[mickpl]

Ci wszyscy pożalsię-eksperci w rozczulający sposób interpretują historyczny wykres cen mieszkań. No tak totalnie bez kontekstu XD Ja nie wiem czy oni nie pamiętają, nie wiedzą czy o co chodzi, ale w polskich warunkach próby porównywania cen do kursu złota czy średniego wynagrodzenia i tyle - to jest iks de.

Do ok. 2002 roku w Polsce nie było w ogóle kredytów hipotecznych. Nie pamiętam dokładnej daty, ale w latach 90 nie udzielał ich chyba żaden bank lub może jeden. Produkt ten był nowy, podejrzany i generalnie handel był za gotówkę. W takich warunkach ceny oczywiście będą śmiesznie niskie, ale też branża słaba. No więc nie budowało się praktycznie nic, a mieszkania były tańsze niż auta średniej klasy z salonu.

Ok. 2003 bodaj roku to wprowadzenie ustawy o dewizach, która pozwoliła na prawdziwą rewolucję. No bo o ile kredyt hipoteczny już był to stopy były na bardzo wysokim poziomie, zarobki słabe no i z tego wychodziła mała zdolność na drogim kredycie. Tu weszły kredyty we frankach, całe na biało, które umożliwiały w praktyce ominięcie rekomendacji KNF, wiborów, srorów i udzielanie tanich kredytów i bardzo wysokich na masową skalę. Kosztem oczywiście zagrania z rynkiem czy frank nie wzrośnie, ale tym się mało kto wtedy przejmował.

No więc w bardzo krótkim okresie, konkretnie gdzieś tak 2004-2008, poudzielano w Polsce absurdalnie dużej ilości kredytów we franku. Sytuacja była podobna do covidowej promocji 0%. Powstało mnóstwo firm deweloperskich, zaczęto budować na masową skalę, a ceny szybko szły do góry. Pompa panie. Imprezę zakończyła dopiero decyzja SNB i wzrost kursu franka razy dwa. Nagle płacz, zgrzytanie zębów i bankructwa. Polacy nie inaczej niż teraz brali oczywiście po same bile, a dodatkowo takich rekomendacji KNF jak dzisiaj nie było.

2009-2015 to najpierw dosyć gwałtowny, a potem już wolniejszy ale stały spadek cen nieruchomości. Kredyt jeśli już to tylko na wiborze. Najpierw ten kurs franka, a potem się okazało, że te kredyty to w ogóle lewe były i nielegalne, i dzisiaj banki mają z tym problem. W żetonach z orzełkiem zdolność dużo mniejsza, no ale wibor polowoli spada, bo po dwóch dekadach (tak, tyle to trwa) inflacja w Polsce przestała być problem więc stopy sobie radośnie spadały, czasami rosły aby dotrzeć do złotego okresu polskiej polityki monetarnej czyli prezesurę Marka Belki, który nawet zaliczył przez moment deflację.

Mix prawidłowej polityki monetarnej, stabilnego pieniądza, no i jeszcze brak problemu spekulacji i fliperów (bez żadnych regulacji, po prostu to nie było wtedy specjalnie modne) spowodował, że ceny mieszkań pozostawały stabilne, umiarkowanie rosły, ale bardziej w tempie inflacji niż po 10% rocznie. Programy rządowe MdM, RnS itd. trochę pompowały rynek, ale bez przesady.

Koniec 2019 roku to są pierwsze czerwone lampki jeśli chodzi o poziom stóp procentowych. Inflacja zaczyna przyspieszać. Zdaniem części ekonomistów wtedy powinny nastąpić pierwsze (niewielki) podwyżki stóp procentowych, aby wyregulować monetę. No ale dostaliśmy nagle prezent z Chin i cały świat wpadł w paranoję.

Więc stopy do zera. One powinny zostać podniesione jeszcze w tym samym roku, ale Glapa zostawił je na tym poziomie tak długo, że od połowy 2021 inflacja zaczęła wymykać się spod kontroli. Z końcem roku kontrola została już utracona, a po paru miesiącach jeszcze swoje dołożyła wojna (chociaż putinflacja to tak naprawdę ok 1/4 inflacji, wbrew rządowej propagandzie to jest głównie covidowy dodruk plus promocja hehe 0%).

No i tak to się stanęło, że ludzie jednocześnie skumulowali kapitał, bo siedzieli przez rok zamknięci jak dupa w klozecie, byli obrzucani kasą covidową, Bracia Golec dostali 3 mln dotacji itd. Zwolnienie z boksów na początku 2021 plus cały czas trwająca promocja hehe 0% doprowadziły do dynamicznego wzrostu cen. Bo po prostu każdy miał na ten moment uzbieraną kasę i leciał do banku aby ją zalewarować razy 5. Dynamiczny wzrost cen nie miał uzasadnienia w kosztach pracy, dostępności działek czy przyroście ludności - po prostu cała branża, od producentów silikatu po deweloperów, podniosła ceny do sufitu. A sufit i tak okazywał się być wyżej i wyżej, bo hajs popłynął szerokim strumieniem.

