08.05.2017 " W nawiązaniu do oferty nabycia akcji Elektrim S.A. oraz opublikowanymi na stronie spółki Elektrim S.A. wstępnymi - jednostkowymi i skonsolidowanymi wynikami finansowymi za 2016 r. zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytania zamieszczone w dalszej części, mające istotny wpływ na podjęcie przeze mnie decyzji nabycia akcji spółki Elektrim S.A.
W paragrafie 3 jest informacja, że inwestor zapoznał się z materiałami umieszczonymi na stronie www.elektrim.pl. Niestety na stronie tej nie zamieszczona została wycena wartości Elektrim S.A., którą obiecał wykonać i przekazać inwestorom w ciągu 2 tygodni od dnia 4 kwietnia 2017 r. Prezes Zarządu - Pan Wojciech Piskorz (Deklaracja została złożona na NWZA 4 kwietnia 2017 r.). Brak tej wyceny przy tak skąpym przekazanym materiale stwarza trudność w podjęciu właściwej decyzji. 1. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy i przekazać inwestorom wycenę wartości całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.? 2. Jeżeli Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy, o której mowa w pkt. 1 proszę o podanie kiedy akcjonariusze otrzymają wycenę wartości całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.? 3. Jeżeli Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy, o której mowa w pkt. 1 proszę o podanie czy wycenę wartości Spółki wykona rzetelny rzeczoznawca, który ma doświadczenie w tego typu wycenach i czy będzie potrafił dokonać wyceny istotnego majątku całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. na podstawie oszacowanych cen rynkowych (nie księgowych) ?
Biorąc pod uwagę zwołanie NWZA na 1 czerwca 2017 r. w kontekście składania ofert na akcje zasadnym stają się następujące pytania: 4. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza przesunąć okres składania ofert na termin po NWZA przewidzianym na 1 czerwca 2017 r.? 5. Czy Zarząd Elektrim S.A. rekomendować będzie akcjonariuszom poparcie uchwały nr 3 na NWZA przewidzianym na 1 czerwca 2017 r.? 6. Dlaczego Zarząd Elektrim S.A. nie zwołał NWZA przewidzianego na 1 czerwca 2017 r. w terminie przed końcem składania ofert, tym bardziej że sprawy te są ściśle powiązane?
Biorąc pod uwagę tak ważną decyzję dla akcjonariuszy jaką jest zakup dodatkowych akcji spółki Elektrim S.A., która od wielu lat nie jest notowana na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, a także częste zmiany zdania Prezesa Zarządu Elektrim S.A. co do rozwoju Spółki, podjęcie decyzji w sprawie zakupu akcji wymaga przeprowadzenia audytu bilansów (jednostkowego i skonsolidowanego) i rachunków zysków i strat (jednostkowego i skonsolidowanego). Brak not objaśniających i innych informacji, a także brak zatwierdzenia sprawozdań przez Zarząd Elektrimu S.A. stwarza wątpliwość czy materiał został przygotowany rzetelnie i prawidłowo. Jest pewna nadzieja, że zostałoby to zweryfikowane przez audytora, szczególnie w kontekście ISA 240 A20: An understanding of the oversight exercised by those charged with governance may provide insights regarding the susceptibility of the entity to management fraud, the adequacy of internal control over risks of fraud, and the competency and integrity of management. The auditor may obtain this understanding in a number of ways, such as by attending meetings where such discussions take place, reading the minutes from such meetings or making inquiries of those charged with governance. Gdyby audytor miał niski tzw. komfort audytowy, to powinien wdrożyć dodatkowe procedury pokrywające podwyższone ryzyko związane z kontrolą wewnętrzną w spółce lub zjawiskiem fraudu, w tym management fraud.
Biorąc powyższe pod uwagę proszę o odpowiedz na następujące pytania: 7. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza podpisać osadzone na stronie internetowej www.elektrim.pl dokumenty związane z rachunkiem zysków i strat (jednostkowym i skonsolidowanym) oraz bilansem (jednostkowym i skonsolidowanym) i jeżeli tak to kiedy? 8. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza uzupełnić zamieszczone dokumenty o ich audyt zewnętrzny i jeżeli tak to kiedy? 9. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza uzupełnić zamieszczone dokumenty o noty objaśnieniowe i informacje do bilansu oraz rachunku zysków i strat i jeżeli tak to kiedy?
Ponieważ emisja akcji w takich warunkach nie sprzyja osiągnięciu optymalnych dla spółki korzyści, dlatego proszę o odpowiedź na następujące pytania: 10. Emisja akcji z prospektem emisyjnym spółki Elektrim S.A., w którym określony zostałyby jej potencjał rozwojowy, a także korzyści dla inwestorów znacznie podniósłby efekt w postaci składanych korzystniejszych ofert. Dlaczego Zarząd Elektrimu S.A. nie przeprowadził takiej emisji? 11. Biorąc pod uwagę korzyści płynące z emisji akcji z uwzględnieniem prospektu emisyjnego czy Zarząd Elektrimu S.A. przeprowadził kalkulację zorganizowania takiej emisji przy rozważaniu potencjalnych zysków i strat? 12. Jeżeli Zarząd Elektrimu S.A. przeprowadził kalkulację, o której mowa w pkt. 11 proszę o wykazanie czy szybsza emisja akcji (wcześniejsza spłata odsetek o kilka miesięcy wobec zobowiązania podatkowego) przewyższy korzyści jakie spółka osiągnie przy emisji prospektu emisyjnego?
13. Czy jedynym celem emisji akcji Elektrim S.A. jest uregulowanie zobowiązania wobec urzędu skarbowego? 14. Jeżeli celem emisja akcji Elektrim S.A. nie jest tylko uregulowanie zobowiązania wobec urzędu skarbowego proszę o wymienienie wszystkich innych powodów.
