W ostatnim wpisie skupiłem się na mieszkaniach, działkach i gotowych domach. A co z tymi w stanie surowym?
Czy rzeczywiście mamy zalew niedokończonych budów?
Sprawdźmy!
Patrzymy na Warszawę i okolicę (ponieważ znam tutejsze ceny i łatwo mi się odnieść względem własnej budowy pod Legionowem). Interesuje nas rynek wtórny i ogłoszenia od osób prywatnych. Spróbujmy z metrażem do 150m^2 - gdyż, umówmy się, uważam w obecnej sytuacji ten metraż za max sensowny. Sam buduję użytkowe 100m, chociaż bryła większa.
Nasuwa się od razu pytanie - no i gdzie te domy? Gdzie ten zalew niedokończonych budów, o których pisze aktywnie naganiający na spadki pan Narkun?
Mamy zaledwie 33 ogłoszenia w Warszawie i okolicy 10 km wokół, z czego niewykończone domy to... całe... trzy oferty!
No rzeczywiście, Panie Narkun. Jest aż taki zalew budów, że mamy na największym portalu aż TRZY oferty niedokończonych domów do 150m^2 w stolicy+10km... ( ͡°͜ʖ͡°)( ͡°͜ʖ͡°)
Teraz spójrzmy, jakie to oferty:
Jedna to siedlisko rolnicze z niedokończonym domem za prawie 1,5 melona. Z racji ceny - produkt nigdy nie był kierowany do "Kowalskiego na kredycie".
Oferta numer dwa to dom w Jaktorowie, prawie wykończony, tylko bez tynków. Cena - 750k. Cena oczywiście zawyżona o dobre 200 tysięcy, jeżeli przyjmiemy, że podana data rozpoczęcia budowy (2017) jest prawdziwa. Działki w Jaktorowie nie są specjalnie drogie, a materiały w 2017 były tanie jak barszcz. W domu zostało sporo do zrobienia. Nie ma reku, nie ma klimy. Nie widać desperacji u sprzedającego, bo oferta nie jest atrakcyjna. Do przemyślenia byłaby w cenie ok. 500-600k.
Oferta numer trzy to SSO w Rudej koło Radzymina za 499k. Działki w okolicy są raczej bardzo tanie (typowa miejscowość, gdzie bez samochodu nie żyjesz - nie ma też za bardzo wygodnego dojazdu do W-wy pociągiem, można jechać z do Radzymina samochodem i z Radzymina skm-ką, ale to z grubsza godzina jazdy pociągiem samym). Oczywiście "dom domowi nierówny", ale ceny SSO przy wykorzystaniu typowych (tanich) materiałów nie będą się znacząco różnić, a po zdjęciu widać, że to typowy dom z prostym dachem dwuspadowym z solbetu albo H+H, jakich mnóstwo zaczęto budować w 2020-2021. Wartość całości szacuję na ok. 250k, więc znów - oferta mało atrakcyjna, chyba, że chcemy komuś dolać 200 koła do kieszeni.
I tyle. Trzy średnio atrakcyjne (delikatnie mówiąc) oferty - nie ma nic więcej na otodom.
To teraz OLX. Znów - ogłoszenia prywatne, do 150m^2, Warszawa+10km.
Z czego niedokończone domy to - znów - AŻ trzy oferty.
Mamy jedną ciekawą ofertę - niestety to ROD i 70m^2, ale koszt 109 000 z działką w Raszynie (gdzie tanio nie jest) interesujący. Trzeba by pogrzebać w stanie prawnym, bo to może być jakaś pułapka. Osoba wystawiająca deklaruje, że ma własną ekipę i jest w stanie wykonać resztę prac, więc to tak naprawdę "prawie deweloper" ;)
Druga to powtórzone ogłoszenie z otodom odnośnie tej budowy koło Radzymina.
Trzecia to miks maleńkiego starego domku 45m i nowego 150m^2 w budowie w Halinowie k. Warszawy. Niestety aż 800 koła za całość dyskwalifikuje to jako sensowną propozycję. Stareńki domek 45m^2 nie jest w zasadzie niemal nic wart (może tyle, co szopa - max kilkadziesiąt tysięcy), działka ok. 300k, więc mamy 450k za dom w "prawie SSZ" - znów, nie znam projektu, ale tak na oko to 250k max. Ergo, dopłacamy 200k do realnej wartości.
