[r.....0]

Dlaczego „ustawa o ziemi” gwałci nasze prawa cz.1

TL;DR:


Ostatni mój wpis, dosyć emocjonalny i chaotyczny wzbudził duże zainteresowanie publiki. Słusznie, bo jest się czego obawiać – możemy bowiem zostać wywłaszczeni nawet z własnych mieszkań. Tak, #!$%@?, nawet jak leżą w środku miasta (patrz punkt 7, ale najlepiej czytaj dalej wszystko, bo może oduczysz się głosowania na populistów drogi członku #4konserwy).

W związku z powyższym postanowiłem dokładnie i dobitnie przeanalizować jakie skutki wywoła ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego po zmianach proponowanych przez reżym dobrej zmiany. To tylko początek moich działań, ponieważ proponowane zmiany dotyczą dorobku całej mojej rodziny, jak również działalności, z jaką wiązałem swoją przyszłość. W związku z tym założyłem tag #wobronieziemi. Bardzo proszę @Moderacja o dodanie go również do tego wpisu.

Dzisiaj postanowiłem zająć się czymś, co zmianie nie ulegnie, niestety. Chodzi o definicję nieruchomości rolnej, do której zastosowanie ma ustawa. W następnych częściach opowiem co nam grozi w związku ze zmianami.

1) Czym jest „ustawa o ziemi”?

Ustawa nazywana w mediach „ustawą o ziemi” oficjalnie nazywa się „ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw”. Projekt znajdziecie tutaj:

http://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12280704

Najistotniejszymi zmianami są poprawki do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11.04.2003 roku. Jej też będzie dotyczyć niniejszy tekst.

2) Jakich nieruchomości nie dotyczy ustawa na 100%?

Ustawa nie dotyczy nieruchomości wszelkiego rodzaju położonych na terenach, dla których sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje inne niż rolne przeznaczenie nieruchomości.

Moje duże wątpliwości budzi jednak sytuacja w której dana działka jest przeznaczona na cele np. zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem funkcji rolnej lub odwrotnie, jako rolna, z dopuszczeniem mieszkaniowej. Prosiłbym o wypowiedź jakiegoś urbanisty w tym temacie.

W tym miejscu muszę zaznaczyć, że pokrycie kraju planami miejscowymi to 28,6% na koniec 2013 roku. Można przyjąć, że dziś wynosi ono ok. 30%. Dla dużych miast (na prawach powiatu było to 44%). Warto więc wrócić uwagę, że plany nie pokrywają nawet połowy dużych miast, a wszelkie budowy na terenach pozbawionych planów miejscowych odbywają się na podstawie warunków zabudowy.

3) A więc czy nieruchomość, dla której wydana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wyłączona jest spod stosowania ustawy?

Nie. Dotychczasowa praktyka uznawania wuzetek za warunek wyłączenia danej działki spod regulacji ustawy wynikała wyłącznie ze stanowiska ANR i KRN z 11 lipca 2003 r. Nie było to potwierdzone w orzecznictwie sądowym (a przynajmniej ja takiego nie znam), a tym bardziej przepisami prawa.

Co więcej, podczas konsultacji rządowego projektu zmian w ustawie zgłoszono propozycję, aby nieruchomości, dla których wydano warunki zabudowy były wyłączone z grona „nieruchomości rolnych”. Poprawkę tą odrzucono. Warto przy tym zaznaczyć, że w tym samym projekcie jest też ogólny zakaz sprzedaży działek należących do państwa, za wyjątkiem m.in. działek z wydanymi wuzetkami.

Super konsekwencja, bulwo.

4) Dla jakich więc nieruchomości zastosowanie ma ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego?

Punktem wyjścia niech będzie definicja zawarta w art. 46.1 KC, do której odsyła nas ustawa:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Oczywiście w praktyce z tej definicji nic nie wynika, trzeba więc sięgnąć do orzecznictwa. Dla nas najważniejsze są dwa orzeczenia Sądu Najwyższego tj. IV CSK 256/12 i III CZP 61/04.

Z orzeczeń tych wynika, że w przypadku braku planu miejscowego to czy dana działka jest rolna określa się na podstawie ewidencjach gruntów prowadzonych przez starostwa lub urzędy miast powiatowych.

5) Jakie grunty są więc nieruchomością rolną wg ewidencji gruntów i budynków?