Jeżeli Zarząd Elektrimu S.A. nie zamierza przygotować i przekazać inwestorom przed końcem składania ofert wyceny Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. proszę o odpowiedz na następujące pytania:
15. Jakie spółki Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. zostały skonsolidowane w bilansie skonsolidowanym wstępnym za 2016 r. a jakie spółki nie podlegały konsolidacji? 16. Proszę o listę spółek nie podlegających konsolidacji z podaniem metody wyceny, posiadanych % udziałów i ich wartości bilansowej? 17. Proszę o podanie, czy z punktu widzenia skonsolidowanej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. wystąpiły istotne transakcje utworzenia, nabycia i zbycia udziałów spółek z Grupy Kapitałowej? Pod pojęciem istotne należy rozumieć transakcje, których wartość wynosi kilka milionów zł 18. Proszę o podanie jakie transakcje utworzenia, nabycia i zbycia udziałów określone w pkt. 17 wystąpiły i jaki miały wpływ na bilans oraz rachunek zysków i strat Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. 19. Proszę o podanie jakich dywidend spodziewa się Elektrim S.A. w latach 2017-2020 z inwestycji w spółkach ZE PAK S.A. oraz Cyfrowy Polsat S.A.? 20. Proszę o podanie średnio w układzie procentowym rocznym wzrostu wartości Cyfrowego Polsatu S.A. jaki spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2020 r. 21. Proszę o podanie średnio w układzie procentowym rocznym wzrostu wartości ZE PAK S.A. jaki spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2020 r. 22. Jeżeli Zarząd Elektrimu zamierza sprzedać aktywa spółki ZE PAK to jakich wpływów z tej transakcji spodziewa się w tym roku? Z informacji prasowych wynika, że rozmowy są zaawansowane z potencjalnymi inwestorami. 23. Proszę o informację jakich wpływów ze sprzedaży nieruchomości na terenie Portów Praskich w Warszawie spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2023 r.? 24. Proszę o podanie ile mieszkań i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ? 25. Proszę o podanie ile apartamentów i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ? 26. Proszę o podanie ile powierzchni biurowych i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ? 27. Proszę o podanie jaka powierzchnia gruntów na terenie Portów Praskich w Warszawie ma zostać wydzierżawiona ? 28. Proszę o podanie informacji na jaką wartość rynkową gruntów wycenia Zarząd Elektrimu teren Portów Praskich w Warszawie (40 ha) i jak ją wycenił/oszacował? 29. Proszę o podanie jakie inne oprócz Portów Praskich w Warszawie istotne tereny posiada Grupa Kapitałowa Elektrim S.A.? Proszę o podanie lokalizacji i zajmowanej powierzchni.? 30. Proszę o podanie jakie własne budynki posiada Grupa Kapitałowa Elektrim S.A.? Proszę o podanie ich lokalizacji i powierzchni.? 31. Proszę o informację jakie przychody, koszty i zysk wygenerowała spółka Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. w 2016 roku. 32. Proszę o informację jakich przychodów, kosztów i zysków spodziewa się Zarząd Elektrimu S.A. ze spółki Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti wchodzącej w skład Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. w latach 2017-2020? 33. Proszę o podanie wartości aktywów i zobowiązań następujących spółek Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.: - Anokymma Ltd. - Embud Sp. z o.o. - Laris Investment Sp. z o.o. - Laris Property Management Sp. z o.o. - Megadex Serwis Sp. z o.o. - Port Praski Sp. z o.o. - Port Praski Sp. z o.o. SKA - Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti. - Elektrim - Megadex S.A. - Megadex Development - SPV Grodzisk Sp. z o.o. - Megadex Expo Sp. z o.o. - Elektrim Online - ASG New Media - Easy Net - MSX Resources S.A. - Argumentol Ltd. - Megadex Księży Młyn Sp. z o.o. - Centrum Zdrowia i Relaksu "VERANO" Sp. z o.o. - Embud 2 Sp. z o.o. - Pantanomo Ltd - Megadex SPV Sp. z o.o. - Emkon Enerji İnşaat Taahüt - Port Praski Inwestycje Sp. z o.o. SKA - Port Praski Inwestycje Sp. z o.o. - Port Praski Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych - Trigon XIX Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych - Ipopema 116 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych - Fizan Limited - IB8 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych - HARMONY - WARSZAWA - KONSTRUKTORSKA Sp. z o.o. - BLUE JET CHARTERS Sp. z o.o. - JK PROJECT Sp. z o.o. 34. Proszę o informację, które podmioty z Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. posiadają zaktualizowaną wartość księgową aktywów określoną na podstawie cen rynkowych? 35. Proszę o informację jak zmieniły się wartości księgowe na wartości rynkowe (godziwą) w spółkach z Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. (np. poprzez obowiązkową lub fakultatywną aktualizację wyceny lub zaksięgowanie zysków z już dokonanej sprzedaży lub poprzez wycenienie do wartości godziwej grupy aktywów, które zakwalifikowano jako dostępne do sprzedaży)? 36. Czy ugoda z 2010 roku w sprawie sprzedaży PTC-Era, która pozwoliła Elektrimowi wyjść z upadłości, zawiera utajnione zapisy o korzyściach dla Elektrimu, które do tej pory nie zostały jeszcze skonsumowane, a mogą mieć wpływ na wartość aktywów spółki Elektrim S.A. i jej cenę akcji w przyszłości? 37. Proszę o informację jaką powierzchnią gruntu dysponuje spółka Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti? 38. Proszę o informację jakie zyski i przychody wygenerowała Marina w Stambule w 2015 i 2016 roku i jakie są plany na 2017 rok? 39. Proszę o informację w jakim celu biznesowym została założona spółka Pantanomo Ltd, jakie posiada aktywa oraz jakie zobowiązania? 