi zostaje raptem 3% netto zysku... Ale trudno, będę trzymał się oryginalnych założeń, wydaje mi się że 4.5% wartości nieruchomości brzmi sensownie, jak komuś jest mało to po ostatnim wpisie podzielę się arkuszem, poustawiacie sobie parametry do woli.

Natomiast kolejny problem miałem z implementacją żeby nie schodzić na minusowy majątek musiałem zmienić część założeń: przy moich początkowych założeniach miałem 112 000 gotówki na koncie i 2000 zł budżetu miesięcznie z czego wyszła mi chata warta 500k zł i pierwsza rata równa 1620 zł. A teraz nagle mam wytrzasnąć dodatkowo 416 miesięcznie na fundusz remontowy, mam za mało! Dlatego uwzględniłem fundusz remontowy jako DODATKOWĄ kasę ponad 2000 zł budżetu - co oznacza że jednak mamy 2416 zł budżetu miesięcznie z czego:
- przy kupnie część idzie na ratę, nadwyżka do 2000 zł na nadpłatę kredytu, 416 zł na konto z płynnym kapitałem
- przy najmie część idzie na czynsz, zarówno nadwyżka jak i 416 zł na fundusz remontowy na konto z płynnym kapitałem

W symulacji w ramach kosztów napraw odejmuję co 12 miesięcy 1% wartości domu, co 12 miesięcy stąd "schodki" na wykresie.

Wnioski?

Ciekawe, i od razu mówię że to totalny zbieg okoliczności: mamy niemal remis z przewagą najmu - 731k vs 748k. I ma to w sumie sens, jak się zastanowimy wszystkie parametry mamy poustawiane tak że wszystko się niemal wyrównuje: kasa zarabia 4% netto, czynsz kosztuje 4.5%, kredyt kosztuje 2.7% + 1% utrzymanie domu = 3.7%. Skoro wszystkie pieniądze pracują w okolicach 4% to i oba wykresy są podobne. To że aż tak podobne to zbieg okoliczności.

I bonusowy wniosek: jeżeli kupujesz mieszkanie i ustalasz swój miesięczny budżet, upewnij się że uwzględniłeś kasę na fundusz remontowy. Możesz być niemile zaskoczony jeżeli wziąłeś kredyt z ratą na styk swoich możliwości. Pamiętaj: większe mieszkanie to większe koszty. Z drugiej strony jeżeli kupujesz mieszkanie w bloku z centralnym ogrzewaniem to możesz założyć że twój prywatny fundusz remontowy będzie odrobinę mniejszy - spółdzielnia już prowadzi dla ciebie "gruby" fundusz remontowy w czynszu więc ty skupiasz się tylko na detalach (malowanie, agd, itp.)

W następnym i ostatnim odcinku - dodajemy inflację która wszystko znacznie pozmienia.

#hipotekazwykopem #finanse

[gatineau]

@gatineau: coś namieszałem z tagami w skasowałem post i dodałem go jeszcze raz. Sorry jeżeli wyszedł z tego spam na tagu :/

[gatineau]

Wszystkie symulacje:

kasa nie pracuje, 0% koszt utrzymania, 0% inflacja:
https://www.wykop.pl/wpis/54870095/tak-jak-pisalem-wczoraj-https-www-wykop-pl-wpis-54/

kasa pracuje, 0% koszt utrzymania, 0% inflacja:
https://www.wykop.pl/wpis/54889505/kontynuacja-symulacji-hipoteka-vs-wynajem-z-wczora/

kasa pracuje, 1% koszt utrzymania, 0% inflacja:
https://www.wykop.pl/wpis/54889515/zdazylem-przed-10-to-leci-wpis-trzy-na-cztery-popr/

kasa pracuje, 1% koszt utrzymania, 2% inflacja:
coming soon

[Mr_Przyjemny]

@gatineau: Hej wrzucilbys gdzies gdzies tego fajnego excella?

[gatineau]

@Mr_Przyjemny: tak, dodam inflację i przetestuje go w excelu (na razie to Google spreadsheet). niestety google nie pozwala mi podzielić się tym anonimowo więc muszę albo to wyeksportować albo założyć nowe anonimowe konto google więc to więcej niż 1 kliknięcie :)