Są to grunty oznaczone jako następujące rodzaje użytków: https://pl.wikipedia.org/wiki/U%C5%BCytki_rolne

6) Czy budynki mieszkalne i lokale mieszkalne mogą być traktowane jako użytki rolne?

Tak, mogą być. Bardzo często budynki mieszkalne na wsiach są oznaczone w ewidencji jako „grunty rolne zabudowane”. Jest to tzw zabudowa zagrodowa. W ostatnich latach powstało w ten sposób wiele domów mieszkalnych, które z jakichś przyczyn nie mogły być postawione jako zwykła mieszkaniówka. Takie domy też będą podlegać pod ustawę, z niemożnością ich sprzedaży dla „nierolnika” włącznie.

Nie ma też przeszkód, aby użytkami rolnymi były lokale mieszkalne:

„Tak jak domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego, to tak samo budynki wielomieszkaniowe stanowiące mieszkania zakładowe dla pracowników uspołecznionego gospodarstwa rolnego, służące potrzebom działalności rolniczej tworzą zorganizowaną całość gospodarczą z gruntami rolnymi tym bardziej, że usytuowane są one również na działkach oznaczonych w ewidencji gruntów jako grunty rolne.” Wyr. NSA II SA 713/98

Cytowany wyrok dotyczy mieszkań postawionych w poprzednim ustroju dla pracowników PGR, jednak nie ma powodów by podobny stan prawny powstał np. w sytuacji wyodrębnienia lokali w „budynku zagrodowym”.

7) Co w sytuacji, gdy dana nieruchomość składa się z różnego rodzaju użytków?

W ramach jednej działki ewidencyjnej może być kilka rodzajów użytków – zarówno rolnych, jak i nierolnych. A biorąc pod uwagę, że w ramach jednej nieruchomości może być kilka działek, niekoniecznie nawet ze sobą sąsiadujących, taki stan jest oczywiście bardzo częsty.

W takiej sytuacji niestety należy nieruchomość uznać za rolną:

W odniesieniu do nieruchomości o niejednorodnym charakterze możliwe są stanowiska, że nie jest ona objęta regulacją ustawy niezależnie od zakresu przeznaczenia jej na inne cele albo podpada pod jej uregulowania, jeśli nie jest w całości wykorzystywana i przeznaczona na inne cele niż rolne, bądź też wskazane wymagania ustawowe spełnia nieruchomość, której wiodącym przeznaczeniem jest prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie. (...) Odrzucić należy pierwsze z przedstawionych stanowisk, ponieważ wprowadza warunek, który nie został przewidziany w art. 2 pkt 1, a nadto rodzi możliwość pozostawania poza ustawowym zasięgiem nieruchomości, które w nieznacznym jedynie zakresie są wykorzystywane w inny sposób, a miałyby wpływ na realizację jej założeń.

Wyrok SN IV CSK 93/12

Niestety, podobne wnioski przynosi wykładnia podobnego art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nakazuje do nieruchomości częściowo wykorzystywanych na cele nierolne i nieleśne stosować administracyjny tryb podziału nieruchomości (dla nieruchomości rolnych stosuje się tryb geodezyjny, bez konieczności prowadzenia post. administracyjnego)

To oznacza, że problemy ze sprzedażą, dziedziczeniem, darowaniem komuś bliskiemu nieruchomości pojawią się nawet wtedy, gdy użytki rolne stanowią jedynie jej nieznaczną część.
W praktyce oznacza to, że ustawą bardzo często objęte będą wielkie zakłady przemysłowe, budynki szpitali, gmachów publicznych, kościołów etc.

Użytki rolne stanowią bowiem ok 60% powierzchni kraju. Uwzględniając pokrycie planami miejscowymi oraz fakt, że nawet w planach blisko połowę stanowią nieruchomości rolne można luźno oszacować, że ustawa obejmie 70-90% niezalesionej powierzchni kraju.

W tym miejscu chciałem jeszcze dodać coś odnośnie lokali, w tym lokali mieszkalnych. Z odrębną własnością lokali nierozerwalnie wiąże się też udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt i elementy budynku przeznaczone do wspólnego wykorzystania mieszkańców. Mam więc poważne wątpliwości czy sprzedając lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nie podpadamy pod tą chorą ustawę w sytuacji, gdy jakiś kawałek gruntu nie został odrolniony.