40. Czy spółka Pantanomo Ltd udzielała/udziela pożyczek dla innych spółek, fundacji, funduszom lub osobom fizycznym a jeśli tak to jakiej wielkości i dla jakich podmiotów/osób począwszy od 1 grudnia 2012 r.? 41. Proszę o informację jakie posiada aktywa oraz jakie zobowiązania spółka Anokymma Ltd. 42. Czy spółka Anokymma Ltd udzielała/udziela pożyczek dla innych spółek, fundacji, funduszom lub osobom fizycznym, a jeśli tak to jakiej wielkości i dla jakich podmiotów/osób począwszy od 2005 roku? 43. Jakie grunty w kraju i za granicą posiada spółka Elektrim S.A. bezpośrednio i pośrednio przez posiadane spółki. Poproszę o podanie wszystkich gruntów z ich powierzchnią? 44. Jakie nieruchomości w kraju i za granicą posiada spółka Elektrim S.A. bezpośrednio i pośrednio przez posiadane spółki. Poproszę o listę wszystkich nieruchomości i ich powierzchni? 45. Czy spółka posiada inne aktywa Hotelarskie poza Centrum Zdrowia i Relaksu „VERANO"? 46. Jakie grunty i nieruchomości w Zakopanym są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 47. Jaka jest powierzchnia gruntów i nieruchomości w Zakopanym, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 48. Jaka jest wartość bilansowa gruntów i nieruchomości w Zakopanym, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 49. Jakie grunty i nieruchomości w Białymstoku są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 50. Jaka jest powierzchnia gruntów i nieruchomości w Białymstoku, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 51. Jaka jest wartość bilansowa gruntów i nieruchomości w Białymstoku, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.? 52. Czy spółka Elektrim S.A. lub spółki należące do Elektrim S.A. posiadają nadal jakieś grunty rolne? 53. Jeżeli spółki określone w pkt. 52 posiadają grunty rolne to proszę o wskazanie ich lokalizacji, powierzchni, a także wyceny bilansowej. 54. Jakie roczne przychody generuje spółka SPV Grodzisk Sp. z o.o. oraz jaki pozostał jej kredyt do spłacenia? 55. Czy spółka Elektrim S.A. lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych, w których posiada udziały udzieliła pożyczek, które do tej pory nie zostały spłacone spółkom należącym do Cyfrowego Polsatu (w tym także do spółek z Midas S.A.)? 56. Jeżeli są takie firmy, o których jest mowa w pkt 55 to proszę podać ich nazwy oraz wielkość udzielonej pożyczki. 57. Czy spółka Elektrim S.A. lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych, w których posiada udziały udzieliła pożyczek, które zostały do tej pory niespłacone spółkom należącym do Pana Solorza lub też bezpośrednio dla niego? 58. Jeżeli są takie pożyczki, o których jest mowa w pkt 57 to proszę podać komu zostały udzielone i w jakiej wielkości? 59. Jakie aktywa posiada spółka BLUE JET CHARTERS SP. Z. O.O. w tym nieruchomości, grunty i istotne maszyny/urządzenia? Proszę o podanie lokalizacji gruntów i nieruchomości oraz ich powierzchni. 60. Czy były dokonane jakiekolwiek płatności od firmy Deutsche Telekom po dniu wejścia w życie ugody w styczniu 2011 roku dla spółki Elektrim S.A. lub którejś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych? 61. Czy były dokonane jakiekolwiek płatności od firmy Deutsche Telekom do firm Pantanomo Ltd, Finance Service Sp. z o.o.? 62. Jeżeli były realizowane płatności, o których mowa w pkt. 61 to proszę o podanie ich wielkości. 63. Jakie aktywa posiada spółka Evdilek w tym nieruchomości, grunty a także jakie udzieliła pożyczki, komu i na jaki okres? 64. Czy spółka Elektrim S.A lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych posiada udziały w Elektrim India LTD? 65. Jeżeli spółka Elektrim S.A lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych posiada udziały w Elektrim India LTD to proszę o wskazanie jakie aktualnie posiada ona aktywa w tym nieruchomości, grunty, a także jakie udzieliła pożyczki, komu i na jaki okres? 66. Czy pożyczka udzielona przez Anokymma Limited (data zapadalności – 25.09.2016) została spłacona i jeśli tak to kiedy? Proszę o odpowiedź na powyższe pytania, gdyż Zarząd Elektrimu S.A. powinien mieć na względzie równe traktowanie wszystkich akcjonariuszy, którzy chcą wziąć udział w ofercie. Należy zauważyć, że jeden z akcjonariuszy - Pan Zygmunt Solorz jako Przewodniczący Rady Nadzorczej Elektrim S.A. ma dostęp do wszystkich odpowiedzi na zadane wcześniej pytania. Tak więc temu akcjonariuszowi jest znacznie łatwiej dokonać właściwej oceny sytuacji Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. i określenia godziwej wartości jednej akcji z nowej emisji. Tym samym nie będzie etyczne ze strony Zarządu Elektrim S.A. czekanie na ostatnią chwilę z przekazaniem odpowiedzi na zadane pytania w dokumencie.
Równocześnie biorąc pod uwagę nie wywiązanie się do tej pory Zarządu Elektrim S.A. z deklaracji przygotowania wyceny Spółki i przekazania jej akcjonariuszom w ciągu dwóch tygodni od dnia NWZA w dniu 04-04-2017 r. zwracam się z prośbą do Zarządu o pomoc w określeniu ceny jednej akcji i wskazaniu, w którym miejscu wycena jednej oferowanej akcji w ramach nowej emisji wymaga korekty. Ponieważ brak jest pełnej informacji o spółce, dlatego też wycena będzie bardziej precyzyjna jak poznam pełną sytuację ekonomiczno-majątkową w spółkach zależnych.