Tak więc, panie Narkun - gdzie ten zalew SSZ ?
W Warszawie i bezpośrednich okolicach (przyległe gminy), gdzie mieszka łącznie kilka milionów ludzi - SĄ PO TRZY OGŁOSZENIA dla domów w budowie (do 150m^2).
Podsumowując: może ofert będzie przybywać gdy WIBOR sięgnie 8%, ale obecnie dla Warszawy i okolic nie ma absolutnie żadnego zalewu domów. Jest kilka ofert w kiepskiej cenie, po 100-200k ponad wartość, jaką mógłby przyjąć rzeczoznawca (i którą na oko mogę ocenić metodą cena działki+cena domu).
Podtrzymuję, że spadki będą, ale nie ma co zaklinać rzeczywistości. Nie ma żadnego zalewu niedokończonych domów. To zwykłe kłamstwa naganiaczy na spadki.
@Bad_Wolf: Miałem na myśli niewielkie spadki na domach i do 10-20% na mieszkaniach. Zniknięcie zdolności kredytowej to jednak duży cios dla popytu, nie ma cudów. Ci, których nie stać już nawet na najmniejszą kawalerkę po podwyżkach stóp po prostu wypadli z rynku.
@TypowyZakolak: co spowodowało korektę na ilości budowanych nowych lokali przez deweloperów. Przez to spadła ilość nowych lokali w budowie.
Tu nikt nie pozwoli na utratę dochodów. Spadła zdolność i ilość klientów, to zmniejszyli liczbę dostępnych lokali. I stosunek tych co kupują do lokali jest miej więcej stały.
Zniknięcie zdolności kredytowej to jednak duży cios dla popytu, nie ma cudów.
Ci ludzie i tak muszą gdzieś mieszkać, jak nie będą w stanie
@TypowyZakolak: Nieprawdopodobne ze niektórzy spadkowicze (czesc upośledzonych w stopniu lekkim) uwaza narkuna za hiper naganiacza na wzrosty (XD) a druga czesc patrzy na niego w sposób neutralny i analityczny przez co wyciąga całkiem inne wnioski ( ͡°͜ʖ͡°) bardzo miłe zaskoczenie
@TypowyZakolak: Czemu wziąłeś wolnostojące? Przecież to normalne że wolnostojących będzie mniej niż segmentów czy bliźniaków w wawie, zwłaszcza że ludzie się w wielu z nich budowali jeszcze przed wojną i tak sobie mieszkają. Jak się usunie wolnostojący to wskakuje 91 ofert...
@ButtHurtAlert: Bo "szary człowiek" rzadko buduje bliźniaki czy szeregowce? A nas przecież nie interesuje w ramach tego podsumowania to, co robią developerzy :) Od deweloperów było poprzednie. Tutaj skupiamy się na tzw. inwestorze indywidualnym.
@TypowyZakolak: Bierzesz pod uwagę zmiany wynikłe z pandemii i wzrost atrakcyjności domów w mniejszych miejscowościach w Polsce powiatowej?
Rynek podwarszawski może leżeć, podczas gdy wokół innych miejscowości jest gorąco. Ludzie nie mszą już dopłacać do SKMki, KM, żeby znaleźć atrakcyjnie położoną działkę w Polsce B, a nawet C. Pracują zdalnie i im to wisi. Prędzej wracają w rodzinne strony - bliżej dziadków...
@arysto2011: To było wliczone w cenę bańki na działkach w 2021. Ja mam takie obserwacje w temacie:
1. Kto miał iść na zdalną - już poszedł i najpewniej to przyczyniło się do największego w historii wzrostu (bańki) na działkach budowlanych. 50% w niecały rok to jest pułap bitcoina, nie nieruchomości. 2. Obecnie jest generalnie kierunek odwrotny - powrót do biur ( ͡°ʖ̯͡°) 3. Mało ludzi
exodus programistów25k z miast napędził wzrost cen działek
@TypowyZakolak: ceny działek napędzili deweloperzy, którzy szukali gruntów pod bliźniaki. Pod Poznaniem praktycznie wszystkie działki 800-1200 wykupywali lokalni deweloperzy. Teraz ceny powoli widać, że spadają. Może nie wrócą do cen sprzed 2021, ale powinny się ustabilizować na normalnym poziomie.