8) Ustawa ma już 13 lat. Definicja „nieruchomości rolnej” której dotyczy cały ten tekst znajduje się w niej od samego początku. Dlaczego więc problemy o których wszyscy piszą miałyby się pojawić po wejściu w życie ustawy autorstwa obecnego rządu?

To bardzo proste. W obecnym kształcie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego jest wyjątkowo liberalna. Z faktycznych obostrzeń wynika jedynie prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej (i to też nie każdego) oraz ANR. ANR prawo to przysługuje jednak tylko i wyłącznie w przypadku gdy nieruchomość ma co najmniej 5 ha i nie jest nabywana przez rolnika lub osobę bliską zbywcy (np. w drodze darowizny dla dzieci lub spadkobrania). Ustawa była więc stosowana po pierwsze do nieruchomości, które można racjonalnie określić jako rolne (o dużej powierzchni ponad 5 ha), a ponadto nie było ogólnego zakazu nabycia ziemi rolnej przez nierolnika.

O tym zresztą jak bardzo ustawa proponowana przez reżym dobrej zmiany gwałci nasze prawa już w następnych wpisach z serii #wobronieziemi. Proszę o obserwację tagu i niepisanie „wołaj”.


--------------------------------------------------------------------------------------------

Na marginesie tego #!$%@? chciałem też dodać, że polskie prawo przewiduje następujące pojęcia:
gospodarstwa rolnego - 55.3 KC
nieruchomości rolnej (gruntów rolnych) – 46.1 KC
nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne - 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami
grunty rolne – ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
użytki rolne – prawo geodezyjne.
I zapewne jeszcze inne, o których zapomniałem. Może zamiast ludzi z ziemi wywłaszczać #dobrazmiana by się tym zajęła?

#neuropa #bekazprawakow #bekazpisu #nieruchomosci #rolnictwo #urbanistyka #prawo #polityka #wobronieziemi

[r.....0]

@rafalu90: aha, żeby zbytnio nie zawyżać poziomu na Wykopie konkretny komentarz

[Gorthin]

@rafalu90: Brawa za pracę, jutro przeczytam. Chociaż czuję, że trafiliśmy na najgorszy rząd ever. Ludzi w dupsko dymają, a oni będą teraz przez kilka lat o Lechu gadać.

[plusujemny]

taktyk

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: Ale osoby bliskie są wyłączone spod tej ustawy.

[panoski]

@rafalu90: Świetna robota. Potrzeba na wykopie takich ludzi ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Przeczytałem także Twój poprzedni wpis, jednak ani w nim, ani teraz nie napisałeś czy taka ustawa stoi w sprzeczności z Konstytucją czy też nie. Jaka jest szansa że Trybunał tę ustawę odrzuci?

[r.....0]

Ale osoby bliskie są wyłączone spod tej ustawy.

@Marek_Licyniusz_Krassus:

Nie są.

Jeżeli ANR zachce, to ma prawo "wykupić" ziemię od "osoby bliskiej" niezależnie od tytułu jakim ją nabyła: art. 7 ust 7 lit a) ustawy PIS

@panoski: > Świetna robota. Potrzeba na wykopie takich ludzi ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Bardzo dziękuję. Walka o rozum i godność człowieka (w skrócie: RiGCz) zawsze przyświecała mi podczas działalności na

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: A art. 4 ust. 4 pkt 2 gdzie wymienione jest, że nabycia przez ANR nie stosuje się do osoby bliskiej która nabywa nieruchomość. Także w art 3 ANR nie ma prawa pierwokupu jeżeli nabywcą jest osoba bliska zbywcy.
Obecna ustawa też posiada taki mechanizm "nacjonalizacji" tylko w mniejszym zakresie jak ten PiSowski.

[monterrey]

@rafalu90: a tak szczerze to co wg Ciebie PiS chce osiągnąć tą ustawą?

[Andreth]

@monterrey: A jak ci sie zdaje? Prezes ANR po uważaniu może dopuścić każdego do zakupu. Droga do pełnej korupcji.

@Marek_Licyniusz_Krassus: Łaskawcy. A co z darowizną i dziedziczeniem?