Wycena rynkowa Cyfrowego Polsatu S.A. 58.063.948 x 24,81 zł = 1.440.566.549,88 zł - gdzie 24,81 zł przyjęta cena za 1 akcję Cyfrowego Polsatu S.A. z dnia 02-05-2017
Wycena rynkowa Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti Ponieważ nie mamy żadnej informacji o sytuacji Spółki jej kondycji finansowej należy do wyceny przyjąć wartość za jaką Elektrim nabył ją od Skarbu Państwa tj. 389.900.000 zł.
Wycena rynkowa ZE PAK S.A. 26.200.867 x 17,76 zł = 465.327.397,92 zł - gdzie 17,76 zł przyjęta cena za 1 akcję ZE PAK S.A. z dnia 02-05-2017
Porty Praskie - wycena samych gruntów 40 hektarów - 40 x 10.000 m2 = 400.000 m2 Należy przyjąć średnią cenę rynkową gruntu 1 m2 w tej lokalizacji (piękny widok na miasto, Wisłę, Metro w pobliżu) na poziomie 4.000 zł/1 m2 Łącznie wycena gruntów 400.000 x 4.000 zł = 1.600.000.000 zł
Zysk w 2016 roku przedstawiony w skróconym sprawozdaniu wynosi 466.433.000 zł
Należy przyjąć zgrubnie pozostałą wartość majątku na poziomie przynajmniej 250.000.000 zł w tym: • Siedziba Elektrimu S.A. ul. Pańska 77/79 - ok. 40.000.000 zł • Megadex Księży Młyn Sp. z o.o. - ok. 40.000.000 zł • MEGADEX Development Sp. z o.o. - ok. 30.000.000 zł • Centrum Zdrowia i Relaksu „VERANO” Sp. z o.o. - ok. 50.000.000 zł (https://www.lm.pl/aktualnosci/informacja/52595/Osrodki-na-sprzedaz) • MEGADEX Expo Sp. z o.o. - 15.000.000 zł • SPV Grodzisk Sp. z o.o. - 15.000.000 zł • MEGADEX Serwis Sp. z o.o. - 5.000.000 zł • Laris Investments Sp. z o.o. - 10.000.000 zł (w tym 5 mln z MEGADEX Serwis Sp. z o.o.) i inne
Łączna wartość z powyższego majątku wynosi 4.612.226.947,80 zł Koszty związane z podatkami wynoszą 1.451.201.000 zł
W związku z powyższym wartość majątku po odjęciu zobowiązań podatkowych wynosi 3.161. 025.947,80 zł
W przeliczeniu wartość jednej akcji wynosi 37,73 zł (łącznie jest 83.770.297 szt. akcji)
Przy wycenie należy wziąć jeszcze pod uwagę następujące okoliczności
1) Wartość ceny jednej akcji ZE PAK S.A. przy osiąganych obecnie zyskach nie powinna być mniejsza niż 28 zł. W podobnej cenie ZE PAK został nabyty przez Elektrim S.A. od Pana Zygmunta Solorza. Dodatkowo Grupa Kapitałowa Elektrim S.A. posiada pakiet kontrolny co dodatkowo powinno mieć znaczenie przy wycenie tej Spółki. Tak więc akcje nie powinny być tańsze niż 28 zł za 1 akcję. Tak więc cena akcji Elektrimu z tytułu większej wartości ZE PAK powinna wzrosnąć o 3,20 zł
2) Inwestycje w Porcie Praskim w Warszawie powinny dać zysk ze sprzedaży lokali mieszkalnych, biurowych i apartamentów, w ramach których wcześniej została skalkulowana cena gruntów. Zgodnie z wypowiedzią Pana Adama Pykel - Prezesa Zarządu Port Praski Inwestycje (publikacja: 11-11-2014 r.; https://www.youtube.com/watch?v= wUpIeiIcmCA) w Porcie Praskim w Warszawie planowana jest inwestycja dająca ok. 1 milion powierzchni użytkowej, przy kosztach na poziomie 4 miliardów zł. Tak więc zakładając, że średnia cena powierzchni wynosić będzie 9.000 zł z 1 m2 należy spodziewać się przychodu na poziomie 9.000.000.000 zł. Uwzględniając koszty jakie wskazał Pan Adama Pykel zysk powinien kształtować się na poziomie 5.000.000.000 zł. Biorąc jednak pod uwagę, plany zostaną zrealizowane w 75% to zysk powinien zostać osiągnięty na poziomie 3.750.000.000 co w przeliczeniu na jedną akcję daje wartość 44,76 zł. Uwzględniając wcześniej podaną wartość gruntu trzeba dodatkowo doliczyć na jedną akcję spółki Elektrim wartość 25,66 zł.
3) Ceny akcji Cyfrowego Polsatu każdego roku powinna rosnąć o spłatę zobowiązań na poziomie 2.000.000.000 zł. Na koniec 2016 roku zobowiązania Cyfrowego Polsatu wynosiły ok. 16.000.0000.000 zł. a ilość akcji Cyfrowego Polsatu wynosiła 639.546.016 szt. Tak więc cena akcji Elektrimu z tytułu większej wartości Cyfrowego Polsatu powinna rocznie r
" W nawiązaniu do oferty nabycia akcji Elektrim S.A. oraz opublikowanymi na stronie spółki Elektrim S.A. wstępnymi - jednostkowymi i skonsolidowanymi wynikami finansowymi za 2016 r. zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytania zamieszczone w dalszej części, mające istotny wpływ na podjęcie przeze mnie decyzji nabycia akcji spółki Elektrim S.A.