Dymy kończą się tam, gdzie komuś może stać się realna krzywda. To co zrobił Tyburski były bardzo niebezpieczne i jako koneserowi patologi jest mi smutno. Należy to potępić.
Dziękuję za morze plusów pod moją ostatnią analizą:
https://www.wykop.pl/wpis/64966589/jako-ze-moja-poprzednia-analiza-okazala-sie-calkie/
Zachęciliście mnie żeby napisać coś ekstra.
W ostatnim wpisie skupiłem się na mieszkaniach, działkach i gotowych domach. A co z tymi w stanie surowym?
Czy rzeczywiście mamy zalew niedokończonych budów?
Sprawdźmy!
Patrzymy na Warszawę i okolicę (ponieważ znam tutejsze ceny i łatwo mi się odnieść względem własnej budowy pod Legionowem). Interesuje nas rynek wtórny i ogłoszenia od osób prywatnych. Spróbujmy z metrażem do 150m^2 - gdyż, umówmy się, uważam w obecnej sytuacji ten metraż za max sensowny. Sam buduję użytkowe 100m, chociaż bryła większa.
https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/dom/warszawa?distanceRadius=10&page=1&limit=36&market=SECONDARY&areaMax=150&ownerTypeSingleSelect=PRIVATE&buildingType=%5BDETACHED%5D&locations=%5Bcities_6-26%5D&areaMin=80&viewType=listing
Nasuwa się od razu pytanie - no i gdzie te domy? Gdzie ten zalew niedokończonych budów, o których pisze aktywnie naganiający na spadki pan Narkun?
Mamy zaledwie 33 ogłoszenia w Warszawie i okolicy 10 km wokół, z czego niewykończone domy to... całe... trzy oferty!
No rzeczywiście, Panie Narkun. Jest aż taki zalew budów, że mamy na największym portalu aż TRZY oferty niedokończonych domów do 150m^2 w stolicy+10km... ( ͡° ͜ʖ ͡°)( ͡° ͜ʖ ͡°)
Teraz spójrzmy, jakie to oferty:
Jedna to siedlisko rolnicze z niedokończonym domem za prawie 1,5 melona. Z racji ceny - produkt nigdy nie był kierowany do "Kowalskiego na kredycie".
Oferta numer dwa to dom w Jaktorowie, prawie wykończony, tylko bez tynków. Cena - 750k. Cena oczywiście zawyżona o dobre 200 tysięcy, jeżeli przyjmiemy, że podana data rozpoczęcia budowy (2017) jest prawdziwa. Działki w Jaktorowie nie są specjalnie drogie, a materiały w 2017 były tanie jak barszcz. W domu zostało sporo do zrobienia. Nie ma reku, nie ma klimy. Nie widać desperacji u sprzedającego, bo oferta nie jest atrakcyjna. Do przemyślenia byłaby w cenie ok. 500-600k.
Oferta numer trzy to SSO w Rudej koło Radzymina za 499k. Działki w okolicy są raczej bardzo tanie (typowa miejscowość, gdzie bez samochodu nie żyjesz - nie ma też za bardzo wygodnego dojazdu do W-wy pociągiem, można jechać z do Radzymina samochodem i z Radzymina skm-ką, ale to z grubsza godzina jazdy pociągiem samym). Oczywiście "dom domowi nierówny", ale ceny SSO przy wykorzystaniu typowych (tanich) materiałów nie będą się znacząco różnić, a po zdjęciu widać, że to typowy dom z prostym dachem dwuspadowym z solbetu albo H+H, jakich mnóstwo zaczęto budować w 2020-2021. Wartość całości szacuję na ok. 250k, więc znów - oferta mało atrakcyjna, chyba, że chcemy komuś dolać 200 koła do kieszeni.