[r.....0]

http://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12280704/12331638/12331639/dokument208931.pdf

Strona 18. Art. 7 ust. 7
@Marek_Licyniusz_Krassus: W każdym wypadku ANR będzie mogła odkupić nieruchomość "rolną" której własność się przenosi w dowolny sposób: darowizna, spadek, zasiedzenie etc.

a tak szczerze to co wg Ciebie PiS chce osiągnąć tą ustawą?

@monterrey: realizacja chorej obrony przed "spekulantami" i "niemcami", a przy okazji stworzenie aparatu korupcyjnego, jakiego Polska od 1989 roku nie widziała.

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: Ale zobacz niżej, 7 pkt. b.
Tutaj oryginalny art. który ma być zmieniony.
4. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1) jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje
powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej
niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2;
2) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:
a) spółdzielni produkcji rolnej – w przypadku nieruchomości rolnej
stanowiącej wkład gruntowy

[r.....0]

@Marek_Licyniusz_Krassus: ok, przyznaję, przeoczyłem ten ustęp. Najbliższa rodzina jest spod prawa wykupu wyłączona, ale dalej obowiązuje ją obowiązek wynikający z dodanego art. 2b tj. do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat i zakazu zbycia lub oddania tej nieruchomości w posiadanie innej osobie, chyba, że nabyły je na drodze spadkobrania.

A i to w sumie nie wszystko: patrz znowelizowany art. 2b ust. 4 który wyłącza spadkobierców z obowiązku prowadzenia gospodarstwa, ale

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: Wychodzi na ta, że spadkobiercom czy obdarowanym ANR gruntów nie zabierze ale np. syn będzie musiał albo prowadzić gospodarstwo osobiście przez min. 10 lat, odczekać 10 lat i później sprzedać albo poprosi sąd o zgodę na oddanie w dzierżawę/sprzedaż. Według mnie rolnikom ta ustawa nie za bardzo zaszkodzi, najgorzej będzie miała reszta.

[r.....0]

@Marek_Licyniusz_Krassus: czekanie 10 lat w sytuacji gdy się mieszka 300 km dalej jest dosyć problematyczne, bo przez ten las grunt zarośnie, a budynki mogą ulec znacznemu zużyciu. A teoretycznie wydzierżawić i wynająć nie można. Teoretycznie, bo na szczęście najem i dzierżawę można załatwić po cichu. Natomiast zgoda sądowa może być wyrażona wyłącznie w sytuacjach losowych, niezależnych od zbywcy. Fakt, że ktoś się ze swoich stron wyprowadził nie jest moim zdaniem taką

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: Rolnicy bardzo rzadko kiedy sprzedają czy oddają w dzierżawę swoje grunty. Czy cena spadnie? Wątpię. Może spaść w okolicach gdzie dużo nieruchomości nabyli spekulanci którzy teraz będą mieli problem. Tam gdzie grunty kupują prawie zawsze rolnicy i podbijają cenę to dalej cena będzie podbijana bo dlaczego miałaby spaść? Chyba jedynie gdyby ANR dość ostro zaczęłaby korzystać w prawa pierwokupu ale nie wiem skąd oni na to pieniądze wezmą bo jak

[r.....0]

@Marek_Licyniusz_Krassus: "spekulant" to w świetle tej ustawy także najwięksi polscy rolnicy, zarówno indywidualni, jak i działający w formie spółek czy spółdzielni. Oni zostaną wyautowani z rynku, a to głównie oni kreowali popyt. Druga grupa to osoby inwestujące w grunt jako w lokatę kapitału. Nie rozumiem czemu jest to naganne zachowanie w mniemaniu dobrej zmiany, mniejsza jednak z tym: fakty są takie, że najważniejsi uczestnicy rynku zostaną z niego wycofani, popyt się

[Marek_Licyniusz_Krassus]

@rafalu90: Spekulant czyli osoba nie która nie jest związana z rolnictwem. Mieszkam na wschodzie kraju, w okolicy gdzie rozdrobnienie jest bardzo duże i u mnie spółki czy spekulantów którzy lokują pieniądze w glebie nie spotkasz. U mnie w okolicy ceny nabijają zwykli rolnicy którzy mają 20-100 ha i według mnie, ustawa w żaden sposób nie powstrzyma ich przed zakupem. Dlatego według mnie, ceny będą zależały od regionu. Na Zachodzie kraju, gdzie