W paragrafie 3 jest informacja, że inwestor zapoznał się z materiałami umieszczonymi na stronie www.elektrim.pl. Niestety na stronie tej nie zamieszczona została wycena wartości Elektrim S.A., którą obiecał wykonać i przekazać inwestorom w ciągu 2 tygodni od dnia 4 kwietnia 2017 r. Prezes Zarządu - Pan Wojciech Piskorz (Deklaracja została złożona na NWZA 4 kwietnia 2017 r.). Brak tej wyceny przy tak skąpym przekazanym materiale stwarza trudność w podjęciu właściwej decyzji.
1. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy i przekazać inwestorom wycenę wartości całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.?
2. Jeżeli Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy, o której mowa w pkt. 1 proszę o podanie kiedy akcjonariusze otrzymają wycenę wartości całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.?
3. Jeżeli Zarząd Elektrim S.A. zamierza wywiązać się z złożonej obietnicy, o której mowa w pkt. 1 proszę o podanie czy wycenę wartości Spółki wykona rzetelny rzeczoznawca, który ma doświadczenie w tego typu wycenach i czy będzie potrafił dokonać wyceny istotnego majątku całej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. na podstawie oszacowanych cen rynkowych (nie księgowych) ?
Biorąc pod uwagę zwołanie NWZA na 1 czerwca 2017 r. w kontekście składania ofert na akcje zasadnym stają się następujące pytania:
4. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza przesunąć okres składania ofert na termin po NWZA przewidzianym na 1 czerwca 2017 r.?
5. Czy Zarząd Elektrim S.A. rekomendować będzie akcjonariuszom poparcie uchwały nr 3 na NWZA przewidzianym na 1 czerwca 2017 r.?
6. Dlaczego Zarząd Elektrim S.A. nie zwołał NWZA przewidzianego na 1 czerwca 2017 r. w terminie przed końcem składania ofert, tym bardziej że sprawy te są ściśle powiązane?
Biorąc pod uwagę tak ważną decyzję dla akcjonariuszy jaką jest zakup dodatkowych akcji spółki Elektrim S.A., która od wielu lat nie jest notowana na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, a także częste zmiany zdania Prezesa Zarządu Elektrim S.A. co do rozwoju Spółki, podjęcie decyzji w sprawie zakupu akcji wymaga przeprowadzenia audytu bilansów (jednostkowego i skonsolidowanego) i rachunków zysków i strat (jednostkowego
i skonsolidowanego). Brak not objaśniających i innych informacji, a także brak zatwierdzenia sprawozdań przez Zarząd Elektrimu S.A. stwarza wątpliwość czy materiał został przygotowany rzetelnie i prawidłowo. Jest pewna nadzieja, że zostałoby to zweryfikowane przez audytora, szczególnie w kontekście ISA 240 A20: An understanding of the oversight exercised by those charged with governance may provide insights regarding the susceptibility of the entity to management fraud, the adequacy of internal control over risks of fraud, and the competency and integrity of management. The auditor may obtain this understanding in a number of ways, such as by attending meetings where such discussions take place, reading the minutes from such meetings or making inquiries of those charged with governance. Gdyby audytor miał niski tzw. komfort audytowy, to powinien wdrożyć dodatkowe procedury pokrywające podwyższone ryzyko związane z kontrolą wewnętrzną w spółce lub zjawiskiem fraudu, w tym management fraud.
Biorąc powyższe pod uwagę proszę o odpowiedz na następujące pytania:
7. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza podpisać osadzone na stronie internetowej www.elektrim.pl dokumenty związane z rachunkiem zysków i strat (jednostkowym
i skonsolidowanym) oraz bilansem (jednostkowym i skonsolidowanym) i jeżeli tak to kiedy?
8. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza uzupełnić zamieszczone dokumenty o ich audyt zewnętrzny i jeżeli tak to kiedy?
9. Czy Zarząd Elektrim S.A. zamierza uzupełnić zamieszczone dokumenty o noty objaśnieniowe i informacje do bilansu oraz rachunku zysków i strat i jeżeli tak to kiedy?
Ponieważ emisja akcji w takich warunkach nie sprzyja osiągnięciu optymalnych dla spółki korzyści, dlatego proszę o odpowiedź na następujące pytania:
10. Emisja akcji z prospektem emisyjnym spółki Elektrim S.A., w którym określony zostałyby jej potencjał rozwojowy, a także korzyści dla inwestorów znacznie podniósłby efekt w postaci składanych korzystniejszych ofert. Dlaczego Zarząd Elektrimu S.A. nie przeprowadził takiej emisji?
11. Biorąc pod uwagę korzyści płynące z emisji akcji z uwzględnieniem prospektu emisyjnego czy Zarząd Elektrimu S.A. przeprowadził kalkulację zorganizowania takiej emisji przy rozważaniu potencjalnych zysków i strat?
12. Jeżeli Zarząd Elektrimu S.A. przeprowadził kalkulację, o której mowa w pkt. 11 proszę o wykazanie czy szybsza emisja akcji (wcześniejsza spłata odsetek o kilka miesięcy wobec zobowiązania podatkowego) przewyższy korzyści jakie spółka osiągnie przy emisji prospektu emisyjnego?
13. Czy jedynym celem emisji akcji Elektrim S.A. jest uregulowanie zobowiązania wobec urzędu skarbowego?
14. Jeżeli celem emisja akcji Elektrim S.A. nie jest tylko uregulowanie zobowiązania wobec urzędu skarbowego proszę o wymienienie wszystkich innych powodów.
