[droetker4]

Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu? Rozłożę dzisiaj na czynniki pierwsze wszystkie przypadki w których możemy skutecznie zaoszczędzić na przeniesieniu kredytu.

1. Stałe oprocentowanie --> Zmienne oprocentowanie
2. Stałe oprocentowanie --> Stałe oprocentowanie
3. Zmienne oprocentowanie --> Stałe oprocentowanie (aktualna sytuacja)
4. Zmienne oprocentowanie --> Zmienne oprocentowanie

1. Jeśli nasz kredyt został wzięty na stałym oprocentowaniu, a w późniejszym okresie stopy procentowe zostały obniżone nowa oferta będzie dla nas bardziej korzystna. Sytuacja miała miejsce na przykład w maju-czerwcu 2020 roku gdy stopy procentowe były najniższe w historii. Mogliśmy wtedy przejść na przykład ze stałego oprocentowania 5% na zmienne 2.5%.

2. Jeśli wizja stałej stopy procentowej i związane z nią bezpieczeństwo i brak zmienności była dla nas atrakcyjna stałe oprocentowanie również można „wymienić” jeśli na rynku pojawią się tańsze opcję. Dlatego warto przejść na stałe oprocentowanie aktualnie na poziomie 6.3-6.5%. Jeśli wydaję się wam, że jest drogo w sytuacji gdy znów będzie taniej możecie wykorzystać przytoczone okoliczności.

3. Kazus aktualnej sytuacji. Dość nietypowej bo aktualnie stałe oprocentowanie jest tańsze niż zmienne. Sytuacja wydaję się być bardzo klarowna, warto wykonać taki ruch. Szczególnie, że gdy w okresie 5 lat stopy procentowe spadną możemy wykonać ruch 1 lub 2 i nasza rata wcale nie będzie wyższa niż u innych.

4. Sytuacja najczęściej spotykana do tej pory. Wynikało to z małej popularności kredytów o stałym oprocentowaniu. Banki w wyniku rosnących stóp procentowych i malejącego zainteresowania kredytem obniżają marżę. W okresie ostatnich 10 lat marżę kredytów wahały się od 1% do 2.5%. Ta różnica pomiędzy tymi wartościami to przestrzeń do zmiany banku gdy nadarzy się taka okazja.

Aneks czy refinansowanie? Podam prostą analogię. Decydowanie się na aneks to po prostu wybranie oferty jednego banku bez analizowania oferty konkurencji. Refinansowanie daję możliwość ponownego wybrania najniższego oprocentowania biorąc pod uwagę wszystkie czynniki. Refinansowanie jest bardziej czasochłonne i wymaga złożenia nowego wniosku kredytowego. Co za tym idzie potrzebna będzie wycena nieruchomości oraz zdolność kredytowa.

Największy mit to bycie przywiązanym do kredytu na 30 lat i brak możliwości działań optymalizujących. Jak widać na powyższych przykładach w każdej sytuacji mamy pewne możliwości. Problemem jest fakt, że na co dzień brakuję nam czasu na tego typu analizy. Współpracując ze mną wasz kredyt zawsze będzie możliwie najtańszy. Statystycznie refinansowanie kredytu opłaca się co najmniej 2 razy.

[droetker4]

Korelacja marży i WIBORu w latach ubiegłych:

[herbatananoc]

refinansowanie kredytu, taktyk

[powodzenia]

@droetker4: czy „aneks” z 7 akapitu to takie jakby refinansowanie kredytu, ale we własnym banku? jeśli np za 3 lata stopy by poleciały w dol i traciłbym na stałym oprocentowaniu, mogę pójść do banku i negocjować wcześniejsze przejście na zmienne? powinni być skłonni do takich negocjacji, bo w przeciwnym wypadku mogę uciec do innego banku

[malalon]

@herbatananoc: refinansowanie kredytu, taktyk

[droetker4]

@powodzenia Ogólnie dobrze sobie to wytłumaczyłaś. Aneks to zmiana warunków kredytowania na warunkach ustalonych przez bank. Zazwyczaj dostaniesz propozycje jednak wszystko zależy od jej warunków. Są banki o różnej polityce wobec klienta. Na przykładzie stałej stopy procentowej aktualnie te ofert są zazwyczaj droższe niż te rynkowo najtańsze. Zdarza się też, że bank nowym klientom daje lepsze warunki niż obecnym, coś jak w sieciach komórkowych ;)

[analboss]

@droetker4: a powiedz mi czy jak moja nieruchomość warta 1mln nagle z jakiegoś powodu jest warta 500k, to czy bank w którym mam hipotekę na np ltv 80% może zażądać dodatkowego zabezpieczenia a jeśli tego nie zrobię wypowiedzieć umowę kredytu? Jaki jest usus i praktyka?

[droetker4]

@analboss czy na prawdę taka sytuacja miała miejsce, chodzi o ten spadek wartości? W ostatnich latach z racji na koniunkturę rynku nieruchomości to raczej mało prawdopodobne. Odpowiadając na pytanie, tak bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia więc w tym przypadku lepiej nie myśleć o refinansowaniu lub aneksie.

[SOIOWER]

@droetker4: ale generalnie skąd mamy wiedzieć, że bank nasza nieruchomość przeliczy niżej i ltv się nie zagra? Wycena przez bank jest chyba prowadzona już po złożeniu wniosku?

[droetker4]

@SOIOWER wycena est prowadzona po złożeniu wniosku. Większość banków zgodzi się na zewnętrzny operat. Skąd mamy wiedzieć jaka wyjdzie wartość? Po prostu rynkowo jak najbardziej realna. Zdarza się też, że o 5-10% można skutecznie zawyżyć wycenę.