I tyle. Trzy średnio atrakcyjne (delikatnie mówiąc) oferty - nie ma nic więcej na otodom.
To teraz OLX. Znów - ogłoszenia prywatne, do 150m^2, Warszawa+10km.
https://www.olx.pl/nieruchomosci/domy/sprzedaz/warszawa/?search%5Bfilter_enum_market%5D%5B0%5D=secondary&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=150&search%5Bfilter_enum_builttype%5D%5B0%5D=wolnostojacy&search%5Bprivate_business%5D=private&search%5Bdist%5D=10
Z czego niedokończone domy to - znów - AŻ trzy oferty.
Mamy jedną ciekawą ofertę - niestety to ROD i 70m^2, ale koszt 109 000 z działką w Raszynie (gdzie tanio nie jest) interesujący. Trzeba by pogrzebać w stanie prawnym, bo to może być jakaś pułapka. Osoba wystawiająca deklaruje, że ma własną ekipę i jest w stanie wykonać resztę prac, więc to tak naprawdę "prawie deweloper" ;)
Druga to powtórzone ogłoszenie z otodom odnośnie tej budowy koło Radzymina.
Trzecia to miks maleńkiego starego domku 45m i nowego 150m^2 w budowie w Halinowie k. Warszawy. Niestety aż 800 koła za całość dyskwalifikuje to jako sensowną propozycję. Stareńki domek 45m^2 nie jest w zasadzie niemal nic wart (może tyle, co szopa - max kilkadziesiąt tysięcy), działka ok. 300k, więc mamy 450k za dom w "prawie SSZ" - znów, nie znam projektu, ale tak na oko to 250k max. Ergo, dopłacamy 200k do realnej wartości.
Tak więc, panie Narkun - gdzie ten zalew SSZ ?
W Warszawie i bezpośrednich okolicach (przyległe gminy), gdzie mieszka łącznie kilka milionów ludzi - SĄ PO TRZY OGŁOSZENIA dla domów w budowie (do 150m^2).
Podsumowując: może ofert będzie przybywać gdy WIBOR sięgnie 8%, ale obecnie dla Warszawy i okolic nie ma absolutnie żadnego zalewu domów. Jest kilka ofert w kiepskiej cenie, po 100-200k ponad wartość, jaką mógłby przyjąć rzeczoznawca (i którą na oko mogę ocenić metodą cena działki+cena domu).
Podtrzymuję, że spadki będą, ale nie ma co zaklinać rzeczywistości. Nie ma żadnego zalewu niedokończonych domów. To zwykłe kłamstwa naganiaczy na spadki.
#nieruchomosci #dom #budowadomu #kredythipoteczny
@TypowyZakolak: nie będzie. Cena się zatrzyma, spadek będzie tylko przez inflację
Tu nikt nie pozwoli na utratę dochodów. Spadła zdolność i ilość klientów, to zmniejszyli liczbę dostępnych lokali.
I stosunek tych co kupują do lokali jest miej więcej stały.
Ci ludzie i tak muszą gdzieś mieszkać, jak nie będą w stanie
Rynek podwarszawski może leżeć, podczas gdy wokół innych miejscowości jest gorąco. Ludzie nie mszą już dopłacać do SKMki, KM, żeby znaleźć atrakcyjnie położoną działkę w Polsce B, a nawet C. Pracują zdalnie i im to wisi. Prędzej wracają w rodzinne strony - bliżej dziadków...
1. Kto miał iść na zdalną - już poszedł i najpewniej to przyczyniło się do największego w historii wzrostu (bańki) na działkach budowlanych. 50% w niecały rok to jest pułap bitcoina, nie nieruchomości.
2. Obecnie jest generalnie kierunek odwrotny - powrót do biur ( ͡° ʖ̯ ͡°)
3. Mało ludzi
@TypowyZakolak: ceny działek napędzili deweloperzy, którzy szukali gruntów pod bliźniaki. Pod Poznaniem praktycznie wszystkie działki 800-1200 wykupywali lokalni deweloperzy. Teraz ceny powoli widać, że spadają. Może nie wrócą do cen sprzed 2021, ale powinny się ustabilizować na normalnym poziomie.