Jeżeli Zarząd Elektrimu S.A. nie zamierza przygotować i przekazać inwestorom przed końcem składania ofert wyceny Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. proszę o odpowiedz na następujące pytania:
15. Jakie spółki Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. zostały skonsolidowane w bilansie skonsolidowanym wstępnym za 2016 r. a jakie spółki nie podlegały konsolidacji?
16. Proszę o listę spółek nie podlegających konsolidacji z podaniem metody wyceny, posiadanych % udziałów i ich wartości bilansowej?
17. Proszę o podanie, czy z punktu widzenia skonsolidowanej Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. wystąpiły istotne transakcje utworzenia, nabycia i zbycia udziałów spółek z Grupy Kapitałowej? Pod pojęciem istotne należy rozumieć transakcje, których wartość wynosi kilka milionów zł
18. Proszę o podanie jakie transakcje utworzenia, nabycia i zbycia udziałów określone w pkt. 17 wystąpiły i jaki miały wpływ na bilans oraz rachunek zysków i strat Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.
19. Proszę o podanie jakich dywidend spodziewa się Elektrim S.A. w latach 2017-2020
z inwestycji w spółkach ZE PAK S.A. oraz Cyfrowy Polsat S.A.?
20. Proszę o podanie średnio w układzie procentowym rocznym wzrostu wartości Cyfrowego Polsatu S.A. jaki spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2020 r.
21. Proszę o podanie średnio w układzie procentowym rocznym wzrostu wartości ZE PAK S.A. jaki spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2020 r.
22. Jeżeli Zarząd Elektrimu zamierza sprzedać aktywa spółki ZE PAK to jakich wpływów
z tej transakcji spodziewa się w tym roku? Z informacji prasowych wynika, że rozmowy są zaawansowane z potencjalnymi inwestorami.
23. Proszę o informację jakich wpływów ze sprzedaży nieruchomości na terenie Portów Praskich w Warszawie spodziewa się Zarząd Elektrimu w latach 2017-2023 r.?
24. Proszę o podanie ile mieszkań i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ?
25. Proszę o podanie ile apartamentów i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ?
26. Proszę o podanie ile powierzchni biurowych i o jakiej łącznej powierzchni ma być sprzedanych z terenu Portów Praskich w Warszawie ?
27. Proszę o podanie jaka powierzchnia gruntów na terenie Portów Praskich w Warszawie ma zostać wydzierżawiona ?
28. Proszę o podanie informacji na jaką wartość rynkową gruntów wycenia Zarząd Elektrimu teren Portów Praskich w Warszawie (40 ha) i jak ją wycenił/oszacował?
29. Proszę o podanie jakie inne oprócz Portów Praskich w Warszawie istotne tereny posiada Grupa Kapitałowa Elektrim S.A.? Proszę o podanie lokalizacji i zajmowanej powierzchni.?
30. Proszę o podanie jakie własne budynki posiada Grupa Kapitałowa Elektrim S.A.? Proszę o podanie ich lokalizacji i powierzchni.?
31. Proszę o informację jakie przychody, koszty i zysk wygenerowała spółka Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. w 2016 roku.
32. Proszę o informację jakich przychodów, kosztów i zysków spodziewa się Zarząd Elektrimu S.A. ze spółki Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti wchodzącej w skład Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. w latach 2017-2020?
33. Proszę o podanie wartości aktywów i zobowiązań następujących spółek Grupy Kapitałowej Elektrim S.A.:
- Anokymma Ltd.
- Embud Sp. z o.o.
- Laris Investment Sp. z o.o.
- Laris Property Management Sp. z o.o.
- Megadex Serwis Sp. z o.o.
- Port Praski Sp. z o.o.
- Port Praski Sp. z o.o. SKA
- Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti.
- Elektrim - Megadex S.A.
- Megadex Development
- SPV Grodzisk Sp. z o.o.
- Megadex Expo Sp. z o.o.
- Elektrim Online
- ASG New Media
- Easy Net
- MSX Resources S.A.
- Argumentol Ltd.
- Megadex Księży Młyn Sp. z o.o.
- Centrum Zdrowia i Relaksu "VERANO" Sp. z o.o.
- Embud 2 Sp. z o.o.
- Pantanomo Ltd
- Megadex SPV Sp. z o.o.
- Emkon Enerji İnşaat Taahüt
- Port Praski Inwestycje Sp. z o.o. SKA
- Port Praski Inwestycje Sp. z o.o.
- Port Praski Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych
- Trigon XIX Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych
- Ipopema 116 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych
- Fizan Limited
- IB8 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych
- HARMONY - WARSZAWA - KONSTRUKTORSKA Sp. z o.o.
- BLUE JET CHARTERS Sp. z o.o.
- JK PROJECT Sp. z o.o.
34. Proszę o informację, które podmioty z Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. posiadają zaktualizowaną wartość księgową aktywów określoną na podstawie cen rynkowych?
35. Proszę o informację jak zmieniły się wartości księgowe na wartości rynkowe (godziwą) w spółkach z Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. (np. poprzez obowiązkową lub fakultatywną aktualizację wyceny lub zaksięgowanie zysków z już dokonanej sprzedaży lub poprzez wycenienie do wartości godziwej grupy aktywów, które zakwalifikowano jako dostępne do sprzedaży)?
36. Czy ugoda z 2010 roku w sprawie sprzedaży PTC-Era, która pozwoliła Elektrimowi wyjść z upadłości, zawiera utajnione zapisy o korzyściach dla Elektrimu, które do tej pory nie zostały jeszcze skonsumowane, a mogą mieć wpływ na wartość aktywów spółki Elektrim S.A. i jej cenę akcji w przyszłości?
37. Proszę o informację jaką powierzchnią gruntu dysponuje spółka Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti?
38. Proszę o informację jakie zyski i przychody wygenerowała Marina w Stambule w 2015 i 2016 roku i jakie są plany na 2017 rok?
