Spadki zaczną się od załamania się rynku najmu. Aby to zrozumieć trzeba się trochę cofnąć w czasie, tj. do 2022.
W tym roku ludzie praktycznie nie kupowali na własne potrzeby, bo rosły stopy procentowe i końca nie było widać. Akcja kredytowa spadła na rekordowo niskie poziomy. Jednocześnie wybuchła wojna na Ukrainie i oferta pod najem została wyczyszczona, dosłownie do zera. W tej konfiguracji na rynku dominowali ludzie ratujoncy piniondze przed imflacjom i ładujący life savings w betonowe złoto.
Dokładnie teraz te ynwestycje zaczynają wchodzić na rynek. Dosyć masowo, charakterystycznym elementem ogłoszeń teraz jest "zostań pierwszym najemcom". Odbywa się to w otoczeniu ustabilizowania liczby uchodźców, a w zasadzie ich spadku. No i połowy mniej studentów niż jeszcze parę lat temu, bo tylko trochę ponad połowa maturzystów idzie na studia.
No więc ten trend widać i będzie on przyspieszał. Na rynek trafia ynwestycja kurnikowca z 2022, po jakimś czasie (kiedy nikt nie wynajmie) leci do sekcji sprzedaży, dalej już tylko czeka na obniżkę, do której pole jest, bo w zasadzie osoba która kupiła 2 lata temu może zejść z ceny nawet 1/3 i dalej wyciągnie ile przynajmniej włożyła. Chociaż piniendzy przed imflacjom nie uratowała.
@mickpl: dokładnie, moim zdaniem tym razem będzie inaczej niż w 2008 bo wtedy ludzie kupowali pod siebie i robili wszystko aby spłacać kredyty i nie stracić mieszkania teraz mamy większe zalewarowanie czyli kupno na kredyt i myślenie że samo się spłaci porównując zmienność może być tak jak na rynku akcji i btc, gdy giełda spada powiedzmy 5% to btc leci 15% bo dochodzą wymuszone likwidacje zalewarowanych pozycji
@mickpl: 2022 rok to już łabędzi śpiew. Największa moda na kupowanie pod wynajem to 2017-pandemia oraz 2021. Inwestorzy zauważyli, że NBP trzyma nisko stopy, a PiS poszedł w wydatki socjalne. O ile te inwestycje z lat 2017-2020 fajnie pracują i spokojnie wykręca się 8-10% rocznie z włożonego kapitału, o tyle te z 2022 roku+ nie dają odpowiedniej stopy zwrotu. Wszyscy u mnie w rodzinie, znajomi kupowali pod inwestycję w latach
@mickpl: Chciałbym, aby tak było, ale ja to widzę niestety w czarnych barwach.
Deweloperuchy napchały mordy przy BK2% na KOSMICZNYCH marżach i są w stanie zrzucić trochę tłuszczyku.
Oczywiście ich akcjonariusze oczekują wyników i te sławne "7 mieszkań" to lipa. ALE... deweloperuchy są sprytne. Obniżki będą w formie komórek, miejsc parkingowych, lodówek w prezencie. Wszystko, byle nie zejść z ceny z
@Yuri_Yslin: To nie taka prosta sprawa, bo deweloperuchy nie robią zapasów kapitału, tylko praktycznie od razu reinwestują w ziemię, kolejne projekty, rollują obligacje, pożyczki itd. W 2023 odpalili od strzała masę nowych budów, bo nastroje były szapańskie, a 0% takim pewniaczkiem, że już od początku roku masz bannery "zarezerwuj pod 0%". W efekcie masz od miesięcy więcej wprowadzeń niż sprzedaży i to prawdopodobnie jeszcze przyspieszy. Ofertę można ukrywać przez parę
@mickpl: fundusz płac, podatki, agencje marketingowe, kampanie reklamowe, wykup obligacji, szereg innych kosztów. Kapitał szybko wyparowuje jak nie ma płynności.
@literacyfra123: Dokładnie tak jak wszędzie. Nie ważne jak wielki jesteś jak nie utrzymujesz płynności. Moim zdaniem w zarządach pojawią się decyzje, aby napocząć bezcenne "banki ziemi" i odpalić większy wolumen na niższej marży. To w zasadzie jedyna możliwość, aby zachować płynność, bo alternatywą jest niby co, wyprzedaż gruntów? A kto je teraz kupi?
@literacyfra123: "spokojnie wykręca się 8-10% rocznie z włożonego kapitału" Ktoś tu chyba nie umie liczyć rzeczywistego ROI, bo takich procentów nawet profesjonaliści nie wyciągają.
@mickpl: dolicz jeszcze oferty stan deweloperski, prywatne ogłoszenia. Te puste mieszkania o które jest tak szum, to miała być tylko ochrona przed inflacją. Nie pod najem. A sprzedaż za kilkadziesiąt lat jak sytuacja się uspokoi. Tylko coś nie pykło, bo o inwestycji w betonowe złoto, pomyślało za dużo osób. I cyk rekord ofert.
Ktoś powinien policzyć ile ofert to deweloperzy, a ile inwestorzy w betonowe złoto.