Ta pompa makroekonomicznie w zasadzie nie różniła się od pompy przed 2008 rokiem. Mechanizm tego był bardzo podobny. Ludzie dostali darmowy hajs, który pożyczyli z przyszłości. Tylko tyle i aż tyle. Koniec pompy, symboliczny i rzeczywisty, to jest koniec kwietnia 2022 roku, kiedy nagle KNF wydaje rekomendację podnoszącą progi ostrożnościowe skokowo o 2,5% (a to ma dla zdolności efekt jakby tyle nagle skoczyły stopy), a dodatkowo byliśmy już w środku podwyżek stópek. Plus wojna, efekt mrożący i nikt już nie kupuje. Koniec hossy, możemy się rozejść. Deweloperka została z rozkopanymi budowami, pikaczufejs i pytaniem gdzie te tłumy co tu były w biurze jeszcze wczoraj.

A teraz można wrócić do interpretacji wykresu XD

Dziękuję za uwage.

#nieruchomosci #stopyprocentowe #ekonomia #gospodarka #wkpinvestments

[bdg-bro]

@mickpl: generalnie mechanizm, który miał miejsce dobrze przedstawiony.
Mnie zastanawia czemu RPP i NBP tak łagodnie traktują banki, stopę rezerwy obowiązkowej mamy nadal w granicach 3,5% więc banki w minimalnym stopniu zachęcają do oszczędzania na ich kontach, a i tak mogą kreować olbrzymie ilości pieniądza który ostatecznie zalewa rynek.
Póki co najbardziej dostaje się zwykłym obywatelom, po podwyżki stóp procentowych i tak są przerzucane na klientów kredytowych , a jakieś ochłapy

[maryjuszpitagoras]

@mickpl: problemem jest to, że obecnie wszystkie kraje nauczyły się żyć z dodruku i rozdawnictwa. Obecnie nie ma możliwości zakręcenia kurka z darmowym pieniądzem. Oczywiście niektórzy próbują deklarować inne teorie ale wystarczy 1 upadek banku i teoria idzie w piach. Zadrukowali upadające banki w USA, zadrukuja nawet bank w Szwajcarii który miał być ostoja. Zadrukuja tak samo Polskę jak i dowolny inny kraj bo innej opcji nie ma. Teraz dochodzimy do

[mickpl]

@maryjuszpitagoras: Kryzys do pewnego momentu da się zadrukować, ale nie da się zadrukować inflacji. Drukowanie w odpowiedzi na inflację powoduje jeszcze większa inflację. Trzeba zwiększyć koszt pieniądza, przetrwać recesję i dopiero potem wszystko będzie się powoli wyrównywać w równaniu Fischera.

Jak próbuje się turbosztuczek to prędzej czy później ekonomia upomina się o brakujące elementy równania i wyskakują paradoksy jak np. zeszłotygodniowy, że trzymając hajs w obligacja amerykańskiego skarbu bank może upaść.

[maryjuszpitagoras]

@mickpl: to teraz znajdź drugiego Balcerowicza, który ratując gospodarkę został okrzyknięty człowiekiem, ktory obniżył poziom życia Polaków. Lepiej przecież się żyje za PiSu bo dajom za darmoszke ( ͡° ͜ʖ ͡°)
PiS dał podwyzke emerytom 200zl a jakiś Tusk tylko 5zl. Ten kraj musi upaść i wystartować chyba od zera ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[statystyczny_yt]

@mickpl: no cóż tak było, to pokazuje impotencję naszego banku centralnego, i brak wyobraźni Glapy że jego dzisiejsze decyzję będą widoczne we wskaźnikach za 6-12 miesięcy najwcześniej, dlatego każde wychylenie inflacji musi być tłamszone od razu w zarodku i to powinno być już robione właśnie w 2019 roku jeszcze przed erą kaszlu, pewnie zaraz po wakacjach w 2019 roku. NMT i inne wymysły ostatnich lat namieszały ludziom w głowach co jak

[mtosny]

ale w latach 90 nie udzielał ich chyba żaden bank lub może jeden.

@mickpl: Co najmniej PKO BP miał kredyty hipoteczne. Ale pamiętajmy, że to był okres wysokich stóp, więc płacenie horrendalnych odsetek nie było w modzie.

W lipcu 2021 r. w warszawskim sądzie zapadł wyrok ustalający nieważność umowy kredytu „Alicja”. Produkty bankowe pod taką nazwą oferowane były w latach 90. ubiegłego wieku przez PKO BP.

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kredyt-Alicja-uniewazniony-PKO-BP-ma-zwrocic-pieniadze-8154678.html

https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/kredyt-alicja-co-to-historia-warunki-wyroki-sadowe/zz7e8xw

[Andr1]

@mickpl: kolejny punkt to deweloperzy skarżą się rządzącym, lobbują w sejmie i nagle pojawia się program z kredytem 2% i stałą stopą przez 10 lat by pobudzić rynek nieruchomości i przeciwdziałać spadkom cen.

https://www.propertynews.pl/mieszkania/deweloperzy-czas-na-konstruktywna-pomoc-rzadu-dla-mieszkaniowki,118710.html

Warto też dodać, że od 2020 banki kierując się rekomendacją KNF zaczęły wprowadzać kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak tylko na 5 lat, a oprocentowanie to było mniej atrakcyjne niż zmienne. Banki nie chętnie wprowadzały to do oferty,