39. Proszę o informację w jakim celu biznesowym została założona spółka Pantanomo Ltd, jakie posiada aktywa oraz jakie zobowiązania?
40. Czy spółka Pantanomo Ltd udzielała/udziela pożyczek dla innych spółek, fundacji, funduszom lub osobom fizycznym a jeśli tak to jakiej wielkości i dla jakich podmiotów/osób począwszy od 1 grudnia 2012 r.?
41. Proszę o informację jakie posiada aktywa oraz jakie zobowiązania spółka Anokymma Ltd.
42. Czy spółka Anokymma Ltd udzielała/udziela pożyczek dla innych spółek, fundacji, funduszom lub osobom fizycznym, a jeśli tak to jakiej wielkości i dla jakich podmiotów/osób począwszy od 2005 roku?
43. Jakie grunty w kraju i za granicą posiada spółka Elektrim S.A. bezpośrednio i pośrednio przez posiadane spółki. Poproszę o podanie wszystkich gruntów z ich powierzchnią?
44. Jakie nieruchomości w kraju i za granicą posiada spółka Elektrim S.A. bezpośrednio i pośrednio przez posiadane spółki. Poproszę o listę wszystkich nieruchomości i ich powierzchni?
45. Czy spółka posiada inne aktywa Hotelarskie poza Centrum Zdrowia i Relaksu „VERANO"?
46. Jakie grunty i nieruchomości w Zakopanym są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
47. Jaka jest powierzchnia gruntów i nieruchomości w Zakopanym, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
48. Jaka jest wartość bilansowa gruntów i nieruchomości w Zakopanym, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
49. Jakie grunty i nieruchomości w Białymstoku są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
50. Jaka jest powierzchnia gruntów i nieruchomości w Białymstoku, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
51. Jaka jest wartość bilansowa gruntów i nieruchomości w Białymstoku, które są w posiadaniu spółek należących do Elektrimu S.A.?
52. Czy spółka Elektrim S.A. lub spółki należące do Elektrim S.A. posiadają nadal jakieś grunty rolne?
53. Jeżeli spółki określone w pkt. 52 posiadają grunty rolne to proszę o wskazanie ich lokalizacji, powierzchni, a także wyceny bilansowej.
54. Jakie roczne przychody generuje spółka SPV Grodzisk Sp. z o.o. oraz jaki pozostał jej kredyt do spłacenia?
55. Czy spółka Elektrim S.A. lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych,
w których posiada udziały udzieliła pożyczek, które do tej pory nie zostały spłacone spółkom należącym do Cyfrowego Polsatu (w tym także do spółek z Midas S.A.)?
56. Jeżeli są takie firmy, o których jest mowa w pkt 55 to proszę podać ich nazwy oraz wielkość udzielonej pożyczki.
57. Czy spółka Elektrim S.A. lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych,
w których posiada udziały udzieliła pożyczek, które zostały do tej pory niespłacone spółkom należącym do Pana Solorza lub też bezpośrednio dla niego?
58. Jeżeli są takie pożyczki, o których jest mowa w pkt 57 to proszę podać komu zostały udzielone i w jakiej wielkości?
59. Jakie aktywa posiada spółka BLUE JET CHARTERS SP. Z. O.O. w tym nieruchomości, grunty i istotne maszyny/urządzenia? Proszę o podanie lokalizacji gruntów
i nieruchomości oraz ich powierzchni.
60. Czy były dokonane jakiekolwiek płatności od firmy Deutsche Telekom po dniu wejścia w życie ugody w styczniu 2011 roku dla spółki Elektrim S.A. lub którejś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych?
61. Czy były dokonane jakiekolwiek płatności od firmy Deutsche Telekom do firm Pantanomo Ltd, Finance Service Sp. z o.o.?
62. Jeżeli były realizowane płatności, o których mowa w pkt. 61 to proszę o podanie ich wielkości.
63. Jakie aktywa posiada spółka Evdilek w tym nieruchomości, grunty a także jakie udzieliła pożyczki, komu i na jaki okres?
64. Czy spółka Elektrim S.A lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych posiada udziały w Elektrim India LTD?
65. Jeżeli spółka Elektrim S.A lub któraś z jej spółek krajowych jak i zagranicznych posiada udziały w Elektrim India LTD to proszę o wskazanie jakie aktualnie posiada ona aktywa w tym nieruchomości, grunty, a także jakie udzieliła pożyczki, komu i na jaki okres?
66. Czy pożyczka udzielona przez Anokymma Limited (data zapadalności – 25.09.2016) została spłacona i jeśli tak to kiedy?
Proszę o odpowiedź na powyższe pytania, gdyż Zarząd Elektrimu S.A. powinien mieć na względzie równe traktowanie wszystkich akcjonariuszy, którzy chcą wziąć udział w ofercie. Należy zauważyć, że jeden z akcjonariuszy - Pan Zygmunt Solorz jako Przewodniczący Rady Nadzorczej Elektrim S.A. ma dostęp do wszystkich odpowiedzi na zadane wcześniej pytania. Tak więc temu akcjonariuszowi jest znacznie łatwiej dokonać właściwej oceny sytuacji Grupy Kapitałowej Elektrim S.A. i określenia godziwej wartości jednej akcji z nowej emisji. Tym samym nie będzie etyczne ze strony Zarządu Elektrim S.A. czekanie na ostatnią chwilę
z przekazaniem odpowiedzi na zadane pytania w dokumencie.