@Yuri_Yslin no dobra, pogdybajmy. W 2025 RPP obniża stopy do 3% (poniżej to raczej nierealne bo czas 2020 to był ewenement). 3% WIBOR + marza (obecnie banki dają 2%-2,5%! Więc szacują duże ryzyko w tych aktywach) . Masz około 5% -6% rocznie z jakimiś ubezpieczeniami itd. obecnie nowe mieszkania dla dwojga z planem 2+1 to 50% co przy cenie 14k z metra daje 700k + miejsce parkingowe + komórka + wykończenie
„Liczba sprzedanych mieszkań w Warszawie była niemal identyczna, jak w II kwartale i wyniosła około 3 tys. lokali. W Krakowie także nie odnotowano spadku, lecz niewielki wzrost sprzedaży.”
@Yuri_Yslin ok czyli kredo pod korek. Czy jest możliwy wzrost wynagrodzeń w PL bez spadku kursu? Uważam, że będzie ciężko. Czyli może się okazać, że obecny kredyt będzie nie do spłacenia średnio w 13 lat jak podają wykopki z poprzednich lat. Nie możemy sobie natomiast pozwolić na recesję, spadek PKB i zarobków i bezrobocie bo takie rodziny popłyną.
@maryjuszpitagoras: Na 13 lat nie liczę bez podwojenia wynagrodzeń. IMO gros wzrostu za nami. Nie dościgniemy "ot tak" Niemiec czy Francji, bo jesteśmy montowniami; naszą siłą jest właśnie bardzo niskie wynagrodzenie. Nawet IT ma ograniczone pole wzrostu: już zarabia bardzo dobrze. Jeśli naszemu programiście trzeba będzie płacić więcej, niż brytolowi, to outsourcing traci sens.
@mickpl: Ty klaunie od dekady p--------z o załamaniu rynku, ludzie którzy Cię słuchali stracili setki tysięcy złotych. Miej trochę honoru i usuń już to konto, tak jak usuwałeś kiedyś stare posty.
W tym roku ludzie praktycznie nie kupowali na własne potrzeby, bo rosły stopy procentowe i końca nie było widać. Akcja kredytowa spadła na rekordowo niskie poziomy. Jednocześnie wybuchła wojna na Ukrainie i oferta pod najem została wyczyszczona, dosłownie do zera. W tej konfiguracji na rynku dominowali ludzie ratujoncy piniondze przed imflacjom i ładujący life savings w betonowe złoto.
Dokładnie teraz te ynwestycje zaczynają wchodzić na rynek. Dosyć masowo, charakterystycznym elementem ogłoszeń teraz jest "zostań pierwszym najemcom". Odbywa się to w otoczeniu ustabilizowania liczby uchodźców, a w zasadzie ich spadku. No i połowy mniej studentów niż jeszcze parę lat temu, bo tylko trochę ponad połowa maturzystów idzie na studia.
No więc ten trend widać i będzie on przyspieszał. Na rynek trafia ynwestycja kurnikowca z 2022, po jakimś czasie (kiedy nikt nie wynajmie) leci do sekcji sprzedaży, dalej już tylko czeka na obniżkę, do której pole jest, bo w zasadzie osoba która kupiła 2 lata temu może zejść z ceny nawet 1/3 i dalej wyciągnie ile przynajmniej włożyła. Chociaż piniendzy przed imflacjom nie uratowała.
#nieruchomosci
teraz mamy większe zalewarowanie czyli kupno na kredyt i myślenie że samo się spłaci
porównując zmienność może być tak jak na rynku akcji i btc, gdy giełda spada powiedzmy 5% to btc leci 15% bo dochodzą wymuszone likwidacje zalewarowanych pozycji
Wszyscy u mnie w rodzinie, znajomi kupowali pod inwestycję w latach
Deweloperuchy napchały mordy przy BK2% na KOSMICZNYCH marżach i są w stanie zrzucić trochę tłuszczyku.
Oczywiście ich akcjonariusze oczekują wyników i te sławne "7 mieszkań" to lipa. ALE... deweloperuchy są sprytne. Obniżki będą w formie komórek, miejsc parkingowych, lodówek w prezencie. Wszystko, byle nie zejść z ceny z
@literacyfra123: Dokładnie tak jak wszędzie. Nie ważne jak wielki jesteś jak nie utrzymujesz płynności. Moim zdaniem w zarządach pojawią się decyzje, aby napocząć bezcenne "banki ziemi" i odpalić większy wolumen na niższej marży. To w zasadzie jedyna możliwość, aby zachować płynność, bo alternatywą jest niby co, wyprzedaż gruntów? A kto je teraz kupi?
Ktoś tu chyba nie umie liczyć rzeczywistego ROI, bo takich procentów nawet profesjonaliści nie wyciągają.
Ktoś powinien policzyć ile ofert to deweloperzy, a ile inwestorzy w betonowe złoto.
„Liczba sprzedanych mieszkań w Warszawie była niemal identyczna, jak w II kwartale i wyniosła około 3 tys. lokali. W Krakowie także nie odnotowano spadku, lecz niewielki wzrost sprzedaży.”
https://stooq.pl/n/?f=1639031
2x średnia raczej da zdolność na bańkę. Rata i czynsz będą natomiast zabierać 40-50% zarobków.
źródło: IMG_4380
Pobierz