Równocześnie biorąc pod uwagę nie wywiązanie się do tej pory Zarządu Elektrim S.A.
z deklaracji przygotowania wyceny Spółki i przekazania jej akcjonariuszom w ciągu dwóch tygodni od dnia NWZA w dniu 04-04-2017 r. zwracam się z prośbą do Zarządu o pomoc w określeniu ceny jednej akcji i wskazaniu, w którym miejscu wycena jednej oferowanej akcji w ramach nowej emisji wymaga korekty. Ponieważ brak jest pełnej informacji o spółce, dlatego też wycena będzie bardziej precyzyjna jak poznam pełną sytuację ekonomiczno-majątkową w spółkach zależnych.
Wycena rynkowa Cyfrowego Polsatu S.A.
58.063.948 x 24,81 zł = 1.440.566.549,88 zł - gdzie 24,81 zł przyjęta cena za 1 akcję Cyfrowego Polsatu S.A. z dnia 02-05-2017
Wycena rynkowa Enelka Taahhüt Imalat ve Tic. Ltd. Şti
Ponieważ nie mamy żadnej informacji o sytuacji Spółki jej kondycji finansowej należy do wyceny przyjąć wartość za jaką Elektrim nabył ją od Skarbu Państwa tj. 389.900.000 zł.
Wycena rynkowa ZE PAK S.A.
26.200.867 x 17,76 zł = 465.327.397,92 zł - gdzie 17,76 zł przyjęta cena za 1 akcję ZE PAK S.A. z dnia 02-05-2017
Porty Praskie - wycena samych gruntów
40 hektarów - 40 x 10.000 m2 = 400.000 m2
Należy przyjąć średnią cenę rynkową gruntu 1 m2 w tej lokalizacji (piękny widok na miasto, Wisłę, Metro w pobliżu) na poziomie 4.000 zł/1 m2
Łącznie wycena gruntów
400.000 x 4.000 zł = 1.600.000.000 zł
Zysk w 2016 roku przedstawiony w skróconym sprawozdaniu wynosi 466.433.000 zł
Należy przyjąć zgrubnie pozostałą wartość majątku na poziomie przynajmniej 250.000.000 zł
w tym:
• Siedziba Elektrimu S.A. ul. Pańska 77/79 - ok. 40.000.000 zł
• Megadex Księży Młyn Sp. z o.o. - ok. 40.000.000 zł
• MEGADEX Development Sp. z o.o. - ok. 30.000.000 zł
• Centrum Zdrowia i Relaksu „VERANO” Sp. z o.o. - ok. 50.000.000 zł
(https://www.lm.pl/aktualnosci/informacja/52595/Osrodki-na-sprzedaz)
• MEGADEX Expo Sp. z o.o. - 15.000.000 zł
• SPV Grodzisk Sp. z o.o. - 15.000.000 zł
• MEGADEX Serwis Sp. z o.o. - 5.000.000 zł
• Laris Investments Sp. z o.o. - 10.000.000 zł
(w tym 5 mln z MEGADEX Serwis Sp. z o.o.)
i inne
Łączna wartość z powyższego majątku wynosi 4.612.226.947,80 zł
Koszty związane z podatkami wynoszą 1.451.201.000 zł
W związku z powyższym wartość majątku po odjęciu zobowiązań podatkowych wynosi 3.161. 025.947,80 zł
W przeliczeniu wartość jednej akcji wynosi 37,73 zł (łącznie jest 83.770.297 szt. akcji)
Przy wycenie należy wziąć jeszcze pod uwagę następujące okoliczności
1) Wartość ceny jednej akcji ZE PAK S.A. przy osiąganych obecnie zyskach nie powinna być mniejsza niż 28 zł. W podobnej cenie ZE PAK został nabyty przez Elektrim S.A. od Pana Zygmunta Solorza. Dodatkowo Grupa Kapitałowa Elektrim S.A. posiada pakiet kontrolny co dodatkowo powinno mieć znaczenie przy wycenie tej Spółki. Tak więc akcje nie powinny być tańsze niż 28 zł za 1 akcję.
Tak więc cena akcji Elektrimu z tytułu większej wartości ZE PAK powinna wzrosnąć o 3,20 zł
2) Inwestycje w Porcie Praskim w Warszawie powinny dać zysk ze sprzedaży lokali mieszkalnych, biurowych i apartamentów, w ramach których wcześniej została skalkulowana cena gruntów. Zgodnie z wypowiedzią Pana Adama Pykel - Prezesa Zarządu Port Praski Inwestycje (publikacja: 11-11-2014 r.; https://www.youtube.com/watch?v= wUpIeiIcmCA) w Porcie Praskim w Warszawie planowana jest inwestycja dająca ok. 1 milion powierzchni użytkowej, przy kosztach na poziomie 4 miliardów zł. Tak więc zakładając, że średnia cena powierzchni wynosić będzie 9.000 zł z 1 m2 należy spodziewać się przychodu na poziomie 9.000.000.000 zł. Uwzględniając koszty jakie wskazał Pan Adama Pykel zysk powinien kształtować się na poziomie 5.000.000.000 zł. Biorąc jednak pod uwagę, plany zostaną zrealizowane w 75% to zysk powinien zostać osiągnięty na poziomie 3.750.000.000 co w przeliczeniu na jedną akcję daje wartość 44,76 zł. Uwzględniając wcześniej podaną wartość gruntu trzeba dodatkowo doliczyć na jedną akcję spółki Elektrim wartość 25,66 zł.
3) Ceny akcji Cyfrowego Polsatu każdego roku powinna rosnąć o spłatę zobowiązań na poziomie 2.000.000.000 zł. Na koniec 2016 roku zobowiązania Cyfrowego Polsatu wynosiły ok. 16.000.0000.000 zł. a ilość akcji Cyfrowego Polsatu wynosiła 639.546.016 szt.
Tak więc cena akcji Elektrimu z tytułu większej wartości Cyfrowego Polsatu powinna rocznie r